29 апреля пленумы ВАС РФ и ВС РФ приняли совместное постановление, разъясняющее порядок защиты права собственности и других вещных прав, в частности: истребование имущества из незаконного владения, освобождение имущества от ареста, вопросы самовольной постройки, права на земельные участки под многоквартирными домами … Называется постановление так - "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". После того, как его подпишут председатели ВАС и ВС РФ, постановлению будет присвоен номер.
Оно, бесспорно, является важным и основополагающим для развития права, так как регулирует имущественные вопросы. А они затрагивают интересы всех и каждого. Между тем, в центре особого внимания общественности постановление оказалось еще и потому, что многие юристы считали: постановление может способствовать, в том числе, и решению ситуации с "Речником", а также других подобных конфликтов.
После того, как текст совместного постановления ВАС и ВС РФ был обнародован, мнения юристов, правда, разделились. Одни полагают, что разъяснения двух судов в случае с "Речником" не помогут, поскольку легализация постройки возможна в том случае, когда у владельца есть право собственности на землю, а у жителей "Речника" такого права нет. Другие считают, что постановление Пленума может стать основанием для пересмотра дел жителей поселка.
Так ли это, в чем смысл этого постановления, и о его главных новациях мы попросили рассказать одного из разработчиков Марию Ерохову, кандидата юридических наук, советника Управления частного права ВАС РФ.
- Мария, ВАС РФ и ранее разъяснял порядок регулирования имущественных отношений. Действовало постановление Пленума ВАС от 25.02.1998 года №8. Зачем же потребовалось принимать новое?
- Постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 года № 8 было принято через пару лет после вступления в силу нового ГК РФ. В этом документе предлагались варианты решения острых на тот момент вопросов.
С тех пор прошло более десяти лет. Появились новые проблемы и было желательно, чтобы по ним высказалась высшая судебная инстанция. Например, об особенностях защиты права собственности на недвижимость или о применении положений ГК РФ о самовольных постройках.
Какие-то разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 года № 8, оказались не актуальными в связи с изменением законодательства. Например, положения о делегировании Правительством Российской Федерации определенных полномочий в отношении объектов федеральной собственности органам исполнительной власти субъектов РФ.
Поэтому назрела потребность подготовить новые разъяснения по вопросам защиты права собственности и отменить предыдущие.
На данный момент постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 года № 8 признается утратившим силу, чтобы не создавать противоречия с новым постановлением по этим же вопросам.
- Что, на ваш взгляд, в постановлении требует особого внимания? По каким из вопросов наибольший процент судебных споров или было много разногласий между судами?
О процентах споров ничего не скажу, поскольку не люблю считать, а вот о пунктах постановления, по которым были возражения, есть что сказать.
Документ совместный - ВС РФ и ВАС РФ, а практика применения одного и того же закона - ГК РФ - была разная в судах общей юрисдикции и арбитражных судах. Разработчики документа видели перед собой задачу найти согласованные решения для обеих судебных систем, это было нелегко.
Например, в арбитражных судах срок осуществления права преимущественной покупки доли других участников долевой собственности исчислялся с момента совершения сделки купли-продажи и квалифицировался как пресекательный (это, кстати, было заложено в пункте 20 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 года № 8).
В судах общей юрисдикции, напротив, этот срок квалифицировался как давностный и исчислялся со дня, как лицо должно было узнать о нарушении права. В пункте 14 нового постановления отказались квалифицировать этот срок как давностный или как пресекательный, а заложили конструкцию, согласно которой этот срок исчисляется со дня, когда лицо должно было узнать о нарушении права, но, если требование заявлено с пропуском срока, оно удовлетворению не подлежит.
Из-за того, что документ направлен на примирение правовых позиций двух судебных систем, в нем остались недосказанности. Надо надеяться, что судьи, рассматривающие конкретные споры, смогут устранить такие недосказанности.
