Такой же, но дешевле: оплатит ли старый арендатор убытки по новому договору

Как взыскать убытки при заключении замещающего договора по ст. 393.1 ГК и что для этого нужно доказать, разбирался Верховный суд в деле № А50-14983/2017. В нем ИП Александр Глевич взыскивал 2 млн руб. со своего бывшего арендатора «МедСнаб». В конце 2013 года они заключили договор аренды порядка 200 кв. м помещений на первом этаже новостройки на пять лет. Цена первоначально составляла 170 000 руб. в месяц и постепенно повышалась. Но весной 2015-го «МедСнаб» перестал платить, а затем, по словам Глевича, молча освободил помещения. Предприниматель написал письмо, что расторгает отношения в одностороннем порядке согласно договору, поскольку «МедСнаб» уже много месяцев не платит за квадратные метры. Цена за аренду тогда поднялась до 209 000 руб. Осенью 2015-го предприниматель нашел другого арендатора, «РостМетТрейд», с которым заключил договор на 160 000 руб., а затем – на 176 000 руб. в месяц. Новый контрагент, в отличие от предыдущего, платил вовремя.

Свобода или безвыходность арендодателя

В 2017 году Глевич решил наказать первого арендатора и взыскать с «МедСнаба» почти 2 млн руб. разницы в цене аренды двух компаний на основании ст. 393.1 ГК. Эта статья, вступившая в силу в 2015 году, позволяет получить подобные убытки с должника, по вине которого договор был прекращен досрочно. Глевич вооружился заключениями экспертов, которые объяснили более низкую цену по новому договору экономическим кризисом. Специалисты по недвижимости оценили стоимость аренды объектов в 145 000–154 000 руб. в месяц. Этими заключениями Глевич хотел показать, что ему удалось сдать помещения даже немного дороже рыночной цены.

Но три инстанции не убедили эти аргументы. Они решили, что предприниматель добровольно согласился заключить менее выгодный договор и это его предпринимательский риск. По мнению судов, нарушения ответчика не повлияли на уменьшение арендной платы. И поскольку истец не обосновал причинной связи между этими фактами – значит, он не доказал, что имеет право на возмещение убытков, заключили суды.

Глевич пожаловался в Верховный суд. Заседание состоялось 27 сентября. В суде выступала только сторона истца, ее оппоненты на заседание не явились.

«Я не согласен с выводом судов, что я заключил договор добровольно. Наоборот – я был вынужден искать новых арендаторов», – заявил сам предприниматель Глевич. Он заверил «тройку» судей, что рад был бы сдать свои объекты по 209 000 руб. или дороже, но «никто не берет, цена изменилась». 

– А если бы с новой компанией не заключили договор? Не сдавали бы в аренду – тогда что? – уточнила председательствующая Елена Борисова.

– Если я ждал бы, что помещения возьмут за 209 000 руб. – ни один арендатор бы ко мне не пришел, – признался Глевич. – Цены упали, рынок изменился. Я был бы неконкурентоспособным.

– Ни 240 000, ни 260 000 руб. не получили бы? – спрашивала Борисова.

– Убыток я бы получил. 2,6 млн руб. убытков, – уверенно отвечал Глевич. – А так помог себе, поступил осмотрительно. Еще пришлось бы самому налоги, «коммуналку» платить. Но хорошо, что нашелся порядочный арендатор и заехал вместо злодея-ответчика!

Затем выступил представитель ИП Александра Глевича Михаил Глевич. Он подробнее разобрал юридическую сторону вопроса. «Суды ошибочно считают, что истец должен доказать причинно-следственную связь между нарушением договора и резким падением цены по новой аренде, – говорил Глевич-младший. – Но на самом деле связь сводится к тому, что ненадлежащее исполнение первой сделки заставило заключить замещающую сделку». В этом, по словам представителя, и заключается вина должника. А разница в цене, экономические процессы формирования цен – это риск, который нельзя контролировать. По мнению юриста, суды не разграничили понятия вины и риска.

Михаил Глевич отметил, что суды применили слишком строгий стандарт доказывания убытков, как по общей ст. 15 ГК. «Но зачем тогда нужна отдельная новая ст. 393.1», – задался вопросом он. По мнению Михаила Глевича, обе статьи заметно отличаются по бремени доказывания. В случае со ст. 393.1 ГК достаточно доказать, что другая сторона нарушила договор и что заключена замещающая сделка. 

– Должник предоставлял доказательства вашей недобросовестности? – осведомилась Борисова.

– Он согласился с новой ценой, которая была в заключениях специалистов, – ответил Михаил Глевич. – Ничего больше не доказывал. По сути, мы соревновались не с ответчиком, а с судами.

Но при новом разбирательстве эта ситуация, видимо, изменится. Экономколлегия отменила решения нижестоящих судов и отправила дело на новый круг.