Юристы прокомментировали для "Право.ru" предложение "Опоры России" закрепить преимущественное право любых арендаторов государственной и муниципальной недвижимости на перезаключение договоров.
Такое право предусмотренно Гражданским кодексом для добросовестных нанимателей. Однако авторы предложений изучили судебную практику и выяснили, что оно предоставляется только компаниям, заключившим действующий договор аренды через конкурс. Такую практику закрепил и Верховный суд при рассмотрении дела № А40-77121/2016 (см. "Бизнес попросил Минэкономразвития изменить порядок аренды государственной недвижимости").
"Опора России" в свою очередь предлагает закрепить преимущественное право на продление договоров для всех добросовестных арендаторов, вне зависимости от того, как первоначально был заключен договор. Андрей Баширов из АБ "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнёры" считает, что принятие подобных поправок отвечает интересам как государства, так и бизнеса:
Преимущественное право добросовестного арендатора на продление договора является основополагающим принципом аренды.
В подавляющем большинстве случаев заключенные до введения торгов договоры содержат в себе условие о преимущественном праве арендаторов, которое должно сохранять свою силу независимо от введения обязательных требований к торгам. Поскольку ключевым условием для продления арендных отношений является добросовестность арендатора, формализация возможности бесконкурсного продления аренды государственного имущества будет способствовать соблюдению баланса интересов государства и бизнеса.
Андрей Баширов, советник Адвокатского бюро "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры".
С ним солидарна и Арина Довженко из Dentons. Она отмечает, что добросовестные арендаторы лишились подобного права 1 июля 2013 года, когда вступила в силу новая статья закона "О защите конкуренции", согласно положениям которой имущество, находящееся в публичной собственности, может быть предоставлено в аренду только на торгах либо в качестве предоставления преференции в определенном порядке, то есть с согласия ФАС.
"Некоторое время арендаторов спасала ст. 621 ГК о продлении договора на неопределенный срок и при отсутствии возражений со стороны государственного арендодателя, – рассказывает она. – Арендаторы продолжали пользоваться арендованным имуществом по истечении первоначального срока аренды с риском расторжения по инициативе арендодателя в любой момент с уведомлением за 3 месяца".
Подобная практика была пресечена усилиями ФАС и Верховного суда, который встал на сторону антимонопольщиков. Довженко отмечает, что с этого момента добросовестные арендаторы оказались без защиты.
Внесение изменений в порядок аренды публичной недвижимости и предоставление добросовестному арендатору права на преимущественное заключение договора аренды на новый срок или продление срока аренды (независимо от того, заключался ли первоначальный договор аренды на торгах или без торгов) является необходимым и актуальным вопросом.
Арина Довженко, старший юрист Dentons.
