3 июля 2017, 3:00

За и против: юристы оценили новеллы в законе о долевом строительстве

С 1 июля 2017 года вступают в силу некоторые новые правила для застройщиков, которые призваны гарантировать интересы дольщиков и сделать схему участия в долевом строительстве менее рискованной. Но, как известно, законодатель предполагает, а жизнь располагает. "Право.ru" попросило юристов изучить обе стороны медали и рассказать, какие изменения к лучшему (или худшему) ждут дольщиков и застройщиков.

1. Начинает действовать новая модель привлечения денег дольщиков через эскроу-счета

Чуть ли не самая обсуждаемая новелла – это, по сути, одна из форм обеспечения исполнения обязательств застройщика (наряду со страхованием и поручительством). Согласно ей, деньги дольщиков поступают на специальный эскроу-счет, где блокируются до тех пор, пока клиенты не получат квартиры. Получается, в этом случае застройщики должны привлекать средства на строительство из других источников.

Похожая схема уже применяется на практике для строительных затрат, которые закон не разрешает покрыть за счет участников долевого строительства, рассказывает партнер "Пепеляев Групп" Алексей Коневский. По его словам, для подобных расходов застройщики берут кредиты, а чтобы получить выгодные условия от банка, размещают на его счетах средства дольщиков. Поэтому законодатель предпринял попытку узаконить сложившуюся на практике структуру, считает Коневский. Эксперты оценили новеллу с разных сторон.

"ПОЛОЖИТЕЛЬНО": Сергей Ковбасюк, управляющий партнер АБ "Адвокаты и бизнес"

Привлечение денег через счета эскроу – хороший способ защитить права дольщиков. А возможное удорожание стоимости квартир компенсируется отсутствием риска потерять вложенные деньги.

"ОТРИЦАТЕЛЬНО": Алексей Коневский, партнер «Пепеляев Групп»

Модель влечет дополнительные риски, связанные, в частности, с банкротством банка. Кроме того, если используется счет эскроу, участник долевого строительства теряет право на проценты за пользование деньгами. Например, застройщик не обязан выплачивать их в случаях, если дольщик решил расторгнуть договор, а также если девелопер в одностороннем порядке от него отказался или просрочил исполнение.

Кроме того, по сути, данный механизм не дает возможности профинансировать строительство, потому что у застройщика нет доступа к деньгам. Поэтому он не получит широкого распространения.

"НЕЙТРАЛЬНО": Сергей Федоров, советник Dentons

Хотя эскроу-счета появились в Гражданском кодексе в 2014 году, нормативные акты Центробанка до сих пор недостаточно детально описывают порядок их использования. Поэтому до сих пор немногие банки готовы предлагать подобные услуги.

Есть надежда, что они станут чаще использовать расчеты через эскроу-счета после того, как "обкатают" механизм в строительной отрасли. С другой стороны, есть риск, что банки будут продолжать неохотно применять эскроу-счета, и тогда нововведение не сможет широко распространиться.

"ПОЛОЖИТЕЛЬНО": Максим Кузнеченков, партнер Baker Mckenzie

Счета эскроу, открытые в надежных банках, дадут дольщикам реальные гарантии возврата средств. Но этот механизм – задел на будущее. Пока он слишком дорогой для застройщиков из-за того, что на рынке есть существенная разница между депозитными и кредитными ставками. Но со временем, если разница станет меньше, у застройщиков должны появиться экономические стимулы, чтобы его использовать.

2. Установлен размер минимального уставного капитала застройщика

Новые нормы в законе определяют минимальный размер уставного капитала застройщиков. Его необходимо полностью оплатить, прежде чем привлекать деньги клиентов. Чем больше уставный капитал – тем больше максимальная площадь домов, которые компания или группа компаний может возвести в порядке долевого строительства. П. 2.1 ст. 3 закона о долевом строительстве приводит девять величин – от 2,5 млн руб. за 1500 кв. м до 1,5 млрд руб. за более чем 500 тыс. кв. м.

Сейчас на рынке новостроек работает 4147 строительных компаний, и только у 639 из них уставной капитал больше минимально допустимого (2,5 млн руб.), цитирует данные с сайта единого реестра застройщиков Коневский. "Значит, только они с 1 июля 2017 года смогут получить разрешение на старт новых проектов", – комментирует он. Впрочем, отмечает Коневский, если застройщик успел зарегистрировать хотя бы один договор долевого участия до 1 июля – ему дадут закончить этот объект по старым правилам. А вот к новым проектам не допустят, говорит эксперт.

Кроме того, если уставный капитал ниже, чем в законе, а застройщик подписывает договора с гражданами – он теперь будет обязан заключить договор поручительства с одним или несколькими юрлицами-своими учредителями. Последние должны отвечать требованиям закона (не в процессе банкротства или ликвидации и т. д.)

Поможет ли требование к минимальному уставному капиталу защитить права дольщиков – порассуждали эксперты.

"ПОЛОЖИТЕЛЬНО": Алексей Коневский, партнер "Пепеляев Групп"

Увеличение минимального размера уставного капитала компаний избавит рынок от фирм-однодневок, которые стремятся к легкой наживе за счет денег дольщиков. С другой стороны, возрастет стоимость жилья в новостройках.

"ОТРИЦАТЕЛЬНО": Максим Кузнеченков, партнер Baker Mckenzie

Новые требования к размеру уставного капитала усложнят жизнь небольшим и средним добросовестным застройщикам, но уровень защищенности дольщиков едва ли повысится. Чтобы создать для последних реальные гарантии, надо регламентировать способы размещения средств в оплату уставного капитала. Например, по аналогии со страховыми организациями: ограничить выдачу займов и покупку векселей за счет таких средств. Государство должно строго следить за выполнением таких требований и серьезно наказывать за их нарушение.

"ОТРИЦАТЕЛЬНО": Сергей Федоров, советник Dentons

Минимальные размеры уставного капитала на самом деле не так уж высоки, если учитывать текущие рыночные цены. Поэтому это достаточно условная гарантия финансовой стабильности застройщика.

3. Вводится единый реестр застройщиков

С 1 июля 2017 года станет обязательным единый реестр застройщиков, в котором можно будет узнать главную информацию о нем. Если девелопер попал в этот список – значит, он отвечает всем требованиям закона. Вести реестр будут чиновники.

"НЕЙТРАЛЬНО": Алексей Коневский, партнер «Пепеляев Групп»

На мой взгляд, изменение нейтральное, ведь застройщики и без того раскрывают значительный объем информации о себе. Обычным гражданам все равно не хватит знаний, чтобы проанализировать эту информацию и сделать выводы о надежности и финансовом положении застройщика. С другой стороны, застройщикам прибавится хлопот: им надо будет подавать информацию в реестр.