Когда арендатор муниципальной земли может уступить свои права — мнение ВС
В 2012 году администрация Абинского района Краснодарского края передала Ольге Рыковой* земельный участок площадью 2285 м² по договору аренды. Документ действует до 29 октября 2022 года, а землю можно использовать для ведения личного подсобного хозяйства.
В 2020-м Рыкова уступила свои права на участок Льву Щекочихину*. Он обратился в Росреестр, чтобы зарегистрировать этот договор. К обращению Щекочихин приложил уведомление, которое направил администрации, сообщая о передаче прав и обязанностей. Росреестр отказал в регистрации и отметил, что муниципалитет не соглашался на переуступку прав на участок третьему лицу. Щекочихин обратился в суд.
Муниципалитет не дал разрешения
В Ленинском райсуде Краснодара истец требовал признать отказ Росреестра незаконным и обязать его зарегистрировать договор уступки прав на участок (дело № 2а-4122/2021). Щекочихин указал, что по ч. 9 ст. 22 ЗК («Аренда земельных участков») при аренде муниципального участка на длительный срок (больше пяти лет) арендатор имеет право передать участок другому человеку без согласия арендодателя — его нужно только уведомить.
Судья Марина Шипунова согласилась с такими доводами и отметила, что по закону Щекочихин не должен был представлять Росреестру согласие муниципалитета на передачу прав на участок. Суд удовлетворил иск.
Росреестр обжаловал решение в Краснодарском краевом суде (дело № 33а-35189/2021). Он указал, что в договоре аренды между Рыковой и районной администрацией есть условие, которое запрещает передачу права аренды земельного участка без письменного согласия муниципалитета. Но нижестоящий суд не учел эти обстоятельства.
Судья Юрий Онохов отметил, что по ч. 5 ст. 22 ЗК («Аренда земельных участков») передавать права на участок третьему лицу без согласия муниципалитета можно, только если договором не предусмотрены другие условия. Но договор между муниципалитетом и Рыковой запрещает это делать. Поэтому суд отменил решение первой инстанции и отказал в удовлетворении иска.
Щекочихин написал жалобу в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, но тот согласился с выводами нижестоящей инстанции. Тогда истец написал жалобу в Верховный суд.
Позиция Верховного суда
Тройка судей под председательством Валентина Александрова отметила, что Рыкова, как арендатор земли на длительный срок, имеет широкий объем прав, которые нельзя ограничивать (дело № 18-КАД22-28-К4).
В п. 18 Постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 № 11 указано, что если договор аренды земельного участка заключается на срок больше пяти лет, то арендатор может передать свои права третьему лицу без согласия арендодателя. Причем в договоре нельзя предусмотреть условие, которое запрещает это делать. Поэтому ВС отменил решения апелляционного и кассационных судов, а решение первой инстанции оставил в силе.
Юрист Delcredere Елизавета Зотова отмечает, что этим решением ВС подтвердил свою уже устоявшуюся позицию.
Наличие устойчивой позиции по этому вопросу благоприятно для арендаторов, которые занимают слабую позицию в спорах с госорганами. Особенно если спор затрагивает интересы муниципального образования.
Эксперт отмечает, что изначально Рыкова получила участок для ведения личного подсобного хозяйства. А это значит, что договор аренды заключили без проведения торгов абз. 15 ч. 2 ст. 39.6 ЗК («Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов»). Поэтому уступка прав на участок не затрагивает публичные интересы.
Зотова добавляет: утвержденная ВС возможность уступки прав на участок может стать способом снизить финансовое бремя и восстановить платежеспособность для человека, который находится на грани банкротства.
* Имя и фамилия изменены редакцией.