Президиум ВАС вынес решение, которое дает надежду малым предпринимателям на защиту от частого повышения арендной платы за торговые павильоны. Юристы надеются, что надзор распространил на эти отношения положения об аренде, но полагают, что владельцы площадей все равно будут находить способы увеличивать плату по своему усмотрению.
ЗАО "Центральный рынок" и продающий детские игрушки индивидуальный предприниматель Николай Мануилов два года назад заключили между собой договор о предоставлении торгового места на рынке в городе Рыбинск. Изначально за аренду павильона Мануилов должен был платить около 13 000 руб. ежемесячно, но уже через месяц после заключения договора цена выросла до 20 000 руб. (договор позволял управляющей рынком компании повысить цену). Еще через месяц рынок опять поднял плату – на 1000 руб. Каждый раз предпринимателю направлялись соответствующие уведомления, но тот продолжал платить по первоначальной цене. Поэтому рынок обратился в Арбитражный суд Ярославской области о взыскании задолженности по договору и неустойки (дело А82-3890/2012). Мануилов же в ответ ссылался на то, что рынок неправомерно в нарушение положений ГК (о возможности изменения условия об арендной плате не чаще одного раза в год) дважды в течение года увеличивал размер платы по договору.
Тем не менее первая инстанция иск удовлетворила и взыскала с коммерсанта в пользу рынка 36 071 руб. задолженности и 13 196 руб. неустойки. С этим согласились и другие инстанции, посчитав, что к рассматриваемым отношениям положения ГК об аренде не применяются. Суды первой и апелляционной инстанций квалифицировали спорный договор как договор возмездного оказания услуг, а суд кассационной инстанции решил, что к спорному договору применяется специальный закон о розничных рынках. Тем не менее коллегия судей ВАС в составе Светланы Петровой, Виктора Бациева и Марины Зориной решила передать дело на рассмотрение президиума. В своем определении тройка указала на отсутствие в арбитражной практике единства в подходах к правовой квалификации договора предоставления торгового места, хотя от квалификации зависят последствия для участников правоотношений.
В практике сложились три подхода: согласно первому, указанный договор представляет собой договор аренды, если в нем указаны номера торговых мест, их площадь, и к договору приложена схема расположения этих торговых мест; согласно второму — это договор возмездного оказания услуг, и отношения из него регулируются главой 39 ГК; согласно третьему — это не поименованный в ГК договор, к которому нужно применять положения закона о розничных рынках. По мнению коллегии, несмотря на наличие специального законодательства о розничных рынках, отсутствуют препятствия для квалификации договора предоставления торговых мест в качестве смешанного договора, содержащего в себе элементы договора аренды и договоры возмездного оказания услуг.
Во время вчерашнего рассмотрения дела на президиуме присутствовал лишь сам Николай Мануилов, а представителей его оппонентов в зале не было. Коммерсант поддержал позицию тройки судей, аргументируя ее ссылками на положения ГК. Вопросов Мануилову никто из судей не задал, и после непродолжительного совещания президиум огласил свое решение: все акты по делу были отменены, а в удовлетворении требований ЗАО "Центральный рынок" было отказано.
Алексей Костоваров из АБ "Линия права" считает, что тот факт, что торговое место по своей правовой природе представляет собой лишь часть территории рынка (часть земельного участка), а не самостоятельный объект права, не является препятствием для квалификации отношений как арендных. Костоварову импонирует эта позиция, и он надеется, что именно она будет отражена в мотивировочной части постановления президиума. Ведь еще в п.2 Постановления Пленума ВАС от 25 января 2013 № 13 допускалась передача в аренду частей вещей как самостоятельных объектов права. Коллега Костоварова — руководитель юридического отдела юридической компании "Зуйков и партнеры" Ольга Юрьева также уверена, что к данной ситуации применимы положения ГК об аренде. Более того – она видит в будущем постановлении ВАС по данному делу положительный для российского предпринимательства эффект. "Решение президиума ослабит гнет арендных платежей на торговых рынках", — уверена Юрьева. Сейчас это как никогда актуально, считает она, в связи с политикой властей, направленной на сокращение рыночной торговли как таковой. "В итоге доступ на рынок российскому сельхозпроизводителю фактически закрыт, законодательство же, предусматривающее стимулирование российского производителя достаточно декларативное и в реальности не работает, реализация программ по поддержке малых предприятий зачастую имеет обратный эффект и является убыточным", — рассуждает Юрьева. Правда, печально констатирует она, владельцы торговых площадок все равно придумают, как обойти запрет повышения арендных платежей. "Будут "добирать" их иными договорами, например, об оказании услуг по оформлению торговых мест", — предполагает Юрьева.
