Много лет назад Лариса Вербина* произвела в своей квартире перепланировку: установила в комнате перегородки и снесла печь, за счет чего образовался коридор, а жилая площадь изменилась на 1,6 кв. м. Однако за согласованием строительных работ по перепланировке квартиры она так и не обратилась.
В 2016 году Вербина снова запланировала крупный ремонт: захотела заменить пол в ванной и установить перегородку между ванной, кухней и коридором. На этот раз она перед выполнением работ заказала проект перепланировки и обратилась с ним в Управление архитектуры и градостроительства Новороссийска, чтобы получить согласование. Но ей отказали, ссылаясь на то, что прошлая перепланировка проведена без получения предварительного согласования, и посоветовали сначала узаконить все произведенные изменения в суде. Однако Приморский районный суд г. Новороссийска отказал Вербиной в иске о сохранении квартиры в перепланированном состоянии. Это решение вступило в силу. Тогда собственница принялась обжаловать в суде отказ управления. Свои требования она мотивировала тем, что ст. 27 ЖК не содержит такого основания для отказа в согласовании планируемой перепланировки "в связи с наличием ранее выполненной перепланировки, не связанной с планируемой".
Приморский районный суд г. Новороссийска принял сторону управления, судебная коллегия по административным делам Краснодарского краевого суда с ним согласилась. Они исходили из того, что законодательством не регламентирована процедура получения согласования на фактически проведенную перепланировку, которая была осуществлена задолго до обращения истца с заявлением о получении разрешения на проведение новой перепланировки. Кроме того, по мнению судов, оспариваемые отказы по форме и содержанию соответствуют положениям ст. 26–27 ЖК и не нарушают права Вербиной. Судья Краснодарского краевого суда не стал передавать на рассмотрение кассационную жалобу.
Когда дело дошло до Верховного суда, тот напомнил: ч. 1 ст. 27 ЖК устанавливает исчерпывающий перечень оснований, по которым может быть отказано в согласовании переустройства и перепланировки жилых помещений. Этот перечень не подлежит расширительному толкованию, и основания "в связи с наличием ранее выполненной перепланировки, не связанной с планируемой" в нем действительно нет. ВС также отметил, что суд первой инстанции не оценил основания отказа; не учел, что административный истец обратилась за перепланировкой только части квартиры; не выяснил, является ли эта перепланировка планируемой или фактически осуществленной и связана ли она с уже имеющейся. Поэтому ВС отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (№ 18-КГ17-281).
Наличие неузаконенной перепланировки не должно становиться для собственника "волчьим билетом". Факт такой перепланировки должен быть предметом однократного административного реагирования, а не клеймом на всю жизнь.
"Суды низовых инстанций вместе с органами местного самоуправления продемонстрировали формальный подход к обращению заявителя и устранились от внесения правовой определённости. Незаконная перепланировка является основанием для административной ответственности. Однако органы власти не стали инициировать административное дело, а вместо этого принялись чинить бюрократические препятствия для осуществления собственником своих прав", – заявил партнер КА "Ковалев, Тугуши и партнеры" Сергей Патракеев. "ВС справедливо отменил судебные акты нижестоящих судов, сделав вывод о недостаточности имеющихся в деле доказательств. Важно, что ВС обратил внимание: отказывать в перепланировке квартиры по основанию, не установленному в ЖК, нельзя, даже если известно о допущенных собственником нарушениях", – считает советник компании ALTHAUS Group, к. ю. н. Сусана Киракосян. Она также рассказала, что аналогичные судебные споры по незаконным отказам в перепланировке рассматривались арбитражными судами и судами общей юрисдикции (N А40-195113/16, N А40-188728/16, N 33-7147/14, N 33А-88/2017, N 33А-5733/2017). "Отказы по этим спорам были мотивированы несоответствием проекта перепланировки помещений законодательству РФ или законодательству г. Москвы без указания на конкретные нормы нарушенного закона и без требования представить дополнительные документы или выполнить дополнительные работы", – заявила Киракосян.
* имя и фамилия изменены редакцией