Что влияет на арендные отношения
В ситуации с арендными вопросами партнер Иван Суздалев предлагает учитывать три фактора:
– требования «антивирусного» законодательства (Закон № 98-ФЗ и Постановление Правительства № 439);
– внешние экономические условия;
– экономический здравый смысл.
Если арендатор относится к «наиболее пострадавшим отраслям», то ситуация прозрачнее всего. Такая компания законно может рассчитывать на отсрочку платежей до 1 октября 2020 года. При этом их разрешили начать поэтапно выплачивать с 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года. Во время действия ограничительных мер отсрочка предоставляется на всю сумму арендной платы, а после их окончания (до 1 октября) – на половину.
Сложнее обстоит положение с теми фирмами, которые в этот перечень не попали, но тоже испытали трудности из-за «всеобщей самоизоляции». Подобные организации вправе платить меньше, но критериев для таких скидок законодатель не дал, замечает Суздалев. По его словам, сторонам самостоятельно придется искать между собой баланс интересов. Стимулировать на снижение арендных ставок могут и местные власти. Так, столичные чиновники выделят в общей сложности 13,2 млрд руб. на гранты для собственников коммерческой недвижимости, которые снизят арендные платежи для предпринимателей. Эти деньги послужат компенсацией суммы налогов на имущество и земельных платежей, сообщается на сайте мэра и правительства города.
Заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов уточнил: чтобы получить грант, собственникам нужно снизить арендную плату на двукратный размер компенсации, но не менее чем на 50% от первоначальной ставки.
Еще один фактор – внешние экономические условия, под которыми подразумевается закредитованность арендодателя. Вряд ли стоит обвинять в недоговороспособности собственника помещения, которому нужно срочно погашать собственный заём, замечает эксперт. А третий фактор означает, что арендодатель должен разумно оценивать перспективы поиска нового контрагента после эпидемии, обращает внимание Суздалев: «Так что на бóльшую скидку или отсрочку могут рассчитывать арендаторы низколиквидных площадей».
Общая проблема в аренде недвижимости – это высокая закредитованность арендодателей и высокие расходы на содержание помещений.
Поиск компромиссной формулы
Арендодатели не хотят разорить своих арендаторов. Руководитель практики недвижимости и ГЧП Ольга Батура говорит, что собственники помещений в большинстве своем отлично понимают, что после окончания периода «нерабочих дней» арендаторов станет меньше. Так что действующим партнерам выгоднее сохранить отношения, учитывая сокращение спроса на торгово-офисные площади в будущем, подчеркивает старший юрист Кирилл Никитин. Поэтому стороны ищут компромиссы.
Сейчас решающую роль играет позиция арендодателей. Разброс большой. Кто-то вообще освобождает от арендной платы на несколько месяцев, кто-то дает скидку до 50%. Есть и такие, кто занимает принципиальную позицию и готов судиться.
Одна из популярных формул – отсрочить платежи за апрель и май, другой вариант – скидка до 50% от арендной платы, рассказывает управляющий партнер Дмитрий Магоня. По подсчетам партнера Дмитрия Некрестьянова, контрагенты чаще всего договариваются снизить цену аренды в среднем на 20–50%. Собственники площадей больше прислушиваются к предложениям о предоставлении арендных каникул, которые учитывают необходимость нести расходы за содержание объектов. Эксперт отмечает, что торговые центры во многих случаях предлагают перейти к системе open book:
- собственники ТЦ раскрывают реальные затраты на эксплуатацию объекта;
- эту сумму в любом случае компенсирует арендатор;
- арендатор показывает динамику своей выручки, от которой зависит размер скидки;
- если выручки нет совсем, то платить эту часть не придется.
Фактор закрытых судов тоже психологически влияет на переговорный процесс. Стороны больше ориентируются на решение проблемы «здесь и сейчас», поэтому готовы идти навстречу друг другу, утверждает Вероника Величко из .
Мы рекомендуем пошаговые переговоры: каникулы на апрель или май; снижение на 70\50\30\20% ежемесячных платежей; отсрочку 50% оплаты до конца года. Обычно выстреливает один из вариантов, так как отсрочка не создает «бесплатного» нахождения, но позволяет получить небольшую передышку.
Позиция арендодателей и их проблемы
Крупные арендодатели неохотно соглашаются на уступки. Среди таких Батура называет и ТЦ «Галерея» – крупнейший торговый центр Европы, который находится в Петербурге. Есть и позитивные примеры для долгосрочного сотрудничества. Например, Даниловский рынок пошел навстречу арендаторам и изменил форму арендной платы, рассказывает управляющий партнер Владимир Липавский: вместо фиксированной платы ввел процент от выручки.
В регионах ситуация менее напряженная, утверждает Магоня. Режим повышенной готовности там вводили позднее, чем в Москве и Петербурге, а жесткость мер – меньше.
Исходя из нашего опыта, мало кто из собственников недвижимости предоставляет скидку больше 20–30%. До заветного дисконтирования в 50%, которое рекомендовало правительство, не каждому удается договориться. Конечно, у крупных арендаторов переговорная позиция сильнее, поэтому они могут претендовать на больший дисконт. Столичные арендодатели более сговорчивые, в то время как в регионах арендаторам просто некуда деваться.
Но арендодателям в сложившейся ситуации не особо легче. Их бизнес на 100% зависит от потока арендных платежей. А у этих предпринимателей свои расходы: кредиты на покупку или строительство недвижимости, которые нередко выдаются в валюте, объясняет советник Олег Буйко. И это без трат на содержание помещений.
Так что в некоторых случаях собственники площадей просто стараются как можно дольше не реагировать на обращения арендаторов, которые просят о скидках. Скорее всего, арендодатели опасаются демонстрировать свою негативную позицию, предполагает управляющий партнер Мария Чуманова: «Они надеются, что арендатор справится со сложностями и в итоге выполнит свои обязательства, не будет экстренно съезжать».