Конституционный суд признал противоречащими Основному закону п. 1 ст. 61.2 и п. 11 ст. 189.40 закона «О несостоятельности (банкротстве)» об оспаривании сделок, которые заключены в период подозрительности. Как следует из постановления КС № 5-П от 8 февраля 2022 года, эти нормы нарушают право граждан на жилье. Опрошенные Право.ru эксперты опасаются, что меры, введенные для защиты граждан в редких и исключительных случаях, могут привести к злоупотреблениям со стороны потенциальных банкротов.
История вопроса
В 2015 году Сергей Кузьмин купил у банка «Советский» квартиру в историческом доме, объекте культурного наследия, в Петроградском районе Петербурга. Он заплатил за жилье площадью 273 кв. м 10,9 млн руб., а впоследствии взял кредит еще на 20 млн руб. на ремонт.
Годом позже «Советский» через суд оспорил эту сделку (дело № А56-68699/2016). Банк заявил, что реальная стоимость спорного жилья превышала 35 млн руб., что подтвердила и проведенная экспертиза. Кроме того, сделку заключили всего за два месяца до санации «Советского». Три инстанции отменили сделку и обязали Кузьмина вернуть квартиру, а банк – вернуть 10,9 млн руб. В 2020 году Верховный суд отказался передать спор на рассмотрение судебной коллегии.
А раньше, в 2018-м, начался процесс о признании банка «Советский» несостоятельным (дело № А56-94386/2018). АС Петербурга сперва включил Кузьмина с его требованием 10,9 млн руб. в реестр кредиторов и признал, что это требование обеспечено залогом квартиры.
Но Арбитражный суд Северо-Западного округа отменил это решение и поставил требования "за реестр", в самый конец очереди кредиторов. Кассация указала, что Кузьмин заявил требования уже после закрытия реестра и спустя два месяца после вступления в силу решения об отмене сделки с квартирой. Хотя исполнение акта о возврате квартиры было приостановлено, так как она оказалась единственным жильем Кузьмина, тот мог сам исполнить это решение раньше, указал суд. А установленное нижестоящими судами злоупотребление правом не позволяет считать квартиру залоговым имуществом.
Кузьмин настаивал, что он никак не аффилирован с руководителями банка «Советский». По его мнению, он виноват только в том, что заключил сделку в период подозрительности, о чем заведомо не мог знать. Но суды к этим доводам не прислушались.
Тогда покупатель обратился в Конституционный суд. Он просил проверить п. 1 ст. 61.2 и п. 11 ст. 189.40 закона «О несостоятельности (банкротстве)», которые касаются признания недействительными сделок, заключенных в период подозрительности – за год до банкротства или, в случае банков, введения мер по его предотвращению. По мнению Кузьмина, право на жилье и судебную защиту оказались ущемлены правом банка оспаривать заключенные им же сделки.
Позиция КС
Признание договора купли-продажи жилья недействительным требует соблюдения баланса интересов обеих сторон, подчеркнул Конституционный суд. Нужно учитывать не только обстоятельства банкротства или санации, но и потребность человека в жилище.
По умолчанию подразумевается, что когда он получит деньги назад, то сможет купить другое жилье. Но в процедуре банкротства реализовать такую схему трудно, особенно в случае банков, у которых обычно большие долги. Возврат в конкурсную массу квартиры или дома не означает выплаты соответствующей суммы покупателю, то есть восстановления «статус кво» на момент совершения сделки.
В результате закон позволяет лишить человека единственного жилья для частичного удовлетворения требований кредиторов, указывает КС. При этом шанс, что человек вернет вложенные в недвижимость деньги, ничтожно мал, а момент такого возврата, в лучшем случае, значительно отсрочен. Это говорит о явном нарушении баланса интересов, полагает Конституционный суд.
Оспариваемые нормы, как нарушающие конституционное право на жилье, подлежат изменению. Пока законодатель не внесет в них поправки, в случаях, аналогичных делу Кузьмина, Конституционный суд постановил передавать средства от продажи жилья не в конкурсную массу, а напрямую гражданину, сделку с которым отменили. К тому же такие граждане должны в течение разумного срока сохранять право на проживание в этой квартире.
КС также потребовал пересмотреть дело самого Сергея Кузьмина.
Иллюзорная несправедливость и риски злоупотреблений
Случаи, подобные рассмотренному КС, крайне редки, полагает Владимир Ефремов, партнер юридической фирмы . Подобные ситуации могут создать иллюзию точечной несправедливости в отношении лиц, сделки с которыми оспорены. Но с точки зрения устойчивого гражданского оборота и интересов большинства кредиторов это только кажется, полагает Ефремов [ведь все они в одинаковом положении и в среднем получают мало по своим требованиям - Право.ru].
Постановление КС может породить злоупотребления со стороны потенциальных банкротов, которые владеют жильем (а это не только физлица, но и компании, в том числе банки), опасается адвокат Денис Фролов, партнер BMS Law Firm. Лицо, которому грозит несостоятельность, сможет продать такую квартиру по заведомо заниженной цене физлицу, для которого она станет единственным жильем. Оспаривание такой сделки может очень осложнится, полагает Фролов.
Если же это удастся, человек все еще сможет проживать в квартире «разумный срок» и при этом получить ранее уплаченные средства напрямую. В результате арбитражи столкнутся с массой трудных вопросов, указывает Фролов. Например, гражданин приобрел за 2 млн. руб. квартиру в Москве, которая фактически стоила 10 млн руб. После признания сделки недействительной продать жилье с торгов удастся за 6 млн руб., ведь в такой процедуре имущество зачастую реализуют не по полной оценочной стоимости. Какую сумму должен получить гражданин в итоге? Ранее уплаченные 2 млн руб.? Но за эти деньги купить другое жилье в Москве нереально, указывает Фролов. То есть нарушения права на жилище избежать все равно не удастся. К тому же, судебные процедуры и реализация имущества занимают время, а цены на недвижимость обычно растут. Так, Сергей Кузьмин купил квартиру в 2015 году, а продать ее получится, в лучшем случаев, в 2022-м; за семь лет покупательная способность 10 млн руб. сильно изменилась, отмечает Фролов.
Гарантия возврата средств покупателю может привести к тому, что покупать квартиру по цене ниже рынка на небольшой период будет выгоднее, чем проявлять разумное и добросовестное поведение, опасается Ефремов. Ведь в преддверии банкротства должники, в том числе бенефициары банков, зачастую пытаются «спасти» и вывести имущество, чтобы оно не попало в руки кредиторов. Именно этим объясняются жесткие рамки, которые вынужден выставлять законодатель.
К сожалению, позиция КС в защиту отдельного человека может привести к отрицательному результату для всего института конкурсного оспаривания сделок должников, который до сих пор был эффективным инструментом для защиты прав кредиторов.
Ефремов также отметил, что ранее суды относили иммунитет для единственного жилья только к самому должнику-физлицу, а не покупателям по сделке.
Иного мнения Мария Спиридонова, управляющий партнер . Она защищает покупателя. По ее мнению, в нормальных условиях оспаривание сделки с жильем подразумевает, что покупатель может легко приобрести равнозначное по площади и расположению жилище на возвращенные деньги. Из-за очередности требований фактически происходит безвозмездное изъятие у гражданина единственного пригодного для проживания жилья ради удовлетворения требований кредиторов, зачастую незначительного. Существующее регулирование может поставить покупателя такого жилья в тяжелую ситуацию, полагает Спиридонова.
Поэтому требования Конституционного суда оправданы, а введенная им переходная процедура защищает жилищные права граждан, считает Спиридонова.