ВС защитил право собственника дома на приватизацию земли

В 2016 году Сергей Миронов* арендовал 2112 м² земли в государственной собственности. Участок можно было использовать для ведения личного подсобного хозяйства. 

В 2017 году Администрация Емельяновского района Красноярского края утвердила градостроительный план участка и разрешила Миронову построить на нем жилой дом. А в 2018 году он зарегистрировал право собственности на постройку, сведения об этом внесли в ЕГРН. Дом был маленький — площадью всего 15,7 м².

В 2019-м Миронов через Большемуртинский райсуд Красноярского края получил в собственность и землю (дело № 2а-165/2019). Судья Татьяна Лактюшина указала, что согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК («Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов») собственникам домов можно без торгов продать участок, на котором построено здание. Во исполнение решения суда глава администрации Емельяновского района Красноярского края передал Миронову в собственность землю за 2,5% кадастровой стоимости (17 000 руб.).

Но следом прошла прокурорская проверка. Прокуроры решили, что Миронов получил землю в собственность незаконно, ведь жилой дом построен без учета строительных требований: площади комнат в доме не соответствуют стандартам, они слишком маленькие (п. 4.4 СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»). Тогда Администрация Емельяновского района Красноярского края отменила свое решение о передаче земельного участка в собственность Миронову. Он обжаловал это в суде. 

В Емельяновском райсуде Красноярского края Миронов хотел вернуть себе участок (дело № 2а-1581/2021). Но судья Елена Горбачева отметила, что построенный Мироновым дом не соответствует строительным требованиям. А это значит, что у него по п. 1 ст. 39.20 ЗК («Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение») не возникает права собственности на участок. 

Миронов с этим решением не согласился и обжаловал его. Но выводы первой инстанции поддержали Красноярский краевой суд и Восьмой кассационный суд общей юрисдикции. Тогда истец написал жалобу в Верховный суд. 

Мнение ВС

Тройка судей под председательством Ирины Абакумовой указала, что по нормам п. 1 ст. 39.20 ЗК («Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение») исключительным правом на приобретение участка в собственность обладают собственники расположенных на этой земле зданий. В законе нет уточнений по поводу того, должна ли постройка соответствовать каким-либо стандартам. 

А в силу приказов Росстандарта от 30.03.2015 № 365 и от 17.04.2019 № 831 требования СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» применяются на добровольной основе. Если дом Миронова их нарушает, это нельзя считать несоблюдением технических регламентов.

Нижестоящие суды должны были обратить внимание на последовательность действий истца: Миронов получил градостроительный план на участок и разрешение на строительство жилого дома, построил здание и зарегистрировал на него права, а потом внес деньги, чтобы выкупить землю. Еще надо было учесть, что постройка Миронова зарегистрирована в ЕГРН как индивидуальный жилой дом. 

В итоге ВС отменил решение нижестоящих инстанций (определение № 53-КАД22-7-К8) и направил дело на новое рассмотрение в Емельяновский райсуд Красноярского края (пока не рассмотрено).

Муниципальные органы часто отменяют собственные решения о предоставлении участка в собственность, поэтому решение ВС важно для практики, считает адвокат  Балтийской коллегии адвокатов имени Анатолия Собчака Елена Менде. Так, в похожем деле № 18-КАД22-5-К4 2022 года администрация мотивировала отмену акта тем, что расположенный на участке дом после наводнения был снят с кадастрового учета в связи с его сносном. Нижестоящие инстанции отказали собственнице, а ВС ее поддержал.

А в деле Миронова он в очередной раз обратил внимание на значение государственной регистрации права собственности, отмечает эксперт.

* Имя и фамилия изменены редакцией.