Схема, когда девелопер тратил средства одних дольщиков на достройку жилья предыдущих, породила в России проблему сотен тысяч обманутых дольщиков, которые не получили квартиры и не смогли вернуть вложенное. К этой теме не раз возвращался в своих обращениях президент Владимир Путин. В частности, в 2019 году он потребовал «за пару лет избавиться от позорного словосочетания «обманутые дольщики». Для этого девелоперов обязали использовать счета эскроу, где полученные от клиентов деньги «замораживаются» до конца строительства.
Это способно решить проблему для новых дольщиков, а старые порой вынуждены ходить по судам. Тогда судьям приходится разбираться в подчас странных способах финансирования строительства и оформления отношений. Как пояснил в одном из недавних дел Верховный суд, доказательства надо толковать не с формальной стороны, а по сути, выявляя действительную волю сторон. Это должно помочь защитить права обманутых дольщиков, которым застройщики оформляли несоответствующие действительности бумаги.
Предварительный договор и заем
Пример — случай семьи Каланчевых*, которые в 2007 году заключили с ООО «Галс» предварительный договор. Заказчик обязался зарегистрировать с ними соглашение об участии в долевом строительстве после того, как оформит права на землю. В документе было указано расположение, метраж и номер квартиры, которая полагалась покупателям. В том же году место застройщика заняло ЗАО «76 квартал», с которым Каланчевы подписали предварительный договор на аналогичных условиях. Стоимость квартиры определили в 1,7 млн руб. Тогда же Мария Каланчева* по бумагам «выдала» «76 кварталу» беспроцентный заем на 1,7 млн руб. для «уставной деятельности» до 1 декабря 2008 года. Это же был и срок заключения основного договора.
Но ждать жилье пришлось дольше. В 2012 году многоэтажку, которую строил «Галс», внесли в перечень проблемных объектов Самарской области. В 2013-м провели конкурс на достройку, в котором победило ООО «Воля». А региональные власти занялись перечнем обманутых дольщиков. Туда захотели включиться и Каланчевы. Но в 2019 году чиновники сообщили им, что не хватает документа об оплате по предварительному договору или решения суда, который бы подтвердил перечисление денег.
Каланчевой пришлось судиться. Она подала иск на министерство финансов Самарской области и «Волю», чтобы установить факты участия в долевом строительстве, оплаты, а также признать право на квартиру. Истица обращала внимание, что перечислила деньги застройщику по договору займа.
Но три инстанции это не убедило. Из предварительного договора не следует, что истец обязан оплатить квартиру до заключения основного договора через заем. А договор займа не предусматривает, что обязательство по возврату суммы прекращается с передачей квартиры, посчитали суды.
Толковать с учетом обстоятельств
Другого мнения оказалась коллегия ВС по гражданским делам. Нормы закона о долевом строительстве распространяются на разные способы привлечения денег граждан. В частности, на оформленные с помощью займов (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда за IV квартал 2012 года). Чтобы выявить общую волю сторон с учетом цели договора, надо принять во внимание все обстоятельства, включая прошлые переговоры, переписку, последующее поведение сторон (ст. 431 ГК).
Если проанализировать обстоятельства этого дела, то видно, что Каланчева передала средства как заем в размере стоимости квартиры сразу и в полном объеме до заключения основного договора, отмечается в определении № 6-КГ21-40-К6. Срок возврата суммы совпадает с днем заключения основного соглашения. Кроме того, стороны утвердили в предварительном договоре замену иных обязательств по другим договорам выполнением обязательства по основному договору долевого участия, отметила коллегия под председательством Александра Киселева.
Таким образом, суды обязаны были оценить условия по цене, срокам, замене обязательств и решить, говорит ли это в пользу привлечения денег дольщиков. Но они не исследовали доказательства надлежащим образом. Для исправления ошибок ВС вернул дело на новое рассмотрение в Ленинский районный суд Самары (пока еще не рассмотрено. — Прим. ред.).
Мнение эксперта
Это классический спор c участием обманутых дольщиков, которые подписывали документы, особо их не читая, комментирует партнер юридической фирмы Ru.Courts Алексей Агеев. Он считает, что нижестоящие инстанции «правы формально», ведь деньги, переданные застройщику, фигурируют везде именно в качестве займа.
«Верховный суд, восстанавливая справедливость так, как он ее понимает, обязал рассматривать спорные отношения не с формальной стороны, а выявлять действительную волю сторон. Каким образом это будет делать первая инстанция — вопрос открытый. Ведь первоначальный застройщик ликвидирован, деньги внесены еще в 2007 году», — рассуждает Агеев.
По мнению юриста, ВС намекает: когда гражданин, не являясь участником строительной компании, дает ей деньги взаймы, не претендует на процентный доход и одновременно заключает договор в отношении квартиры, стоимость которой соответствует сумме займа, он имеет в виду именно финансирование строительства.
Как считает Агеев, ВС корректирует стандарты доказывания в таких делах и побуждает нижестоящие суды определять, какая из квалификаций имеющихся фактов более вероятна. Следующим шагом с учетом объективных проблем с доказательствами и социальной значимостью таких споров может стать перенос бремени доказывания существа отношений с истца на ответчика, опасается юрист.
* Имена и фамилии изменены редакцией.