- Но вернемся к "Речнику". В постановлении есть множество рекомендаций, в том числе по вопросу самовольных построек. Например, предусматривается, что право собственности на самовольную постройку можно признать даже тогда, когда не было разрешения на строительство. Подобные ситуации широко распространены и известны нам не только по "Речнику", но и по ряду других дел, которые дошли до ВАС РФ. Можно напомнить спор об офисном здании коллегии адвокатов "Московский юридический центр", которое принадлежит сейчас Российской академии адвокатуры и нотаритата. (Право.Ru подробно рассказывало об этом споре здесь).
На Ваш взгляд, поможет ли новое постановление Пленума изменить судебную практику по таким делам?
Новое постановление подготовлено не по мотивам нашумевших судебных споров, работа над этим документам велась с 2006 года.
Я не читала материалы названных Вами дел и не присутствовала в судебных заседаниях по этим делам, а только слышала пересказы их фабул, исходя из которых я не исключаю, что, если бы эти споры рассматривалась с учетом позиций, заложенных в новом постановлении, решения были бы точно такими же.
- Широко обсуждается также и ситуация с землей под многоквартирными домами. Если она не оформлена в собственность жильцов (а таких случаев большинство), вправе ли город распоряжаться им по своему усмотрению или жильцы могут добиться оформления участка в их собственность? Этот вопрос особенно актуален для Москвы и ряда крупных городов.
Если земля в собственность не оформлена, но участок сформирован, право общей долевой собственности у жильцов возникает в силу закона (Жилищного кодекса РФ). Поэтому государство или муниципалитет этой землей распоряжаться не вправе. Если участок не сформирован жильцы вправе обратиться к органу власти за формированием участка. При этом до формирования земельного участка ни государство, ни муниципалитет не вправе распоряжаться той землей, которая необходима для нормальной эксплуатации дома, то есть включая преддомовую территорию, детскую площадку.
Если государство или муниципалитет все же распорядится этой землей, собственники квартир или ТСЖ в интересах всех собственников вправе обратиться в суд.
Если право на земельный участок еще не возникло у нового собственника, то следует оспаривать акт органа власти о предоставлении земельного участка. В случаях, когда право нового собственника уже в ЕГРП, нужно предъявить к новому собственнику иск, направленный на оспаривание его права, и об установлении границ земельного участка.
При рассмотрении такого иска суд должен установить правомерность принятия органом власти акта о предоставлении земельного участка. Подробнее ситуация описана в пункте 68 совместного постановления Пленумов двух судов.
- Скажите, пожалуйста, какая, на Ваш взгляд, самая серьезная новелла этого постановления?
- На мой взгляд, это положение об ответственности продавца в случае изъятия товара у покупателя.
До этого постановления в случае, если было продано чужое, и действительный собственник истребовал свою вещь у покупателя, последний обращался в суд с иском к продавцу о возврате уплаченных денег.
Суды рассматривали такое требование как применение последствия недействительной сделки (поскольку сделка купли-продажи чужого квалифицируется российскими судами как недействительная). В силу статьи 167 ГК РФ применение последствий недействительности сделки носит двухсторонний характер, соответственно, возникал вопрос, а надо ли покупателя обязывать к возврату стоимости вещи продавцу. Если ответить на этот вопрос положительно, с покупателя взыскивали бы дважды: один раз по иску собственника о возврате вещи, второй раз, применяя последствия недействительности сделки купли-продажи. Суды, как правило, вопреки буквальному тексту ГК РФ, дважды с покупателя ничего не взыскивали.
Размер взыскиваемого по иску о применении последствий недействительности сделки меньше, чем взыскание договорной санкции с продавца за неисполнение договора купли-продажи.
В пункте 43 постановления предлагается, что иск покупателя в описанной ситуации должен квалифицироваться как ответственность продавца за изъятие товара третьим лицом (собственником), а не как последствие недействительности сделки.
Подготовила Виктория Цыганкова, обозреватель Право.Ru
