Чтобы защитить свои права, пострадавшему необходимо выбрать правильный способ защиты. И заявителю далеко не всегда удается убедить суд, что в спорной ситуации он пошел по верному пути. С такими трудностями столкнулся истец в деле № А45-8173/2015.
В 2013 году ООО «Аланта» приобрело у ООО «Универсам-Садко» несколько объектов недвижимости, в том числе и железную дорогу длиной 1330 м. Переход права собственности успешно зарегистрировали, но через несколько месяцев после этого покупатель обнаружил, что длина приобретенного пути составляет всего лишь 754 м. Более того, вскоре «Аланта» получила письмо от РЖД, где перевозчик сообщил: эта железная дорога еще с 2009 года принадлежит госкорпорации. Оказалось, что в госреестре имеется две записи о праве собственности на две железные дороги с разными характеристиками на одном и том же участке: первая – длиной 754 м – с 2009 года принадлежит РЖД, а вторая – протяженностью 1330 м – находилась с 2012 года в собственности «Универсам-Садко». Но фактически второй путь есть только на бумаге. Тогда покупатель обратился в суд: потребовал вернуть уплаченные за несуществующее ж/д имущество деньги (7,7 млн руб.) и признать соглашение купли-продажи в этой части недействительным. Заявитель ссылался на то, что продавец обманул его и вместо указанного в соглашении объекта передал другую недвижимость, да еще и обремененную правами других лиц.
Два круга разных мнений
Первая инстанция назначила судебную экспертизу, чтобы выяснить, какие пути расположены на спорной земле. Исследование установило: на спорном участке есть лишь ж/д полотно длиной 754 м, никакой другой железной дороги в 1330 м там нет. Опираясь на это обстоятельство, Арбитражный суд Новосибирской области решил, что в рассматриваемой ситуации договор купли-продажи ж/д имущества надо признать незаключенным: объект с указанными в соглашении характеристиками не существует в реальности. Поэтому с «Универсам-Садко» нужно взыскать 7,7 млн руб. как неосновательное обогащение (дело № А45-8173/2015), решила первая инстанция. Апелляция оставила такое решение без изменений. Но Окружной суд отменил акты нижестоящих инстанций, указав на то, что вывод судов о незаключенности соглашения является неверным. Первая кассация пояснила, что спорный документ юридически оформлен и исполнялся сторонами. Кроме того, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа подчеркнул, что судам надо подробнее аргументировать. Договор купли-продажи нельзя признать недействительным в спорной ситуации. Дело отправилось на новое рассмотрение обратно в АС Новосибирской области.
На втором круге первая инстанция, внимательно изучив все обстоятельства дела, установила, что с записями в реестре возникла путаница. По документам на одной и той же земле расположены две железные дороги: одна – длиной 1330 м – принадлежала на момент спорной сделки «Универсам-Садко», а вторая – протяженностью 754 м – РЖД. А по факту на этом участке есть только один путь, который в собственности госкорпорации. Но никто такое противоречие не оспаривал. Тогда суд решил, что в этом деле для защиты своих прав истцу нужно было обращаться с иском о признании права отсутствующим на железную дорогу к РЖД. В рамках заявленных требований по текущему спору это сделать невозможно, отметил суд (п. 52 постановления ВС и ВАС № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). АС Новосибирской области, указывая на перечисленные обстоятельства, отказал в иске. Апелляция и Окружной суд согласились с таким выводом и оставили это решение без изменений, предложив заявителю еще один вариант для отстаивания своих интересов: обратиться в суд с иском к РЖД об истребовании ж/д полотна из чужого незаконного владения.
В ВС поспорили о правильном способе защиты
Истец не согласился с актами нижестоящих инстанций и обжаловал их в Верховный суд. На заседании в ВС представитель ООО «Аланта» Александр Шевелев объяснял, что заявитель не собирается следовать советам судов и истребовать имущество из чужого незаконного владения или просить признать право отсутствующим, так как не оспаривает законность принадлежности спорной железной дороги РЖД.
