Экономколлегия ВС не позволила депутату из Кемерова получить землю под бывшим теплоходом, переоборудованным под кафе. Зарегистрированное на него право собственности как на трехэтажное здание "тройка" признала отсутствующим, повторно разъяснив критерии признания имущества объектом недвижимости.
В 2002 году компания из Кемерова "Фирма "Арм-Кузбасс" купила у муниципального предприятия за 100 000 руб. пассажирский теплоход "Ровесник" 1963 года постройки со 100-процентным износом и вместе со своим гендиректором Георгием Антоновым (на тот момент – депутатом Кемеровского городского совета народных депутатов) создала некоммерческое партнерство "Культурно-оздоровительный клуб "Ноев Ковчег", в уставный капитал которого и было внесено приобретенное судно.
В 2009 году Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее – комитет) сдал партнерству в аренду земельный участок под бывшим теплоходом площадью 1327 кв. м в порядке статьи 34 Земельного кодекса РФ – "для временного размещения культурно-оздоровительного центра", а в апреле 2012 года судно было поставлено на кадастровый учет как трехэтажное здание общей площадью 441,1 кв. м. В этом же году было зарегистрировано за партнерством и право собственности на бывший корабль. Основанием для этого послужил акт приема-передачи имущества в уставный капитал от 2003 года, а также заключение экспертов ООО "Судебная экспертиза", согласно которому теперь теплоход, стоящий на нескольких сваях, представляет собой "капитальный строительный объект".
К 2013 году судно уже использовалось под кафе "Гавань", и партнерство, преобразовавшись в ООО "Ноев Ковчег", попросило местные власти предоставить ему в собственность и арендуемую под ним землю в порядке ст. 36 ЗК РФ. Однако комитет компании отказал, а вместо этого вместе с администрацией города Кемерова обратился в суд с требованием признать отсутствующим зарегистрированное в ЕГРП право собственности общества "Ноев Ковчег" на бывший теплоход как на трехэтажное здание (№ А27-18141/2014). В обоснование своих требований местные власти указывали, что спорное имущество не является объектом недвижимости, а земельный участок под ним был предоставлен партнерству лишь временно.
Первые две инстанции с доводами истцов согласились, однако их поправила кассация округа, по мнению которой ни администрация, ни комитет, во-первых, не доказали, что зарегистрированное право собственности на теплоход как-то нарушает их права и законные интересы. А во-вторых, нет никаких проблем и с самим правом собственности, рассудила коллегия: оно возникло на основании акта приема-передачи имущества в уставный капитал партнерства от 2003 года.
Администрация обратилась с жалобой в Верховный суд РФ, и экономическая коллегия (Ирина Грачева, Елена Золотова и Наталья Чучунова) 17 декабря постановление кассации округа отменила, оставив в силе акты первой и апелляционной инстанции. Таким образом, требования местных властей удовлетворены, а зарегистрированное право собственности за "Ноев Ковчег" на бывший теплоход признано отсутствующим (см. "Корабль-здание доплыл до ВС: "тройка" не признала судно объектом недвижимости").
Как поясняется в определении ВС, опубликованном накануне, со ссылкой на п. 38 постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ" при решении вопроса о признании вещи недвижимостью необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, а кроме того, представить доказательства возведения этого имущества в установленном законом порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Однако в случае с обществом "Ноев Ковчег" все было не так: земельный участок, где располагается теплоход, был предоставлен в аренду для размещения временного сооружения, да и вывод экспертов о "капитальности" спорного объекта сомнителен и основан лишь на том, что "теплоход стоит на нескольких буронабивных сваях" (см. "Верховный суд подвинул недвижимую вещь").
А один лишь акт приема-передачи от 2003 года основанием возникновения права собственности на "теплоход-здание" быть не может, опровергла тройка ВС выводы кассации округа. "Нормами действующего законодательства не предусмотрена возможность реконструкции такого сооружения, как металлическое судно, в трехэтажное здание, – говорится в определении ВС. – К тому же, как следует из материалов дела, и не опровергнуто представителями ООО "Ноев Ковчег", на арендованном ответчиком земельном участке по-прежнему расположено металлическое судно на сваях". На заседании в ВС сам гендиректор компании – бывший депутат Антонов – пытался убедить экономколлегию в обратном. В частности, по его словам, "сейчас это место привлекательно", тогда как 20 лет назад "глава города умолял его как депутата облагородить корабль".
Однако "тройка" осталась непреклонна. Суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о том, что спорный объект, представляющий собой металлическое судно с износом 100 %, расположенное на правом берегу прибрежной территории реки Томь, не является объектом недвижимости, резюмируется в определении ВС. Кроме того, вопреки позиции кассации округа, судьи ВС пришли к выводу, что регистрация в ЕГРП права собственности на спорный объект все же нарушает права и законные интересы местных властей. Так, в частности, такая регистрация в качестве трехэтажного здания списанного металлического судна влечет нарушение градостроительных норм и правил.
ВС правильно указал, что само по себе внесение в ЕГРП является лишь формальным признаком для квалификации вещи в качестве недвижимости, комментирует спор Павел Хлюстов, руководитель Департамента по разрешению судебных споров коллегии адвокатов "Барщевский и партнеры". Решающее значение имеет не формальные, а материальные (физические) признаки, благодаря которым вещь в силу ее природных свойств или на основании закона следует отнести к недвижимости, говорит он: "Установив, что "корабль-недвижимость" не обладает таким необходимым материальным признаком как неразрывная связь с землей, ВС обоснованно пришел к выводу, что спорный объект является движимой вещью".
"Для меня судно, установленное на сваях, в юридическом смысле не слишком отличается от трех морских металлических контейнеров, поставленных друг на друга, – делится своими мнением Виталий Можаровский, партнер практики "Недвижимость и строительство" Goltsblat BLP. – Если использовать логику заявителей, то такие три контейнера тоже являются нежилым трехэтажным объектом недвижимости. Я, конечно, иронизирую, но иногда человеческая логика вызывает только улыбку…"
