ПРАВО.ru
Коронавирус
23 апреля 2020, 13:21

Договоримся без судов: снижаем арендные платежи в пандемию

Договоримся без судов: снижаем арендные платежи в пандемию
Большинство арендодателей соглашаются пойти на уступки арендаторам. Собственники помещений понимают: если эти клиенты разорятся, новых они вряд ли найдут. Кто-то договаривается об арендных каникулах, другим удается даже получить скидку. Но юристы призывают не забывать и об уязвимой позиции арендодателей. Многим из них приходится выплачивать крупные кредиты за свою недвижимость. Эксперты объяснили, какой вариант в такой ситуации будет наиболее компромиссным для обеих сторон.

Что влияет на арендные отношения

В ситуации с арендными вопросами партнер Ost legal Ost legal Федеральный рейтинг. группа Природные ресурсы/Энергетика группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market) группа Недвижимость, земля, строительство (консультирование) Иван Суздалев предлагает учитывать три фактора:

– требования «антивирусного» законодательства (Закон № 98-ФЗ и Постановление Правительства № 439);

– внешние экономические условия; 

– экономический здравый смысл.

Если арендатор относится к «наиболее пострадавшим отраслям», то ситуация прозрачнее всего. Такая компания законно может рассчитывать на отсрочку платежей до 1 октября 2020 года. При этом их разрешили начать поэтапно выплачивать с 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года. Во время действия ограничительных мер отсрочка предоставляется на всю сумму арендной платы, а после их окончания (до 1 октября) – на половину. 

Сложнее обстоит положение с теми фирмами, которые в этот перечень не попали, но тоже испытали трудности из-за «всеобщей самоизоляции». Подобные организации вправе платить меньше, но критериев для таких скидок законодатель не дал, замечает Суздалев. По его словам, сторонам самостоятельно придется искать между собой баланс интересов. Стимулировать на снижение арендных ставок могут и местные власти. Так, столичные чиновники выделят в общей сложности 13,2 млрд руб. на гранты для собственников коммерческой недвижимости, которые снизят арендные платежи для предпринимателей. Эти деньги послужат компенсацией суммы налогов на имущество и земельных платежей, сообщается на сайте мэра и правительства города.

Заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов уточнил: чтобы получить грант, собственникам нужно снизить арендную плату на двукратный размер компенсации, но не менее чем на 50% от первоначальной ставки.

Еще один фактор – внешние экономические условия, под которыми подразумевается закредитованность арендодателя. Вряд ли стоит обвинять в недоговороспособности собственника помещения, которому нужно срочно погашать собственный заём, замечает эксперт. А третий фактор означает, что арендодатель должен разумно оценивать перспективы поиска нового контрагента после эпидемии, обращает внимание Суздалев: «Так что на бóльшую скидку или отсрочку могут рассчитывать арендаторы низколиквидных площадей».

Общая проблема в аренде недвижимости – это высокая закредитованность арендодателей и высокие расходы на содержание помещений.

Михаил Кюрджев, партнер Адвокатское бюро «А2» Адвокатское бюро «А2» Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market) группа Налоговое консультирование и споры (споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Недвижимость, земля, строительство (консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (консультирование)

Поиск компромиссной формулы

Арендодатели не хотят разорить своих арендаторов. Руководитель практики недвижимости и ГЧП Дювернуа Лигал Дювернуа Лигал Региональный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры: high market) группа Банкротство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Недвижимость, земля, строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции Профайл компании Ольга Батура говорит, что собственники помещений в большинстве своем отлично понимают, что после окончания периода «нерабочих дней» арендаторов станет меньше. Так что действующим партнерам выгоднее сохранить отношения, учитывая сокращение спроса на торгово-офисные площади в будущем, подчеркивает старший юрист VEGAS LEX VEGAS LEX Федеральный рейтинг. группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Страховое право группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market) группа Комплаенс группа Налоговое консультирование и споры (консультирование) группа Недвижимость, земля, строительство (консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Экологическое право группа Банкротство (споры high market) группа Интеллектуальная собственность (консультирование) группа Санкционное право Профайл компании Кирилл Никитин. Поэтому стороны ищут компромиссы.

Сейчас решающую роль играет позиция арендодателей. Разброс большой. Кто-то вообще освобождает от арендной платы на несколько месяцев, кто-то дает скидку до 50%. Есть и такие, кто занимает принципиальную позицию и готов судиться.

