В 2009 Инна Ковалева* начала присматривать квартиру в центре Москвы и, по ее словам, познакомилась с Геворгом Саваяном*, который продавал жилье своей тещи Ануш Ганитян*. В итоге 14 мая 2010 года женщина совершила покупку. Юридическим сопровождением сделки занималось ООО «Аксиома». Договор купли-продажи подписывали в офисе общества. Самой собственницы не было. Как утверждает Ковалева, присутствовали она, Саваян и сотрудник компании. Последнему Ганитян выдала доверенность на сбор необходимых документов для продажи имущества и регистрацию договора купли-продажи. Реальную стоимость объекта оценили в 35 млн руб., но в договоре указали лишь 1,6 млн руб. По словам новой владелицы, она не стала въезжать в новую квартиру, там временно поселились Саваян с женой.
Чужая подпись в договоре
Спустя семь лет, в мае 2017-го, Ковалева продала жилье Дмитрию Суворову*. А в конце июня прежняя собственница Ганитян обратилась в суд, чтобы признать обе сделки недействительными и вернуть квартиру (дело № 2-0085/2018). Ее версия событий отличалась от того, что говорила Ковалева. Ганитян настаивала, что на самом деле ничего не хотела продавать, договор от 14 мая 2010 года не подписывала, при совершении сделки не присутствовала и денег от покупателей не получала. По ее словам, договор сфальсифицировала Ковалева. О том, что она лишилась права собственности, женщина якобы узнала только в 2017-м.
Тогда последний владелец предъявил к Ганитян встречный иск о признании его добросовестным покупателем. Суворов утверждал, что при покупке проверил полномочия продавца и был уверен, что сделка «чистая». Ковалева тоже была убеждена, что все пройдет без проблем. По ее словам, переговоры по поводу продажи квартиры вел зять истицы. Но Саваян это отрицал и уверял, что узнал о продаже недвижимости одновременно с тещей.
Тогда суд провел почерковедческую экспертизу договора, который дала Ковалева. Эксперт Института криминалистики Центра специальной техники ФСБ России заключил, что в документе расписывалась не Ганитян, а кто-то другой. После этого первая инстанция решила назначить почерковедческую экспертизу экземпляра договора, который хранился в Росреестре, и доверенности на имя сотрудника ООО «Аксиома». Представитель истца попросила объявить перерыв, чтобы подготовить вопросы для эксперта. Но на следующее заседание ни одна, ни ее доверитель не пришли.
Тверской райсуд Москвы решил, что Ганитян уклонилась от проведения судебной экспертизы. А без нее решить вопрос о фальсификации документов нельзя. Поэтому суд признал установленным факт, что истица подписывала спорный договор. А раз о продаже ей было известно еще в 2010-м, то в суд она обратилась с пропуском срока исковой давности. Первая инстанция отказала также и Суворову, потому что доводы встречного иска не имеют правого значения. С этим согласилась апелляция, но не Президиум Мосгорсуда, указавший на противоречие. Хотя эксперт сделал однозначный вывод, что договор истица не подписывала, суды пришли к противоположному заключению. Поэтому дело вернули на «новый круг».
Планировала сделку
Рассматривая спор во второй раз, районный суд назначил еще одну судебную экспертизу. Проводить ее вновь доверили Центру специальной техники ФСБ России. На этот раз специалист изучал три экземпляра договора купли-продажи: тот, что был у Ковалевой, хранился в Росреестре и у «Аксиомы». Эксперт заключил, что на всех трех стоит подпись другого человека, а не Ганитян. Возможно, ее дочери. При этом, как установил эксперт, на доверенности, выданной «Аксиоме», значилась подлинная подпись истицы.
Судья Тверского райсуда Москвы Татьяна Молитвина приняла во внимание, что истица не подписывала договор купли-продажи, но сделку планировала. Ведь Ганитян выдала доверенность компании, которая занималась ее юридическим сопровождением. Суд учел и другие несостыковки, приведенные представителями ответчиков. Так, с 2010 года истица перестала платить налоги за имущество, вышла из ЖСК, получила нотариальное согласие мужа на продажу. Слова Ганитян, что она не планировала продавать квартиру и не знала о сделке, райсуд посчитал неубедительными. «Доводы истца свидетельствуют о злоупотреблении правом», — подчеркнула первая инстанция.
Суд усомнился и в искренности Саваяна. Изначально он тоже утверждал, что ничего не знал о сделке, совершенной в 2010 году. Но на «втором круге» выяснилось, что спустя четыре года после подписания договора он получал доверенность от Ковалевой как от собственницы, чтобы узаконить перепланировку в спорной квартире. В итоге суд вновь отказал Ганитян в иске, он не стал удовлетворять и встречное требование Суворова, так как его добросовестность в данном случае не имеет значения (дело № 02-0007/2021). 20 октября 2021 года Мосгорсуд согласился с этой позицией.
Доказать злоупотребление продавца
Воля истца на отчуждение имущества имеет существенное значение в таких спорах, говорит Полина Глотова, юрист АК . Эксперта заинтересовало, что суд придал большее значение не прямо выраженной воле истца, а воле, выраженной в действиях. Почерковедческие экспертизы подтвердили, что договор Ганитян не подписывала. Формально это должно было «разрушить» добросовестность контрагента. Но суды вникли в ситуацию глубже и обратили внимание, что за три дня до сделки истец выдал нотариальную доверенность профессиональному риелтору на сбор документов и справок, необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры. Поэтому суд критично воспринял довод истца об отсутствии желания отчуждать имущество, объясняет эксперт.
О намерении продажи может также свидетельствовать обращение в компанию по продаже недвижимости, заключение с ними договора.
«Мы проделали большую работу по поиску и закреплению доказательств недобросовестного поведения истца», — рассказал адвокат Алексей Михальчик, который представлял интересы Суворова. Представители ответчиков пытались доказать, что Ганитян не только планировала совершить сделку, но и знала о второй смене собственника. Одним из аргументов было то, что Ганитян после продажи квартиры вышла из состава ЖСК, выполняющего функции управляющей организации дома. А Ковалеву туда, напротив, приняли как нового собственника. А потом Ковалева вспомнила о том, что уже после покупки выдала зятю истицы доверенность на перепланировку квартиры. «Нам удалось найти в архиве жилинспекции эту доверенность и документы, которые явно указывали на то, что семья Ганитян не только знала об оспариваемой сделке, но и действовала от лица нового собственника», — поделился Михальчик.
Решение Мосгосрсуда эксперт называет важным для своего доверителя, так как иначе добросовестный покупатель мог остаться без денег и квартиры. Но позиция апелляции может повлиять и на другие дела со сходными обстоятельствами. В том числе потому, что райсуд на «втором круге» признал наличие эстоппеля. Фактически это запрет на противоречивое поведение. Принцип предполагает, что лицо утрачивает право ссылаться на какие-либо факты или обстоятельства в связи со своим предыдущим поведением. Здесь поведение собственника подтверждало, что она планировала продавать квартиру. Поэтому первая инстанция на «втором круге» нашла неубедительными слова Ганитян ее слова о нежелании расставаться с жильем. Это «свидетельствует о наличии в действиях истца признаков злоупотребления своими правами, что также является основанием для отказа в иске».
«Эстоппель — относительно новая конструкция в нашем праве, суды и юристы только учатся с ним работать, в том числе знакомясь с различной практикой его применения», — заключил Михальчик.
* Имена и фамилии участников спора изменены редакцией.