Считаем, что изначально выбрали верный способ защиты, подчеркнул истец: «Мы хотим вернуть деньги, которые уплатили за объект недвижимости, обремененный правом третьего лица – РЖД. Мы не знали об этом обстоятельстве при заключении договора купли-продажи из-за наличия в госреестре записей о праве собственности на две железные дороги с разными характеристиками». Хотя по факту на приобретенной земле есть только один путь, который принадлежит госкорпорации, подчеркнул Шепелев.
Анна Августовская, представитель продавца, в ответ уверяла, что истец требует пересмотреть фактические обстоятельства дела. Мы продали не чужое имущество, а то, на которое у нас имелось право собственности, заявила она: «В ЕГРН сейчас сведения о том, что этот ж/д путь принадлежит ООО «Аланта». Ее позицию поддержала и Ирина Бабко, представитель АО «Военторг-Восток», которое пользовалось участком еще до того, как эту землю получил «Универсам-Садко».
– Суд устанавливал, кто первым приватизировал этот путь? – поинтересовалась у ответчика председательствующая судья Ирина Грачева.
– Нет, но в материалах дела вся информация про такое обстоятельство есть, – ответила Августовская.
– Но суды это не исследовали подробно, – заметила Грачева.
– Потому что предмет требования истца был иным, – пояснила представитель ответчика.
Алена Гнедько из РЖД поддержала доводы истца и заметила, что в этом деле суд должен был установить: какой путь подлежал передаче по договору купли-продажи, существовали ли по факту спорный объект и какие права имелись на него у продавца. Она подчеркнула, что экспертиза подтвердила: на купленной земле есть только одна железная дорога, она еще с 2003 года приватизирована РЖД, а в 2009 году об этом внесена запись в реестр. Либо ничего не передали, либо именно путь РЖД продали. «Никто не может передать больше прав, чем он имеет сам», – процитировала постулат римского права Гнедько.
Выслушав все доводы сторон, «тройка» судей удалилась в совещательную комнату и спустя несколько минут огласила резолютивную часть решения: отменить акты нижестоящих инстанций, а дело отправить на новое рассмотрение обратно в АС Новосибирской области.
«Истец поступил верно, а суды стали разрешать другой вопрос»
В рассматриваемом случае цель истца – вернуть деньги, уплаченные за объект недвижимости, обремененный правом третьего лица, о чем покупатель не знал при заключении соглашения, подчеркивает управляющий партнер компании «ЮрпартнерЪ» Антон Толмачев. Поэтому в такой ситуации уместнее всего защитить свои права через иск о признании недействительным договора купли-продажи в части продажи подъездного железнодорожного пути, полагает юрист. Очевидно, что в этом деле истец при заключении договора купли-продажи имел ошибочное представление о характеристиках подъездного пути и недостоверную информацию о самом объекте, добавляет эксперт.
Очень интересный спор, который, надеюсь, получит правильное разрешение и в будущем будет включен в обзор судебной практики ВС. Нижестоящие инстанции смутило наличие зарегистрированного объекта недвижимости, в действительности отсутствующего, права на который передали покупателю. Суды старались разрешить вопрос существования недостоверной записи в реестре, хотя истец не просил этого. Истец требовал защитить свои интересы по незаконной сделке, а не оспаривал титула собственника объекта, который расположен на месте приобретенной недвижимости.
В то же самое время будет неправильно предъявлять иск о признании права отсутствующим, говорит о предложенном нижестоящими судами способе защиты юрист Надежда Попова: «Это исключительная мера и применяется, когда уже исчерпаны иные возможности для восстановления нарушенного права». И такой способ будет надлежащим при полном совпадении объектов, зарегистрированных за разными лицами, поясняет юрист: «А в обсуждаемой ситуации формально речь идет о двух разных железнодорожных путях».
Подобный иск уместен, когда при образовании нового участка не учли границы ранее сформированных земель, из-за чего произошло наложение границ, приводит пример Толмачев. Речь идет о ситуациях, когда необходимо определить, кто раньше стал собственником спорного имущества. Но в спорной ситуации обсуждаемый способ защиты не соотносится с целью заявленных истцом требований, резюмирует эксперт.