Что делать продавцу недвижимости, если покупатель годами за нее не платит, хотя успел переоформить имущество на себя? Суды общей юрисдикции, в том числе Верховный суд, много лет считали, что продавец может обратиться в суд лишь за уплатой долга и процентов. Но такое решение вряд ли поможет, если с покупателя и так нечего взять. В этом случае у продавца есть альтернатива, которая действительно поможет восстановить нарушенное право. К такому выводу пришел Верховный суд в одном из недавних дел. Эксперты рассказали, почему одобряют такое решение, и дали советы продавцам, как защититься на случай неоплаты.
Если покупатель недвижимости долго не платит – продавец может расторгнуть договор и вернуть имущество через суд на основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса (поскольку «в значительной степени лишился того, на что рассчитывал при заключении договора»). К такому выводу пришел Верховный суд в деле Алены Дружиновой*, которая с 2014 года ждет от Александра Парфило* 4,5 млн руб. за дом и большой участок (449 кв. м) в Петербурге у воды. Парфило переоформил недвижимость на себя, но платить не спешил, хотя Дружинова периодически напоминала о долге.
В августе 2015 года ее терпение закончилось, и она решила вернуть дом через суд. В заседании ответчик утверждал, что передавал всю сумму, но никаких расписок якобы не составлялось. Приморский районный суд Санкт-Петербурга поверил истице, которая твердила, что не получала денег. Он отверг довод Парфило о том, что неоплата не позволяет расторгнуть договор по п. 2 ст. 450 ГК. Ответчик толком не объяснил, почему так долго не платил за дом, а истица не получила то, на что рассчитывала при заключении договора, изложено в решении 2-1214/2016. В итоге суд расторг договор купли-продажи и предписал переоформить недвижимость обратно на Дружинову.
Санкт-Петербургский городской суд согласился с тем, что деньги не передавались, но отказался считать такое нарушение существенным, то есть позволяющим расторгнуть договор и вернуть имущество. В этом случае продавец может лишь требовать уплаты долга и процентов, решила апелляция со ссылкой на п. 3 ст. 486 ГК ("Об оплате товара").
Альтернатива для продавца
Горсуд неправильно трактовал п. 3 ст. 486 ГК, сочла гражданская коллегия Верховного суда:
П. 3 ст. 486 ГК действительно позволяет в случае неоплаты товара требовать деньги и проценты, но не запрещает продавцу поступить иначе – расторгнуть договор и вернуть товар – Определение ВС 78-КГ 17-21.
В итоге дело направилось на пересмотр. Эту позицию поддерживают все опрошенные "Право.ru" эксперты. Они рассказывают, что определение меняет практику самого Верховного суда, который раньше считал, что продавец неоплаченного товара может требовать лишь денег, но не возврата имущества (см., например, определение Верховного Суда от 03 июня 2008 № 5-В08-8 и др.). Суды общей юрисдикции придерживались такой точки зрения и в дальнейшем, хотя совместный Пленум ВС и ВАС в 2010 году дозволил возвращать недвижимость, которая зарегистрирована за покупателем, но не оплачена (п. 65 постановления № 10/22). Арбитражные суды, напротив, придерживались указаний совместного Пленума. Теперь ВС предписал судам общей юрисдикции применить такой же подход, что поможет унифицировать практику, надеется управляющий партнер АК "Бородин и Партнеры" Сергей Бородин.
Судам часто приходится разрешать споры, связанные с неоплатой недвижимости, утверждает адвокат Коллегии адвокатов "ЮКА" Денис Паншин. Он говорит, что продавцы чаще всего решают требовать уплаты денег. Иногда это действительно удобнее, легче и понятнее. Вместе с тем судебная практика здесь однозначна, рассуждает адвокат. По его словам, немногие истцы требуют расторжения договора и возврата имущества, а кто-то просто не знает о такой возможности. Но она поможет действительно защитить права продавца в том случае, когда покупатель оказался неплатежеспособен. К тому же это способствует стабильности гражданского оборота: покупатель знает, что если не заплатит, то рискует потерять недвижимость, добавляет юрист Независимой юргруппы «Стрижак и Партнеры» Илья Широков.
Хотя правоприменительная практика после определения ВС может пойти по пути единообразия, законодателю не мешало бы внести в ГК специальное основание для расторжения договора купли-продажи недвижимости – ее неоплату. Это предложила сделать Юлия Жадан, старший юрист GRATA International – АБ «Степанов и Аксюк». А пока она дает продавцам рекомендации, какие условия можно включить в текст договора, чтобы дополнительно себя защитить:
указывать неоплату как основание для расторжения договора;
использовать залог имущества до его оплаты;
сохранять право собственности за продавцом до момента оплаты и пр.
* имена и фамилии действующих лиц изменены
