Многоквартирные дома, домики и бараки по всей стране уже несколько лет продаются в частные руки. Очень часто вместе с жильцами, пишет "Российская газета". Такая дикая на первый взгляд ситуация в последнее время перестала быть экзотикой и превратилась в суровые будни. Что делать "проданным" жильцам? Куда бежать?
На этот очень болезненный вопрос ответил Верховный суд, рассмотрев дело одного гражданина, который вот таким образом однажды утром проснулся в "частном" доме вместе с другими людьми. Все началось с того, что этот гражданин обратился в суд по месту жительства и предъявил претензии к органу, который занимается регистрацией прав на недвижимость, т.е. к Регистрационной палате. Дело в том, что накануне чиновники отказали человеку в регистрации прав собственности на свою квартиру, которую он решил приватизировать. От суда обиженный гражданин требовал заставить чиновников сделать то, что положено. И районный суд пошел ему навстречу.
На руках у гражданина было вступившее в законную силу решение суда о том, что за ним признано право на приватизацию его родных квадратных метров. Но чиновники из регистрации, даже несмотря на вердикт суда, человеку отказали. Они заявили, что руководствуются исключительно законом. А именно — Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Если более конкретно — в этом законе есть пункт 1 статьи 20-й. Если продраться сквозь дебри чиновничьего косноязычия, то картина получается такая. Существует так называемый Единый госреестр прав на недвижимость. Так вот в нем, как оказалось, уже было записано, что дом, в котором живет гражданин, продан частной лавочке, вернее, некоему ОАО в собственность целиком и полностью. Поэтому все, что внутри дома, читай — квартиры, по их, чиновничьей, логике, тоже будет считаться собственностью этого акционерного общества.
Гражданин доказал, что имеет право на приватизацию, даже после продажи его дома частной фирме. Однако первый районный суд встал на сторону гражданина. Он исходил из того, что отказ в государственной регистрации прав собственности на квартиру нарушает права собственника, которые установлены вынесенным ранее решением суда. Которое к тому же давно вступило в законную силу. А имеющаяся запись в госреестре о том, что права на весь дом уже записаны на частную фирму, вовсе не препятствует в регистрации права собственности на отдельную квартиру дома.
Но отпраздновать победу человек не успел. Фирма решение не в свою пользу обжаловала в областной суд. Кассационная инстанция вынесла новый вердикт — в пользу коммерсантов. Логика областных судей звучала так — поскольку ОАО стало собственником всего дома целиком, значит, считается хозяином всех помещений в своем доме. Исходя из этого регистрация прав отдельно взятого гражданина невозможна без прекращения права собственности на дом господ коммерсантов. А это сделать не получится. Такое противоречие между уже зарегистрированными правами и теми, которые только сейчас заявили, по логике областных вершителей закона, являются основаниями для отказа в госрегистрации отдельно взятому жильцу.
Наконец дело попало в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда. Там самые опытные судьи страны посмотрели дело и решение областного суда отменили. Они сказали, что правильно и законно разрешил дело именно районный суд (номер документа N 4-В09-30). Вот как рассуждал, вынося свое решение, главный суд страны.
Есть Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В его статье 2 сказано, что госрегистрация — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения прав, их ограничения, перехода тех же прав или их прекращение. Это соответствует Гражданскому кодексу. В 17-й статье закона о регистрации основанием для регистрации, ее прекращения, ограничения и прочего являются несколько вещей, в том числе и вступившее в силу решение суда.
Кроме того, существуют правила ведения Единого госреестра. Их утверждает правительство своим постановлением. Так вот, в 17-м пункте правил ведения реестра сказано, что при прекращении права "погашается соответствующая запись в Едином реестре". Понимать эти слова надо так — в правилах ведения госреестра прописан порядок упразднения, или, как они выражаются, "погашения" регистрационных записей, в том числе и при переходе прав собственности к новому правообладателю или без перехода прав собственности.
Теперь посмотрим Гражданский процессуальный кодекс, статью 13. Там сказано, что вступившие в законную силу решения судов являются обязательными для всех без исключения органов госвласти, чиновников, простых граждан и организаций на всей территории России. Надо понимать, что исключений для коммерсантов из ОАО, купивших дом целиком, закон не делает.
Верховный суд особо подчеркнул, что вынесенное ранее и вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на квартиру является по закону "самостоятельным основанием" для госрегистрации права и для погашения регистратором прежней записи в отношении этого имущества.
Главный суд страны особо подчеркнул — еще на первом суде сторонам было разъяснено, что квартира, или, как ее назвали в суде, — "спорное жилое помещение", относится к жилищному фонду, подлежащему бесплатной приватизации. Именно поэтому переход права собственности на квартиру настойчивого жильца от фирмы к гражданину подлежит государственной регистрации.
Напомним, что недавно Верховный суд защитил права граждан, чьи дома обветшали. Если в квартире жить невозможно, а средств на новое жилье у семьи нет, чиновники обязаны предоставить ей крышу над головой. Вне очереди. Как пояснила высшая судебная инстанция, эта норма действует даже в том случае, если нехорошая квартира была частной. Такой вывод Верховный суд сделал, изучив дело семьи Григорьевых (фамилия изменена) из Перми. Мать и сын обратились в местную администрацию с просьбой дать новое жилье. Дело в том, что их дом был официально признан непригодным для постоянного проживания. И сделать с ним ничего нельзя. Межведомственная комиссия постановила, что ни ремонту, ни реконструкции дом не подлежит. Между тем Григорьевы были собственниками двухкомнатной квартиры в этих без пяти минут развалинах. Каждый владел половиной доли. При этом люди они небогатые, и ни купить новую квартиру, ни оформить ипотечный кредит не могут. Понятно, что так могут сказать многие, но Григорьевы совсем не прибедняются, они действительно бедные. Решением территориального отдела комитета социальной защиты населения администрации от 2 октября 2008 года их семья была признана малоимущей. А значит, без помощи государства у них только одна перспектива — в бомжи.
