ПРАВО.ru
Практика
10 августа 2022, 9:36

Как быть, если оформил ипотеку на друга и остался без квартиры

Как быть, если оформил ипотеку на друга и остался без квартиры
Решив купить квартиру, пара оформила ипотеку на друга, который работал в банке и мог получить особые условия. Платежи вносил сожитель, но в итоге квартиру на себя оформила его возлюбленная. Тогда ее партнер решил взыскать с их знакомого банковского сотрудника платежи по кредиту как неосновательное обогащение. Три инстанции встали на его сторону, но не Верховный суд. Гражданская коллегия указала, что ответчик в итоге не получил никакой выгоды. Эксперты уверены, что иск следовало подавать к сожительнице, а не ее другу, работающему в кредитной организации.

Ипотека по дружбе

Роман Малов* и Кристина Кулешова* на четвертый год совместной жизни решили приобрести квартиру в Москве. По словам Малова, сожительница убедила его оформить ипотеку на ее друга Аркадия Полянского*. Он работал в ООО «Хоум Кредит энд Финанс Банк», и ему давали более выгодные условия — всего 10% годовых как сотруднику. Платить пара планировала вместе, а после погашения кредита Кулешова обещала Малову оформить квартиру на них двоих в равных долях.

Кредит, взятый по просьбе друга: кто его вернет

Сумма займа, который Полянский взял 21 ноября 2016-го, составляла 5,4 млн руб. Вернуть эти средства надо было в течение 15 лет. Кроме того, допускалась выплата кредита с помощью третьих лиц. Ежемесячные платежи вносил сам Малов. В итоге ипотеку погасили досрочно, к марту 2019 года. Малов утверждает, что из всей суммы отдал 3,8 млн, а Кулешова лишь 1,6 млн. Но в итоге сожительница зарегистрировала недвижимость только на себя.

У Кулешовой другая версия: она попросила Полянского взять на себя кредит, но долг гасили только за счет ее средств, Малов же просто носил деньги в банк. Более того, 21 ноября 2016-го (в день оформления кредита) они с Полянским заключили договор, что Кулешова обязуется погасить долг по ипотеке, а он — передать ей квартиру в собственность. Причем в документе есть пункт, что Кулешова может вносить платежи с помощью третьих лиц.

Друг, который неосновательно обогатился

Малов обратился в Измайловский районный суд, чтобы взыскать с Полянского 3,8 млн руб. (якобы часть, которую он оплатил) как неосновательное обогащение, а еще 362 000 руб. процентов за пользование чужими деньгами. В подтверждение истец предоставил платежные поручения, что именно он вносил деньги в банк по кредиту, оформленному на ответчика.

Полянский возражал, что не знает истца и не имел с ним никаких устных соглашений. Он уверял, что согласился оформить на себя кредит для своей подруги Кулешовой. Чтобы это подтвердить, ответчик предъявил тот самый договор с ней от 21 ноября 2016-го.

В итоге суд убедили доводы истца, так как именно он вносил ипотечные платежи. Поэтому первая инстанция удовлетворила требования Малова (дело № 02-3140/2020). Московский городской суд с таким подходом согласился, без изменений акты оставил и Второй КСОЮ. Тогда ответчик пожаловался в Верховный суд.

Нет выгоды ответчика

Заседание по делу № 5-КГ22-37-К2 прошло 21 июня. На нем судья ВС Михаил Кротов заметил, что неосновательное обогащение происходит, когда кто-то случайно, по ошибке, вообще без оснований совершает платеж. Но истец понимал, за что платит. Представитель Малова Александр Малашенков с этим согласился. «Тогда в чем неосновательность?!» — спрашивал Кротов. Юрист объяснял, что его доверитель не получил то, на что рассчитывал. 

Судья ВС Андрей Марьин уточнил, какую выгоду приобрел ответчик: осталось ли у него имущество или он присвоил какие-то деньги. Малашенков утверждал, что ответчик получил квартиру. А он уже, как собственник, мог распорядиться ей по своему желанию и передал ее подруге. Но квартира-то все равно отходила Кулешовой по устному соглашению, заметил Марьин. 

В мотивировочной части определения «тройка» указала, что выводы судов по этому делу носят взаимоисключающий характер. С одной стороны, нижестоящие инстанции указывают, что деньги истец передавал с определенной целью: чтобы погасить ипотеку, оформленную на знакомого, и получить долю в квартире. С другой стороны, они подчеркивают, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение из-за отсутствия каких-либо обязательственных отношений между ними. ВС отменил акты трех инстанций, а спор вернул на новый круг. Согласно карточке дела, первое заседание прошло 8 августа, но рассмотрение отложили до 26 августа.

Эксперты: иск предъявили не к тому

После погашения ипотеки Полянский выполнил свою часть договора — переоформил квартиру на Кулешову. А вот она уже отказалась отдавать долю Малову. Поэтому ответчиком в рассматриваемом деле должен быть не Полянский, а Кулешова, уверен Илья Бахилин, адвокат КА Юков и Партнеры Юков и Партнеры Федеральный рейтинг. группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Уголовное право 4место По количеству юристов 12место По выручке 17место По выручке на юриста (более 30 юристов) Профайл компании Тем более что сотрудник банка в результате сделки не приобрел ничего, он был посредником между кредитной организацией и сожительницей истца, добавляет Яков Булут, адвокат БА Бюро адвокатов «Де-юре» Бюро адвокатов «Де-юре» Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Природные ресурсы/Энергетика группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство 8место По количеству юристов 13место По выручке на юриста (более 30 юристов) 15место По выручке Профайл компании

Но нижестоящие суды, видимо, не обратили внимание на наличие договора между Полянским и Кулешовой, потому встали на сторону истца, считает Бахилин. Хотя при переводе денег во исполнение договора такое требование нельзя удовлетворить, так как неосновательное обогащение означает получение средств без каких-либо оснований, в том числе договорных.

Нормы о неосновательном обогащении за последние годы приобрели славу волшебной палочки, которая выручает в самых разных жизненных ситуациях. Это приводит к их избыточному применению как участниками споров, так и судами, что, вероятно, не устраивает Верховный суд и приводит к подобным определениям.

Яков Булут

Бахилин считает правильным применить в рассматриваемом деле ст. 313 ГК («Исполнение обязательства третьим лицом»), согласно которой к третьему лицу, исполнившему обязательство должника, переходят права кредитора по обязательству. То есть после того, как Малов исполнил часть обязательств Кулешовой по оплате, к нему перешли в этой части права кредитора, значит, он может потребовать у Кулешовой как у должника возврата денег. Исходя из этого, Бахилин предположил, что на новом круге истцу предложат заменить ненадлежащего ответчика на Кулешову. А если он не захочет, то суд откажет ему в иске. 

А Булут уверен, что требования заявителя на новом круге отклонят со ссылкой на ненадлежащий способ защиты права. После чего Малову придется обращаться с иском к бывшей возлюбленной о признании за ним ½ в праве собственности на спорную квартиру.

* Имена и фамилии участников спора изменены редакцией.