Не все в жизни идет, как запланировано. Не исключение и покупка квартиры. Банк может предварительно одобрить кредит на нужную сумму, а затем передумать. Если деньги планируется выручить от продажи другого жилья – возможно, на него не найдется желающих. Как тогда быть несостоявшемуся покупателю, если он заплатил продавцу задаток по предварительному договору? Является ли отсутствие денег уважительной причиной для расторжения соглашения? На эти вопросы ответили три инстанции в деле жителей Владивостока.
Если покупатель перечислил задаток, но сделка так и не состоялась, возврат денег зависит от того, кто виноват в сложившейся ситуации, решил Верховный суд в деле Светланы Дыбенко* и Алексея Карпина*. Весной 2014 года они заключили предварительный договор купли-продажи квартиры во Владивостоке за 9 млн руб., а Дыбенко передала Карпину 300 тыс. руб. задатка. Согласно предварительному договору, около половины оставшейся суммы она должна была выручить от продажи другой квартиры, а остальное – взять в кредит. Заключить основной договор стороны обязались через год. Но собрать деньги Дыбенко так и не смогла: продать свое жилье оказалось сложно, да и банк в итоге одобрил заем на гораздо меньшую сумму, чем сообщил изначально.
5 августа 2014 года несостоявшаяся покупательница потребовала возвратить аванс, а в ответ получила предложение заключить основной договор до 21 августа 2014 года, то есть досрочно. Осенью Карпин и вовсе продал квартиру другому желающему, а Дыбенко подала на него в суд. Она потребовала расторгнуть предварительный договор и вернуть задаток.
Суды первой и второй инстанций по-разному оценили дело. Фрунзенский райсуд Владивостока решил, что истица не виновата в неисполнении сделки: она обращалась в банк за кредитом и к риелтору – за помощью в продаже жилья. Приморский краевой суд, наоборот, отказал Дыбенко. Отсутствие средств не освобождает ее от обязанности заключить основной договор купли-продажи, указала апелляция. «То обстоятельство, что ответчик продал квартиру другому лицу, не свидетельствует о том, что он отказался от предварительного договора», – отметила коллегия краевого суда.
Своя (и чужая) добросовестность
Но Верховный суд нашел недостатки в обоих решениях. Во-первых, в августе Дыбенко предложила расторгнуть договор, а Карпин – внести в него изменения. Суды не узнавали, были ли приняты эти предложения. Во-вторых, Карпин продал квартиру иному лицу, когда еще действовал предварительный договор. Мог ли ответчик при таких обстоятельствах исполнить свою обязанность перед Дыбенко – выяснит апелляционная инстанция при новом рассмотрении дела.
Задаток, который обычно составляет от 5% до 15%, – прекрасный стимул для сторон купли-продажи исполнять взятые на себя обязательства, комментирует Надежда Макарова, заместитель руководителя юридического департамента «Национальной юридической службы». По ее мнению, Дыбенко правильно сделала, что указала в предварительном договоре источники получения средств. Если покупатель так и не смог их добыть, он должен предъявить суду доказательства своей добросовестности: уведомление банка об отказе в выдаче кредита, договор с риэлторским агентством, показания риэлторов о том, что покупатель действительно хотел продать другое жилье, советует Макарова.
Признаки недобросовестности она видит в поведении ответчика: увидев, что Дыбенко не нашла нужной суммы, он продал квартиру другому желающему во время действия предварительного договора, на что не имел права. Согласно ч. 2 ст. 381 Гражданского кодекса истица могла претендовать на двойной размер задатка и компенсацию убытков, напоминает Макарова. Тем не менее она попросила взыскать лишь однократную сумму, а суд не может выйти за пределы исковых требований, подытоживает юрист.
* – Имена и фамилии изменены редакцией.
