Практика
27 сентября 2018, 16:28

Такой же, но дешевле: оплатит ли старый арендатор убытки по новому договору

Такой же, но дешевле: оплатит ли старый арендатор убытки по новому договору
Арендатор долго не платил за помещения. Их владелец расторг договор досрочно и нашел другого желающего, но за меньшую сумму, потому что рынок аренды просел и ставки резко пошли вниз. Затем арендодатель решил взыскать с контрагента убытки в виде разницы в цене двух сделок. Три инстанции ему отказали: он не доказал, что уменьшение цены объясняется неплатежами первого арендатора. Истец написал жалобу в Верховный суд, что не обязан это доказывать. Экономколлегия прислушалась к этим словам.

Как взыскать убытки при заключении замещающего договора по ст. 393.1 ГК и что для этого нужно доказать, разбирался Верховный суд в деле № А50-14983/2017. В нем ИП Александр Глевич взыскивал 2 млн руб. со своего бывшего арендатора «МедСнаб». В конце 2013 года они заключили договор аренды порядка 200 кв. м помещений на первом этаже новостройки на пять лет. Цена первоначально составляла 170 000 руб. в месяц и постепенно повышалась. Но весной 2015-го «МедСнаб» перестал платить, а затем, по словам Глевича, молча освободил помещения. Предприниматель написал письмо, что расторгает отношения в одностороннем порядке согласно договору, поскольку «МедСнаб» уже много месяцев не платит за квадратные метры. Цена за аренду тогда поднялась до 209 000 руб. Осенью 2015-го предприниматель нашел другого арендатора, «РостМетТрейд», с которым заключил договор на 160 000 руб., а затем – на 176 000 руб. в месяц. Новый контрагент, в отличие от предыдущего, платил вовремя.

Свобода или безвыходность арендодателя

В 2017 году Глевич решил наказать первого арендатора и взыскать с «МедСнаба» почти 2 млн руб. разницы в цене аренды двух компаний на основании ст. 393.1 ГК. Эта статья, вступившая в силу в 2015 году, позволяет получить подобные убытки с должника, по вине которого договор был прекращен досрочно. Глевич вооружился заключениями экспертов, которые объяснили более низкую цену по новому договору экономическим кризисом. Специалисты по недвижимости оценили стоимость аренды объектов в 145 000–154 000 руб. в месяц. Этими заключениями Глевич хотел показать, что ему удалось сдать помещения даже немного дороже рыночной цены.

Астрент, эстоппель, заверения: 5 дел, где применили новые нормы ГК

Но три инстанции не убедили эти аргументы. Они решили, что предприниматель добровольно согласился заключить менее выгодный договор и это его предпринимательский риск. По мнению судов, нарушения ответчика не повлияли на уменьшение арендной платы. И поскольку истец не обосновал причинной связи между этими фактами – значит, он не доказал, что имеет право на возмещение убытков, заключили суды.

Глевич пожаловался в Верховный суд. Заседание состоялось 27 сентября. В суде выступала только сторона истца, ее оппоненты на заседание не явились.

«Я не согласен с выводом судов, что я заключил договор добровольно. Наоборот – я был вынужден искать новых арендаторов», – заявил сам предприниматель Глевич. Он заверил «тройку» судей, что рад был бы сдать свои объекты по 209 000 руб. или дороже, но «никто не берет, цена изменилась». 

– А если бы с новой компанией не заключили договор? Не сдавали бы в аренду – тогда что? – уточнила председательствующая Елена Борисова.

– Если я ждал бы, что помещения возьмут за 209 000 руб. – ни один арендатор бы ко мне не пришел, – признался Глевич. – Цены упали, рынок изменился. Я был бы неконкурентоспособным.

– Ни 240 000, ни 260 000 руб. не получили бы? – спрашивала Борисова.

– Убыток я бы получил. 2,6 млн руб. убытков, – уверенно отвечал Глевич. – А так помог себе, поступил осмотрительно. Еще пришлось бы самому налоги, «коммуналку» платить. Но хорошо, что нашелся порядочный арендатор и заехал вместо злодея-ответчика!

«Хорошо, что нашелся порядочный арендатор и заехал вместо злодея-ответчика!»

Затем выступил представитель ИП Александра Глевича Михаил Глевич. Он подробнее разобрал юридическую сторону вопроса. «Суды ошибочно считают, что истец должен доказать причинно-следственную связь между нарушением договора и резким падением цены по новой аренде, – говорил Глевич-младший. – Но на самом деле связь сводится к тому, что ненадлежащее исполнение первой сделки заставило заключить замещающую сделку». В этом, по словам представителя, и заключается вина должника. А разница в цене, экономические процессы формирования цен – это риск, который нельзя контролировать. По мнению юриста, суды не разграничили понятия вины и риска.

Михаил Глевич отметил, что суды применили слишком строгий стандарт доказывания убытков, как по общей ст. 15 ГК. «Но зачем тогда нужна отдельная новая ст. 393.1», – задался вопросом он. По мнению Михаила Глевича, обе статьи заметно отличаются по бремени доказывания. В случае со ст. 393.1 ГК достаточно доказать, что другая сторона нарушила договор и что заключена замещающая сделка. 

– Должник предоставлял доказательства вашей недобросовестности? – осведомилась Борисова.

– Он согласился с новой ценой, которая была в заключениях специалистов, – ответил Михаил Глевич. – Ничего больше не доказывал. По сути, мы соревновались не с ответчиком, а с судами.

«По сути, мы соревновались не с ответчиком, а с судами». 

Но при новом разбирательстве эта ситуация, видимо, изменится. Экономколлегия отменила решения нижестоящих судов и отправила дело на новый круг.