Всеволод Байбак, партнер Томашевская и партнеры Томашевская и партнеры Федеральный рейтинг. группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Частный капитал группа Интеллектуальная собственность (консультирование) группа Комплаенс группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (консультирование) группа Недвижимость, земля, строительство (консультирование) группа Семейное и наследственное право группа Трудовое и миграционное право

Одна из популярных формул – отсрочить платежи за апрель и май, другой вариант – скидка до 50% от арендной платы, рассказывает управляющий партнер ART DE LEX ART DE LEX Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market) группа Международные судебные разбирательства группа Недвижимость, земля, строительство (консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Санкционное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Банкротство (споры high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (споры) группа Финансовое/Банковское право Профайл компании Дмитрий Магоня. По подсчетам партнера Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Региональный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры: high market) группа Интеллектуальная собственность группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании Дмитрия Некрестьянова, контрагенты чаще всего договариваются снизить цену аренды в среднем на 20–50%. Собственники площадей больше прислушиваются к предложениям о предоставлении арендных каникул, которые учитывают необходимость нести расходы за содержание объектов. Эксперт отмечает, что торговые центры во многих случаях предлагают перейти к системе open book:

  • собственники ТЦ раскрывают реальные затраты на эксплуатацию объекта;
  • эту сумму в любом случае компенсирует арендатор;
  • арендатор показывает динамику своей выручки, от которой зависит размер скидки;
  • если выручки нет совсем, то платить эту часть не придется.

Фактор закрытых судов тоже психологически влияет на переговорный процесс. Стороны больше ориентируются на решение проблемы «здесь и сейчас», поэтому готовы идти навстречу друг другу, утверждает Вероника Величко из Avelan Avelan Федеральный рейтинг. группа Недвижимость, земля, строительство (консультирование) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции .

Мы рекомендуем пошаговые переговоры: каникулы на апрель или май; снижение на 70\50\30\20% ежемесячных платежей; отсрочку 50% оплаты до конца года. Обычно выстреливает один из вариантов, так как отсрочка не создает «бесплатного» нахождения, но позволяет получить небольшую передышку.

Станислав Солнцев, управляющий партнер Солнцев и партнеры Солнцев и партнеры Региональный рейтинг. группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры: mid market) группа Семейное и наследственное право группа Интеллектуальная собственность группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции 18место По количеству юристов Профайл компании

Позиция арендодателей и их проблемы

Крупные арендодатели неохотно соглашаются на уступки. Среди таких Батура называет и ТЦ «Галерея» – крупнейший торговый центр Европы, который находится в Петербурге. Есть и позитивные примеры для долгосрочного сотрудничества. Например, Даниловский рынок пошел навстречу арендаторам и изменил форму арендной платы, рассказывает управляющий партнер Ost legal Ost legal Федеральный рейтинг. группа Природные ресурсы/Энергетика группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market) группа Недвижимость, земля, строительство (консультирование) Владимир Липавский: вместо фиксированной платы ввел процент от выручки.

В регионах ситуация менее напряженная, утверждает Магоня. Режим повышенной готовности там вводили позднее, чем в Москве и Петербурге, а жесткость мер – меньше.  

Исходя из нашего опыта, мало кто из собственников недвижимости предоставляет скидку больше 20–30%. До заветного дисконтирования в 50%, которое рекомендовало правительство, не каждому удается договориться. Конечно, у крупных арендаторов переговорная позиция сильнее, поэтому они могут претендовать на больший дисконт. Столичные арендодатели более сговорчивые, в то время как в регионах арендаторам просто некуда деваться.

Денис Быканов, партнер MGP Lawyers MGP Lawyers Федеральный рейтинг. группа Банкротство (споры high market) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)

Но арендодателям в сложившейся ситуации не особо легче. Их бизнес на 100% зависит от потока арендных платежей. А у этих предпринимателей свои расходы: кредиты на покупку или строительство недвижимости, которые нередко выдаются в валюте, объясняет советник Адвокатское Бюро ЕПАМ Адвокатское Бюро ЕПАМ Федеральный рейтинг. группа АПК и сельское хозяйство группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market) группа Банкротство (споры high market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право) группа Интеллектуальная собственность (защита прав и судебные споры) группа Комплаенс группа Международные судебные разбирательства группа Международный арбитраж группа Морское право группа Недвижимость, земля, строительство (консультирование) группа Недвижимость, земля, строительство (споры) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Санкционное право группа Страховое право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Уголовное право группа Фармацевтика и здравоохранение (фармацевтика) группа Банкротство (реструктуризация и консультирование) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Защита персональных данных группа Интеллектуальная собственность (консультирование) группа Интеллектуальная собственность (регистрация) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Налоговое консультирование и споры (консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Ритейл, FMCG, общественное питание группа Рынки капиталов группа Семейное и наследственное право группа Транспортное право группа Трудовое и миграционное право группа Финансовое/Банковское право группа Цифровая экономика группа Частный капитал группа Экологическое право 1место По выручке 1место По количеству юристов 2место По выручке на юриста Профайл компании Олег Буйко. И это без трат на содержание помещений.

Так что в некоторых случаях собственники площадей просто стараются как можно дольше не реагировать на обращения арендаторов, которые просят о скидках. Скорее всего, арендодатели опасаются демонстрировать свою негативную позицию, предполагает управляющий партнер FTL Advisers FTL Advisers Федеральный рейтинг. группа Семейное и наследственное право группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Налоговое консультирование и споры (консультирование) группа Санкционное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Частный капитал группа Недвижимость, земля, строительство (консультирование) Мария Чуманова: «Они надеются, что арендатор справится со сложностями и в итоге выполнит свои обязательства, не будет экстренно съезжать».