Поиск баланса и защита от рисков: актуальное в строительной сфере
Бизнес и власть: кто главный
Баланс интересов власти и бизнеса — одна из самых важных тем в праве. В сфере строительства проблема баланса наиболее актуальна при реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ). КРТ позволяет городу обновить застройку, социальную и коммунальную инфраструктуру и дает возможность бизнесу реализовать масштабные проекты и заработать, говорит Светлана Шлюнько, партнер практики оказания услуг в области недвижимости и строительства Kept
Хотя КРТ в России уверенно набирает обороты, говорить о достижении баланса интересов еще рано, считает Шлюнько. Тем не менее именно вопрос баланса помогает оценить успешность проекта в целом.
Баланс интересов в КРТ — достижение компромиссов и сбалансированное распределение выгод.
Для достижения баланса важен диалог инвестора и власти, говорит Максим Галь, заместитель директора Департамента комплексного развития территорий Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства. В регулировании КРТ в будущем появится больше возможностей для этого, например механизм залога прав по договору КРТ. Это и другие изменения должны принять до конца года.
Сейчас баланс смещен в сторону публичной власти, уверен Максим Попов, советник практики недвижимости и строительства ALUMNI Partners Например, расходы на строительство инфраструктуры часто относят на счет инвестора, а власть сама определяет критерий «комплексности» проекта. В итоге получается ситуация, когда «комплексное» развитие реализуется в отношении крохотного участка с одним зданием, которое просто не понравилось администрации. Это особенно применимо к Москве.
В регионах ситуация с КРТ другая, рассказывает Олег Гришунин, директор по правовым и корпоративным вопросам «БЭЛ Девелопмент». Его компания реализует крупные проекты в Калининградской области, Приморском крае, Адыгее, и власти этих регионов открыты к диалогу и помогают в реализации планов инвестора. Гришунин пожаловался на отсутствие «капитальной» бумаги, которая бы зафиксировала правила пользования земли и гарантировала возможность завершить проект. Частая смена правил — общероссийская негативная практика.
Другая важная проблема застройщиков — изъятие неиспользуемых земельных участков, убеждена Анна Жолобова, управляющий партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» КА «Регионсервис» Установленный законодательством срок слишком короткий, чтобы была возможность реализовать по-настоящему крупный проект.
Возникает риск, что государство придет и изымет ваш «заброшенный» участок. И власть не заботится о том, что дом на нем должен появиться только во второй, третьей или последующей очереди строительства.
Концентрируясь на развитии КРТ, законодатель забывает о проблемах рядовых застройщиков, констатирует Жолобова. Из-за этого большинство вынуждено получать решение на уровне судебной практики, что не всегда хорошо.
Споры о недвижимости: судебная практика
Анастасия Шашкова, руководитель практики Orlova\Ermolenko, рассмотрела механизм КРТ с точки зрения защиты прав собственников зданий, включенных в проект. Владельцы подпавших под снос зданий могут согласиться с изъятием, а могут попытаться оспорить это решение. Одно из таких дел дошло до Верховного суда (№ А40-40567/2023). Так как сопротивляться публичной власти в этом отношении трудно и малоперспективно, эксперт советует сосредоточиться на расчете справедливой компенсации и установлении рыночной цены актива.
О тенденциях в спорах с дольщиками рассказал Никита Филиппов, заведующий МГКА «Бюро адвокатов «Де-юре» Осознав, что застройщики — это драйвер экономики, государство решило исправить баланс интересов, нарушенный «отцовским» подходом к защите прав дольщиков-потребителей. Так, правительство зафиксировало ключевую ставку для расчета неустоек (7,5%) и ужесточило порядок приемки квартир — теперь дольщик вправе отказаться, только если есть существенные недостатки. Эти решения перевели фокус судов на интересы застройщиков.
Изменился подход суда и к профессиональным дольщикам, говорит Антон Кравченко, старший юрист Арбитраж.ру. Это те дольщики, которые заключают договоры долевого участия в отношении нескольких квартир для их последующей перепродажи. Неоднородная практика включения таких дольщиков в реестр банкротов-застройщиков изменилась после решения Верховного суда по делу Паначева (№ А41-34210/2020). Теперь суды могут легко отказать во включении в реестр больше одной квартиры. Защитить права можно, но для этого нужно доказать, что квартиру приобретали для личных целей.
Теперь суды учитывают состав семьи, текущее жилье ваших родственников и возможность объединения купленных квартир. В целом для инвесторов складывается негативная практика.
Тему банкротства продолжил Денис Быканов, доцент Финуниверситета, партнер «Павлова, Головин, Быканов и партнеры» Он рассказал о двух делах, в которых арбитражный управляющий попытался оспорить сделки купли-продажи недвижимости, ссылаясь на их безденежность. Это обособленные споры в банкротстве Ларисы Маркус (№ А40-90960/2016) и компании «Ландиа ТМ» (№ А40-68228/2019). Расчеты по этим сделкам совершались в наличной форме, на что и обратили внимание арбитражные управляющие. Другими факторами риска выступают сложная схема расчета и покупка по цене ниже рынка.
