Семья Батиных* заключила с ООО «Иеса ЖБИ «Южный» договор участия в долевом строительстве. Застройщик обязался возвести трехэтажный жилой дом и передать в собственность Батиных двухкомнатную квартиру в нем. Во время осмотра квартиры Батины обнаружили, что при входе в жилую комнату в верхней части дверного проема не было межкомнатной перегородки, оконные блоки на лоджии не установлены, трубы водопровода и отопления непригодны, стены не оштукатурены, а пол не выровнен стяжкой. Ситуацию подтвердил эксперт ООО «НПО СОЮЗ». Дольщики отказались принять помещение по акту приема-передачи, а затем направили две претензии об устранении недостатков. Но на их письма не отреагировали, и семья отказалась от исполнения договора, о чем уведомила застройщика. И на это не было ответа, и дольщики обратились в суд. Они просили признать договор участия в долевом строительстве расторгнутым, взыскать уплаченные по договору 1 463 000 руб., 821 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 770 981 руб. убытков, штраф – 50% от присужденной суммы, 56 500 руб. судебных расходов и компенсацию морального вреда, а также возложить обязанность подать заявление о внесении в ЕГРН записи о расторжении договора.
Суд назначил и провел две судебные строительно-технические экспертизы. ОГУ «Технопарк ОГУ» и ООО «Центр экспертиз» установили, что квартира непригодная для проживания, не соответствует условиям договора и требованиям нормативных документов в области строительства. При этом ООО «Центр экспертиз» оценило стоимость устранения выявленных недостатков в 58 669 руб.
Суд признал, что заключение эксперта ОГУ «Технопарк ОГУ» не отвечает требованиям относимости и допустимости, поскольку экспертиза проведена без исследования рабочей документации. Руководствуясь заключением ООО «Центр экспертиз», Ленинский районный суд г. Оренбурга отказал в удовлетворении иска. Оренбургский областной суд с ним согласился. Согласно ч. 3 ст. 7 закона об участии в долевом строительстве, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать вернуть деньги с процентами, если существенно нарушено качество объекта или застройщик не устранил выявленные недостатки в разумный срок. Суды пришли к выводу, что истцы не представили доказательств существенных нарушений качества объекта, которые делают его непригодным для использования по назначению, а значит, они не вправе отказаться от исполнения договора.
Верховный суд напомнил: договор участия в долевом строительстве можно расторгнуть в одностороннем порядке, если застройщик не устранил недостатки объекта безвозмездно в разумный срок. По мнению ВС, ссылка судов на устранимость и несущественность выявленных недостатков объекта основана на неправильном толковании Закона об участии в долевом строительстве. Поэтому ВС отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию (№ 47-КГ18-14). В настоящее время дело еще не рассмотрено.
Это определение в очередной раз поднимает проблему ответственности подрядчиков за качество построенных квартир. То, что ВС подробно описал ситуацию и даже перечислил допущенные подрядчиком недостатки, может послужить руководством для нижестоящих судов при разрешении схожих споров. Такой прецедент должен стать предостережением для нерадивых подрядчиков.
«Существующая ранее практика была достаточно неоднозначна и в большинстве случаев отрицательна для дольщиков. Теперь появилось определение, которое позволит дольщикам добиться от застройщика более внимательного отношения к претензиям по качеству и ответственного подхода к передаче построенного объекта в целом. Застройщики должны понимать: суд встанет на сторону дольщика», – уверена заместитель генерального директора по правовым вопросам национальной юрслужбы «Амулекс» Юлия Галуева.
* – имя и фамилия изменены редакцией.