Отсутствие стен между машино-местами в паркинге мешает оформлять их в собственность – законодательство не признает их объектами недвижимости. Но и перегородки не всегда можно установить из-за требований пожарной безопасности. В результате людям приходится либо идти в суд, осознавая, что единой практики по таким делам нет, либо довольствоваться долей в общей собственности на помещение стоянки, которая крайне неудобна при продаже машино-места. Минэкономразвития планирует навести порядок в этой сфере и определить правовой режим парко-мест.
Желание иметь постоянное место для автомобиля недалеко от дома в паркинге нередко оборачивается для человека проблемой с постановкой на кадастровый учет своего машино-места и регистрации права собственности на него. Это связано с неопределенностью статуса парковочного места как самостоятельного объекта гражданских прав, рассказывает юрист адвокатского бюро "Линия права" Ирина Лайер. Причина в том, что парковочные места – "особый" объект, как правило, без стен, перегородок, их границы по полу обозначены краской. В то же время закон "О государственном кадастре недвижимости" разрешает ставить на кадастровый учет земельные участки, здания, строения, помещения и т. д. При этом помещением по закону "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" считается "часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями". Кроме того, площадь помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между определенными поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1–1,3 метра от пола, говорится в утвержденных Минэкономразвития "Требованиях к определению площади здания, помещения".
В связи с этим органы кадастрового учета отказывают в постановке на учет парковочного места в тех случаях, когда оно не изолировано или не обособлено, ссылаясь на то, что разметка парковочного места линиями не свидетельствует о его изолированности и наличии пространственных границ, рассказывает Лайер.
Это подтверждают и в Минэкономразвития, отмечая, что "действующим законодательством понятие "машино-место" не предусмотрено". Градостроительный кодекс РФ, в котором используется понятие "парковка (парковочное место)" для обозначения места для организованной стоянки транспортных средств, оговаривает, что такой объект, как парковка, может являться частью зданий или сооружений, но не в качестве самостоятельного объекта недвижимости. "Парковка (парковочное место), как ее определяет Градостроительный кодекс РФ, не отвечает и критериям помещения", – говорится в письме министерства от 26 мая 2015 года.
Казалось бы проблема решается просто – установкой перегородок между машино-местами, то есть созданием отдельных боксов, но в подземных автостоянках это запрещено требованиями пожарной безопасности. "В помещениях хранения легковых автомобилей, принадлежащих гражданам, для выделения постоянно закрепленных мест допускается применение сетчатого ограждения из негорючих материалов", указывает Минэкономразвития со ссылкой на Свод правил № 154.13130.2013 "Встроенные подземные автостоянки. Требования пожарной безопасности".
Однако все же есть способы зарегистрировать право собственности на машино-место, признают юристы. "Сегодня нередко парковочные места (машино-места), расположенные в помещениях автостоянок, оформляют, проводя государственную регистрацию права общей долевой собственности на помещение автостоянки, в котором расположены парковочные места", – говорит юрист правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры" Станислав Валуев. В Минэкономразвития тоже ссылаются на такую возможность оформления прав. Но общая долевая собственность порождает вопросы в порядке использования и дальнейшей продажи такого имущества. Для начала собственникам придется договориться, как они будут использовать свои доли, которые могут быть сотыми и тысячными, если паркинг большой – какое парковочное место будет за кем закреплено. "Порядок пользования "машино-местами" может быть определен соглашением сособственников здания, помещения, в котором находятся "машино-места", или решением суда об определении порядка пользования указанными зданиями, помещениями", – говорят в Минэкономразвития.
Еще больше вопросов при продаже такого объекта. Дело в том, что собственники общедолевой собственности имеют преимущественное право покупки, а для продажи доли продавцу необходимо предложить им ее выкупить (ст. 250 ГК). Если они откажутся или не приобретут долю в течение месяца, то продавец может предложить ее любому другому покупателю. В случае нарушения этих требований недовольный участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя. То есть на практике, если паркинг на 300 машино-мест, то владельцу одной парковки придется известить о продаже еще 299 собственников. Из-за этого нередко собственники машино-мест "дарят" покупателям доли, чтобы избежать волокиты.
Единственной возможностью оспорить отказ государственных органов в постановке парковочного места на государственный учет является обращение в суд, говорит Лайер из "Линии права". "Несмотря на то что парковочное место не имеет физических границ, оно может быть выделено в составе помещения паркинга при помощи условных единиц, а его границы отражены в документах технического учета (границы, размеры и площадь парковочных мест и мест общего пользования в помещениях паркинга), – рассуждает юрист. – В этой связи парковочное место по своим конструктивным признакам и функциональным свойствам отвечает признакам объекта недвижимости, указанными в Гражданском кодексе РФ, на что ссылались суды в своих решениях при удовлетворении исков собственников парковочных мест". В то же время судебная практика по данной категории дел остается неоднозначной.
Из-за этого в июле 2014 года депутаты-эсеры Геннадий Носовко, Андрей Озеров, Анатолий Шеин внесли в Госдуму законопроект, который призван навести порядок в этой сфере. Они предлагали записать в ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" понятие "машино-место". Но документ так и не прошел даже первое чтение.
Зато теперь вопросом после поручения правительства от 29 июля 2015 года заинтересовалось Минэкономразвития, которое на этой неделе на портале раскрытия информации о готовящихся проектах нормативно-правовых актов сообщило о подготовке законопроекта, который определит правовой режим "неизолированных частей нежилых помещений, расположенных в зданиях, сооружениях (в том числе парковочные места, торговые и офисные помещения)". "Для определение правового режима требуются концептуальные комплексные изменения законодательства Российской Федерации в части определения правового режима таких частей нежилых помещений и особенностей строительства, использования, распоряжения, государственного кадастрового учета и регистрации прав (ограничений прав), в частности гражданского, градостроительного, жилищного законодательства, а также законодательства в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", – уточнили "Право.Ru" в пресс-службе министерства, не сообщив подробностей.
Юристы приветствуют инициативу Минэкономразвития. "Потребность в появлении такого объекта недвижимости, как парковочное место (машино-место), стоит достаточно остро", – говорит Валуев из бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры". По его словам, необходимо нести изменения в нормативно-правовые акты в сфере государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности, государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Партнер юрфирмы "ЮСТ", адвокат Александр Боломатов с этим соглашается и уточняет, что необходимо выделить отдельный вид недвижимости – машино-место и его описать.
До 4 сентября Минэкономразвития будет собирать предложения экспертов, сам же закон, планируют чиновники, должен вступить в силу в январе 2017 года.