Инна Фирсова, советник практики недвижимости и строительства ALUMNI Partners, рассказала о судебной практике по реконструкции, которая тоже претерпела смену направления. До 2023 года суды самостоятельно оценивали, возник ли при реконструкции новый объект. С принятием постановления Пленума ВС «О самовольной постройке» усмотрение уступило место закону и нормам ст. 222 ГК. В итоге суды стали относиться к реконструкции строже, чем к самовольным постройкам, заключает Фирсова. Но отстоять ее законность сложно. Для этого нужно доказать наличие условий для легализации самостроев.
О такой легализации рассказала Ксения Ульянова, советник Land Law Firm Судебная практика подтверждает: легализация — это исключительный способ, который не может подменять собой установленную законом процедуру. Но как быть, если застройщик изначально действовал недобросовестно, игнорировал процедуру, а затем пришел в суд? В одном из дошедших до ВС споре экономколлегия дала ответ на этот вопрос и поставила во главу угла принцип правовой определенности.
О тенденциях споров с прокуратурой рассказала Дарья Чуева, руководящий юрист BIRCH LEGAL Самые частые претензии надзорного органа — нарушение порядка приватизации. Основным аргументом защиты в таких делах выступало истечение исковой давности. Но все это круто изменилось 31 октября после постановления Конституционного суда, которое отменило исковую давность в спорах об изъятии «коррупционного» имущества. Это превратило риск деприватизации в одну из основных угроз сохранению актива.
Денис Литвинов, управляющий партнер Land Law Firm, обращает внимание на формулировку условия о применении этой практикообразующей позиции КС: она не применяется автоматически к иным спорам без коррупционного элемента.
Указанная «автоматичность» говорит лишь о том, что суду нужно объяснить основания для применения этого определения. Вероятно, будет достаточно сослаться на обстоятельства спора или усмотрение суда. Это сильно повышает риски собственников.
Это постановление КС — самое значимое решение последних месяцев, говорит Владимир Бояринов, адвокат «Аронов и партнеры» Оно размывает границы уголовной ответственности и самого понятия «коррупция», превращаясь в вечный риск, который невозможно минимизировать.
Предсказать и избежать: правила работы с рисками
Елизавета Кожевникова, юрист Enforce Law Company, открыла разговор о комплексной оценке рисков (due diligence). По ее мнению, любой рассматриваемый для покупки проект должен пройти эту процедуру. При этом важно оценить не только документацию и историю актива, но и фактическое состояние объекта.
В современном мире у специалиста due diligence нет права на ошибку, дополняет Марина Гниловакс, руководитель департамента правового сопровождения инвестиционной деятельности «Синара-Девелопмент». Она рассказала об основных этапах оценки риска и отметила, что в любом случае важно покупать актив по рыночной стоимости, проверять правоустанавливающие документы и обязательные согласия, включать в текст договора заверения о законности недвижимости.
При налоговом комплаенсе важно оценивать скрытые риски, считает Иван Цветков, руководитель направления налоговой практики Tax Compliance Работа с налоговыми рисками должна быть системной и встраиваться в модель принятия решений. Это поможет создать документальное подтверждение каждой операции и в конечном счете поможет защитить от требований налоговой. Цветков считает, что платежные агенты — это бич современности. И то, что сейчас ФНС закрывает на них глаза, не должно успокаивать налогоплательщиков, ведь все может измениться в один миг.
Об уголовно-правовых рисках управления активами рассказала Анна Голуб, партнер Criminal Defense Firm Это и риски работы с застройщиком, махинации после подписания актов приема-передачи, коррупционные схемы, факты нарушения правил безопасности при выполнении работ.
Уголовно-правовые риски возникают на любом этапе работы с недвижимостью, и от них не застрахован никто. Поэтому важно детально проверять каждого контрагента, избегать «договорняков» и вовремя обращаться за консультацией адвокатов.
Коррупционные риски в сфере строительства – еще одна распространенная угроза, говорит Ольга Апалькова, старший менеджер, отдел форензик, группа компаний Б1 Она рассказала, что с преступлениями в своей деятельности сталкиваются большинство компаний. Противоправные действия могут быть как на этапе переговоров, так и при исполнении контракта. Например, приемка фиктивных или некачественных ремонтных работ.
Минимизировать риски можно с помощью повышения качества внутреннего контроля в компании. Это особенно актуально для девелоперов.
Один из актуальных рисков — угроза остановки развития компании из-за недоступности кредитов, подорожавших вслед за высокой ключевой ставкой, рассказывает Елена Чуканова, руководитель проектов «Сбербанк Инвестиции». В связи с этим в компании разработали новый продукт предпроектного финансирования, который предполагает включение банка в качестве партнера. Затем новый участник вносит вклад в имущество организации, на который застройщик и приобретает необходимый ему участок или рассчитывается по другим кредитам. После окончания строительства застройщик выкупает у банка его долю. Это пилотный проект, в настоящее время заключено не более десяти таких контрактов, говорит Чуканова.