За прошлый год в одну из стадий банкротства вошло около 100 российских застройщиков. В общей сложности на их балансе находится около 4,5 млн кв. м недостроенного жилья. Пострадавшим дольщикам остается только надеяться, что они когда-нибудь все же получат ключи от своих квартир. Пока этого не произошло, многие несостоявшиеся собственники жилья стремятся признать свое право собственности на недостроенные объекты недвижимости в судебном порядке. "Право.ru" рассказывает о том, какие трудности ждут дольщиков в таких спорах на примере дела жительницы Тюмени, которая дошла до Верховного суда.
В последнее время уже классической является следующая ситуация: застройщик банкротится, его права в ходе процедуры банкротства отдаются жилищно-строительному кооперативу (ЖСК), члены которого пытаются достроить дом самостоятельно, отмечает Федор Жуков, юрист ЮГ "Яковлев и Партнеры". Необходимо отметить, пока строительство жилого дома не завершилось, дольщик не может признать право собственности на оплаченную квартиру даже в судебном порядке. Однако покупатель может получить право долевой собственности на объект незавершенного строительства, поясняет Сергей Попов, руководитель практики "Недвижимость. Земля. Строительство" АБ КИАП.
Затянувшаяся стройка
По такому пути и решила пойти Ирина Кокина*. Последняя еще в 2006 году вступила в долевое строительство десятиэтажного жилого дома в Тюмени. Дольщица должна была получить однокомнатную квартиру в новенькой многоэтажке в 2008 году. Однако сроки сдачи объекта застройщик, ООО "Тюмень-Лукойл-Строй", продлевал, а в 2009 году компания и вовсе стала банкротом (дело № А60-39493/2009). На тот момент дом успели построить лишь частично. Конкурсный управляющий выбрал ЖСК "Согласие" в качестве организации, которая завершит затянувшуюся стройку.
В 2016 году Кокиной надоело ждать свое новое жилье, и она обратилась в суд, чтобы признать "право собственности на долю в виде однокомнатной квартиры". Первая инстанция отказалась удовлетворять иск, сославшись на отсутствие доказательств полной оплаты недостроенной "однушки" (дело № 2-583/2016). Кроме того, Кокина не является членом кооператива "Согласие", который достраивает дом, подчеркнул Ленинский районный суд Тюмени. Апелляция тоже отказала истцу в удовлетворении требований (дело № 33-3467/2016).
ВС: "Нижестоящие суды исследовали не те вопросы"
Тогда несостоявшаяся собственница квартиры обжаловала решения нижестоящих инстанций в Верховный суд. ВС отметил, что в спорной ситуации не имеет значения факт членства Кокиной в кооперативе, который завершает стройку жилья. Смена застройщика в период долгостроя не запрещает истцу признать свое право собственности на объект незавершенного строительства, пояснила Судебная коллегия по гражданским делам ВС (дело № 89-КГ16-10).
По мнению судей ВС, нижестоящим инстанциям следовало оценить, претендует ли еще кто-то на получение права собственности недостроенной квартиры и будут ли нарушены права членов ЖСК "Согласие", если удовлетворить требования Кокиной.
"Тройка" судей под председательством Вячеслава Горшкова отменила решения тюменских судов и отправила дело на новое рассмотрение в апелляцию (прим. ред. – поступило в Тюменский областной суд 13 февраля, но еще не рассмотрено).
Эксперты "Право.ru": "Надо учитывать индивидуализацию недвижимости"
Своим определением ВС подтвердил тенденцию, что возможность признать право собственности на объект незавершённого строительства – безусловная прерогатива дольщика, полагает Жуков: "Таким образом, покупатель вправе "застолбить" за собой оплаченное помещение и спокойно ждать завершения строительства".
С мнением коллеги соглашается и Владимир Старинский, управляющий партнер коллегии адвокатов "Старинский, Корчаго и партнеры". По его словам, решение ВС защитит тех дольщиков, которые сталкиваются с проблемой долгостроев, сменивших застройщика. В таких случаях покупателям квартир следует в первую очередь доказать то, что они полностью оплатили стоимость нового жилья, подчеркивает эксперт.
Фаррух Саримсоков из "Щекин и партнеры" считает, что в подобных ситуациях необходимо смотреть на степень индивидуализации недвижимости: "Если определен этаж, подъезд, примерная площадь жилья, то признание права собственности на квартиру допустимо". Когда жилплощадь нельзя точно определить, то признание права собственности на долю в виде готового жилого помещения выглядит неправильным, резюмирует юрист: "Такое решение для одного из дольщиков недостроенного дома поставит его в неравное положение по сравнению с остальными".
* – имена и фамилии изменены редакцией
