Бесполезная оценка
У индивидуального предпринимателя Максима Хомченко есть 11 991 кв. м земли в деревне Горки Московской области, что менее чем в 10 км от МКАД. Осенью 2018 года распоряжением министерства имущественных отношений Московской области установили его кадастровую стоимость — 34,2 млн руб. Владелец решил, что сумма завышена, как и земельный налог, который рассчитывается на ее основе.
Весной 2019 года собственник обратился в фирму «Бион». Согласно официальному сайту, бюро оказывает услуги в области строительного аудита, судебной экспертизы и кадастровой деятельности и другие. Хомченко попросил, чтобы сотрудники проверили рыночную цену земли. Он объяснил: это необходимо, чтобы оспорить кадастровую стоимость. Свои услуги специалисты оценили в 150 000 руб. Спустя месяц (24 апреля) оценщики выдали отчет, что участок стоит 20,3 млн руб., и получили свои деньги. С этим документом предприниматель обратился в Московский областной суд. Он утверждал, что кадастровая стоимость актива сильно отличается от рыночной (34,2 млн против 20,3 млн руб.) и ему приходится платить завышенный налог.
Но суд не принял заключение «Биона» и назначил по делу новую экспертизу, выявившую некорректность расчета оценщиков: участки, которые сравнивались с землей Хомченко, хоть и были того же размера, но находились слишком далеко от МКАДа — в 25–52 км. Соответственно, и стоили они гораздо дешевле имущества в Горках. Судебная экспертиза определила рыночную цену недвижимости истца в 34 млн руб. В итоге требования заявителя удовлетворили частично, снизив кадастровую стоимость всего на 200 000 руб.: с 34,2 млн до 34 млн руб. (дело № 3а-1098/2019). Позже с этим выводом согласилась и апелляция.
Почему принял отчет
Тогда предприниматель решил вернуть расходы на досудебную оценку (дело № А41-28713/2020) как убытки. Он ссылался на то, что в прошедшем процессе отчет «Биона» забраковали, и потребовал взыскать с фирмы 150 000 руб. платы по договору и еще 10 000 руб. процентов за пользование чужими деньгами.
Арбитражный суд Московской области постановил, что в состав убытков из-за работ ненадлежащего качества нельзя включить их стоимость. Тем более изначально истец принял отчет без замечаний. Первая инстанция не увидела связи между действиями ответчика и возникновением ущерба. То, что Московский облсуд воспользовался своим правом и провел повторную экспертизу рыночной стоимости участка, не означает, что в заключении «Биона» есть брак. Поэтому суд отказал истцу, а апелляция и кассация с этим подходом согласились.
Вернуть деньги за оценку можно
После этого Хомченко обратился в Верховный суд. В кассационной жалобе он указал, что принятие работ не мешает обратиться в суд с иском о взыскании убытков, так как для оценочной деятельности нужны специальные познания. Эти доводы заинтересовали судью ВС Галину Попову, которая передала жалобу вместе с делом на рассмотрение СКЭС.
Заседание в ВС прошло 14 декабря. Представитель предпринимателя Виталий Понедельников объяснил, что сам Хомченко не разбирается в тонкостях оценки рыночной стоимости земли. «Иначе ему не потребовался бы оценщик», — отметил юрист. По его словам, доверитель принял работу, так как специалисты ее фактически выполнили — подготовили отчет. То, что подсчеты в заключении неверны, заказчик узнал только после обращения в суд (подробнее — ВС решал, можно ли взыскать убытки с оценщика).
Как подчеркнула экономколлегия в мотивировочной части определения, стороны договора прямо предусмотрели, что оценка рыночной стоимости участка нужна для оспаривания кадастровой стоимости, которую утвердило минимущества Московской области. Но в итоге Московский облсуд не принял заключение «Биона» и свое решение выносил на основе выводов судебной экспертизы. Более того, эксперт указал, что методы расчета оценщиков некорректны, а сам документ признал недостоверным.
Истец не смог использовать отчет ответчика для определения стоимости земельного участка. Значит, фирма обязана возместить убытки из-за некачественного оказания услуг по договору, заключил ВС.
Сам по себе факт принятия заказчиком отчета оценщика не считается основанием для отказа в иске, уверена экономколлегия. Ведь предприниматель не является профессионалом в области оценочной деятельности. Он не мог сразу понять, что сумму определили неправильно, и о некачественном выполнении работ узнал только после решения суда. Поэтому ВС отменил акты трех инстанций, а спор вернул в АС Московской области.
Позиция ВС заставит быть внимательнее
Обсуждаемое решение ВС — звонок для коммерческих экспертов или оценщиков, что недопустим подход «мы подготовили заключение, а заказчик сам как-нибудь в разберется в суде», уверен Тимур Чанышев, председатель КА Адвокат Премиум. Теперь им нужно использовать исчерпывающий перечень пояснений, которые исключат у суда всякие сомнения в обоснованности выводов из отчета.
Вполне вероятно, что данное решение будет дисциплинировать оценщиков при подготовке своих отчетов и заставит их подходить более ответственно к своей работе.
Большаков говорит, что определение ВС, с одной стороны, выглядит логично: исполнитель выполнил работу некачественно, а заказчик может возместить убытки. С другой стороны, эксперта тревожит то, что ВС установил связь между невозможностью достичь цели обращения к оценщику и правом на возмещение убытков. В случае Хомченко оценщик допустил грубые нарушения стандартов, поэтому суд не использовал стоимость участка, указанную в заключении «Биона», подчеркнул Григорий Волков, консультант практики «Разрешения споров» ЮК Если же суд посчитал необходимым провести экспертизу, но претензий к качеству оценки не возникло, то и основания для взыскания убытков не может быть, уверен юрист. Он считает, что ВС слишком кратко описал свою позицию в этой части, а для формирования единой практики потребуются дополнительные разъяснения.