Мошенник подделал документы на участки и продал их покупателям, которые ничего не знали о такой хитрой схеме. Спустя годы факт преступления вскрылся, и законный собственник земли стал возвращать свои территории обратно в судебном порядке. К этому времени некоторые участки успели продать по несколько раз. Кто в таком случае должен возмещать убытки конечным владельцам земли? В этом вопросе разбирался Верховный суд.
Земельное мошенничество
В 2008 году Александр Савкин подделал документы о праве собственности на 30 земельных участков в Сергиево-Посадском районе. За пару лет злоумышленник успел продать все земли, но в 2012 году факт мошенничества вскрылся. Преступника признали виновным в махинациях с землей и приговорили к трем годам лишения свободы условно (дело № 1-251/2014), а законный владелец территорий – районная администрация, стала возвращать себе участки в судебном порядке.
В числе пострадавших оказался Алексей Пахалков, старший юрист АО "СО ЕЭС". В 2010 году он купил за 850 000 руб. один из 30 участков у Надежды Гладышевой, который та в свое время и приобрела у Савкина. Покупательница не знала о том, что стала жертвой мошенника и перепродавала землю Пахалкову, уверенная в своих законных правах на нее.
Осенью 2015 года администрация Сергиева-Посада обратилась в суд с требованием к Пахалкову вернуть участок местным властям. Решения по существу в этом процессе так и не случилось: истец и ответчик заключили мировое соглашение (дело № 2-4356/2015 ~ М-3665/2015). Документ предусматривал, что Пахалков уплачивает администрации рыночную стоимость земли – 124 381 руб.
Как вернуть деньги за землю
После таких дополнительных расходов теперь уже законный собственник участка захотел вернуть себе лишние деньги, которые заплатил Гладышевой. Пахалков решил в судебном порядке взыскать с продавщицы неосновательное обогащение в размере 725 619 руб. – это разница между рыночной стоимостью земли и той ценой, по которой он изначально покупал участок.
Сергиево-Посадский городской суд удовлетворил иск заявителя. Суд пояснил, что Гладышева никогда не имела права собственности на спорный участок и не выполнила свою обязанность передать его в собственность Пахалкова. В обоснование такого решения первая инстанция сослалась на приговор Савкину и мировое соглашение конченого владельца земли с местной администрацией (дело № 2-1032/2016 ~ М-46/2016). Таким образом, Сергиево-Посадский городской суд постановил, чтобы Гладышева выплатила Пахалкову 725 619 руб.
Однако апелляция пришла к иному выводу. Московский областной суд отметил, что право собственности на спорный участок истец благополучно зарегистрировал в 2010 году. Кроме того, апелляция посчитала, что Гладышева являлась добросовестным приобретателем участка и не знала о мошеннической схеме.
Но главное – землю у Пахалкова никто так и не забрал, подчеркнул суд: "Доводы истца о том, что участок мог быть изъят в пользу администрации, с учётом имеющегося приговора в отношении Савкина, находятся в области предположений". Апелляционная инстанция пояснила, что и к заключению мирового соглашения Гладышеву не привлекли, хотя закон этого требует. Опираясь на все перечисленные обстоятельства, Московский областной суд отменил решение первой инстанции и отказал в иске (дело № 33-18266/2016).
Ошибки апелляции
Юрист не согласился с решением апелляции и оспорил его в Верховном суде. На судебном заседании в ВС присутствовал только истец. Пахалков сразу пояснил, что Гладышеву привлекали в качестве третьего лица к делу, в котором заключили мировое соглашение. Кроме того, юрист уверял, что в спорном случае имела место лишь видимость передачи участка: "Реально я его в собственность так и не получил". Он говорил о сложности правовой квалификации своего требования и оставил этот вопрос на усмотрение суда.
– Тем не менее, как юрист, какой вариант вы считаете лучше? – поинтересовался председательствующий судья, Сергей Асташов.
– Более стройной мне кажется версия о применении последствий эвикции (прим. ред. – истребование у покупателя приобретённого имущества по основаниям, возникшим до продажи) в спорном случае. Стоит отметить, что, заключив мировое соглашение, я уменьшил убытки для ответчика, – ответил истец.
Пахалков добавил, что ответчик вел себя пассивно на протяжении всего спора, начиная еще с дела о виндикации участка. Выслушав все доводы, "тройка" судей удалилась в совещательную комнату и спустя несколько минут огласила итоговое решение: акт апелляции отменить, а дело направить на новое рассмотрение обратно в Московский областной суд.
Эксперты "Право.ru": "Ответчику надо требовать деньги с мошенника"
Конечный покупатель в обсуждаемом случае обычно не признается потерпевшим по уголовному деле о мошенничестве, поясняет управляющий партнер АБ "ЕМПП" Сергей Егоров: "Вред пострадавшему причиняется не самим преступлением, а опосредованно – заключением ничтожной сделки с другим добросовестным покупателем". Так что свои требования конечный покупатель вправе предъявить только тому лицу, у которого непосредственно приобрел участок, отмечает юрист. Вместе с тем, у Гладышевой осталась возможность взыскать уплаченные ею деньги с мошенника, который и продал в свое время участок, добавляет Екатерина Калинина, LL.M., старший юрист практики "Инвестиции в недвижимость" Noerr. Однако, с учетом того, что злоумышленника посадили, процесс возврата денег может растянуться на длительное время, предупреждает юрист.
Адвокат, партнер КА "Барщевский и партнеры" Павел Хлюстов соглашается с Пахалковым, что в этом случае стоит применить последствия эвикции (ст. 461 ГК). Хотя это положение работает лишь в том случае, если проданное имущество изъяли у покупателя. Однако эксперт подчеркивает, что конечному покупателю удалось сохранить за собой землю лишь благодаря мировому соглашению с законным собственником участка. Следовательно, ст. 461 ГК стоит толковать развернуто в этой ситуации, уверен Хлюстов.
Юрист петербургской практики "Пепеляев Групп" Вадим Инсаров в отличие от своих коллег видит это дело неоднозначным. Он отмечает, что участок у истца так и не истребовали, а добросовестность ответчика в этом споре никто не опроверг. По словам юриста, Гладышева все же фактически выполнила свою обязанность по передаче участка покупателю. А убытки надо взыскивать с мошенника, считает эксперт. В рамках этого дела вина ответчика, его недобросовестность или нарушение обязательства из договора купли-продажи не доказаны, резюмирует Инсаров.
