Как быть, если оформил ипотеку на друга и остался без квартиры
Ипотека по дружбе
Роман Малов* и Кристина Кулешова* на четвертый год совместной жизни решили приобрести квартиру в Москве. По словам Малова, сожительница убедила его оформить ипотеку на ее друга Аркадия Полянского*. Он работал в ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк», и ему давали более выгодные условия — всего 10% годовых как сотруднику. Платить пара планировала вместе, а после погашения кредита Кулешова обещала Малову оформить квартиру на них двоих в равных долях.
Сумма займа, который Полянский взял 21 ноября 2016-го, составляла 5,4 млн руб. Вернуть эти средства надо было в течение 15 лет. Кроме того, допускалась выплата кредита с помощью третьих лиц. Ежемесячные платежи вносил сам Малов. В итоге ипотеку погасили досрочно, к марту 2019 года. Малов утверждает, что из всей суммы отдал 3,8 млн, а Кулешова лишь 1,6 млн. Но в итоге сожительница зарегистрировала недвижимость только на себя.
У Кулешовой другая версия: она попросила Полянского взять на себя кредит, но долг гасили только за счет ее средств, Малов же просто носил деньги в банк. Более того, 21 ноября 2016-го (в день оформления кредита) они с Полянским заключили договор, что Кулешова обязуется погасить долг по ипотеке, а он — передать ей квартиру в собственность. Причем в документе есть пункт, что Кулешова может вносить платежи с помощью третьих лиц.
Друг, который неосновательно обогатился
Малов обратился в Измайловский районный суд, чтобы взыскать с Полянского 3,8 млн руб. (якобы часть, которую он оплатил) как неосновательное обогащение, а еще 362 000 руб. процентов за пользование чужими деньгами. В подтверждение истец предоставил платежные поручения, что именно он вносил деньги в банк по кредиту, оформленному на ответчика.
Полянский возражал, что не знает истца и не имел с ним никаких устных соглашений. Он уверял, что согласился оформить на себя кредит для своей подруги Кулешовой. Чтобы это подтвердить, ответчик предъявил тот самый договор с ней от 21 ноября 2016-го.
В итоге суд убедили доводы истца, так как именно он вносил ипотечные платежи. Поэтому первая инстанция удовлетворила требования Малова (дело № 02-3140/2020). Московский городской суд с таким подходом согласился, без изменений акты оставил и Второй КСОЮ. Тогда ответчик пожаловался в Верховный суд.
Нет выгоды ответчика
Заседание по делу № 5-КГ22-37-К2 прошло 21 июня. На нем судья ВС Михаил Кротов заметил, что неосновательное обогащение происходит, когда кто-то случайно, по ошибке, вообще без оснований совершает платеж. Но истец понимал, за что платит. Представитель Малова Александр Малашенков с этим согласился. «Тогда в чем неосновательность?!» — спрашивал Кротов. Юрист объяснял, что его доверитель не получил то, на что рассчитывал.
Судья ВС Андрей Марьин уточнил, какую выгоду приобрел ответчик: осталось ли у него имущество или он присвоил какие-то деньги. Малашенков утверждал, что ответчик получил квартиру. А он уже, как собственник, мог распорядиться ей по своему желанию и передал ее подруге. Но квартира-то все равно отходила Кулешовой по устному соглашению, заметил Марьин.
В мотивировочной части определения «тройка» указала, что выводы судов по этому делу носят взаимоисключающий характер. С одной стороны, нижестоящие инстанции указывают, что деньги истец передавал с определенной целью: чтобы погасить ипотеку, оформленную на знакомого, и получить долю в квартире. С другой стороны, они подчеркивают, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение из-за отсутствия каких-либо обязательственных отношений между ними. ВС отменил акты трех инстанций, а спор вернул на новый круг. Согласно карточке дела, первое заседание прошло 8 августа, но рассмотрение отложили до 26 августа.
Эксперты: иск предъявили не к тому
После погашения ипотеки Полянский выполнил свою часть договора — переоформил квартиру на Кулешову. А вот она уже отказалась отдавать долю Малову. Поэтому ответчиком в рассматриваемом деле должен быть не Полянский, а Кулешова, уверен Илья Бахилин, адвокат КА Юков и партнёры Тем более что сотрудник банка в результате сделки не приобрел ничего, он был посредником между кредитной организацией и сожительницей истца, добавляет Яков Булут, адвокат БА Де-юре
Но нижестоящие суды, видимо, не обратили внимание на наличие договора между Полянским и Кулешовой, потому встали на сторону истца, считает Бахилин. Хотя при переводе денег во исполнение договора такое требование нельзя удовлетворить, так как неосновательное обогащение означает получение средств без каких-либо оснований, в том числе договорных.
Нормы о неосновательном обогащении за последние годы приобрели славу волшебной палочки, которая выручает в самых разных жизненных ситуациях. Это приводит к их избыточному применению как участниками споров, так и судами, что, вероятно, не устраивает Верховный суд и приводит к подобным определениям.
Бахилин считает правильным применить в рассматриваемом деле ст. 313 ГК («Исполнение обязательства третьим лицом»), согласно которой к третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству. То есть после того, как Малов исполнил часть обязательств Кулешовой по оплате, к нему перешли в этой части права кредитора, значит, он может потребовать у Кулешовой как у должника возврата денег. Исходя из этого, Бахилин предположил, что на новом круге истцу предложат заменить ненадлежащего ответчика на Кулешову. А если он не захочет, то суд откажет ему в иске.
А Булут уверен, что требования заявителя на новом круге отклонят со ссылкой на ненадлежащий способ защиты права. После чего Малову придется обращаться с иском к бывшей возлюбленной о признании за ним ½ в праве собственности на спорную квартиру.
* Имена и фамилии участников спора изменены редакцией.