Поиск баланса и защита от рисков: актуальное в строительной сфере
Иллюстрация: Midjourney.com
Правовые риски в строительстве растут: усложняется регулирование комплексного развития территорий, появляются новые основания для изъятия земли, меняется устоявшаяся судебная практика. На собственников активов серьезно повлияет постановление Конституционного суда, которое отменило исковую давность в спорах об изъятии коррупционного имущества. Как будет развиваться строительство и на что важно обратить внимание бизнесу — рассказали эксперты на традиционной конференции Право.ru.
Бизнес и власть: кто главный
Баланс интересов власти и бизнеса — одна из самых важных тем в праве. В сфере строительства проблема баланса наиболее актуальна при реализации проектов комплексного развития территорий (КРТ). КРТ позволяет городу обновить застройку, социальную и коммунальную инфраструктуру и дает возможность бизнесу реализовать масштабные проекты и заработать, говорит Светлана Шлюнько, партнер практики оказания услуг в области недвижимости и строительства KeptKeptФедеральный рейтинг.группаНалоговое консультирование и споры (high market)группаНалоговое консультирование и споры (споры)группаЭкологическое правогруппаАПК и сельское хозяйствогруппаАнтимонопольное правогруппаВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование)группаВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право)группаКорпоративное право/Слияния и поглощения (high market)группаНедвижимость, земля, строительство (high market)группаПриродные ресурсыгруппаРитейл, FMCG, общественное питаниегруппаТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)группаТранспортное правогруппаГЧП/Инфраструктурные проектыгруппаИнтеллектуальная собственность (консультирование)
Хотя КРТ в России уверенно набирает обороты, говорить о достижении баланса интересов еще рано, считает Шлюнько. Тем не менее именно вопрос баланса помогает оценить успешность проекта в целом.
Баланс интересов в КРТ — достижение компромиссов и сбалансированное распределение выгод.
Светлана Шлюнько, партнер практики оказания услуг в области недвижимости и строительства KeptKeptФедеральный рейтинг.группаНалоговое консультирование и споры (high market)группаНалоговое консультирование и споры (споры)группаЭкологическое правогруппаАПК и сельское хозяйствогруппаАнтимонопольное правогруппаВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование)группаВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право)группаКорпоративное право/Слияния и поглощения (high market)группаНедвижимость, земля, строительство (high market)группаПриродные ресурсыгруппаРитейл, FMCG, общественное питаниегруппаТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)группаТранспортное правогруппаГЧП/Инфраструктурные проектыгруппаИнтеллектуальная собственность (консультирование)
Для достижения баланса важен диалог инвестора и власти, говорит Максим Галь, заместитель директора Департамента комплексного развития территорий Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства. В регулировании КРТ в будущем появится больше возможностей для этого, например механизм залога прав по договору КРТ. Это и другие изменения должны принять до конца года.
Сейчас баланс смещен в сторону публичной власти, уверен Максим Попов, советник практики недвижимости и строительства ALUMNI PartnersALUMNI PartnersФедеральный рейтинг.группаАПК и сельское хозяйствогруппаАнтимонопольное правогруппаВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право)группаЗемельное правогруппаИнтеллектуальная собственность (консультирование)группаИнтеллектуальная собственность (регистрация)группаКорпоративное право/Слияния и поглощения (high market)группаНедвижимость, земля, строительство (high market)группаРитейл, FMCG, общественное питаниегруппаТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)группаТрудовое и миграционное правогруппаФармацевтика и здравоохранение (медицина и здравоохранение)группаЦифровая экономикагруппаЭнергетикагруппаАрбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)группаВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование)группаГЧП/Инфраструктурные проектыгруппаИнтеллектуальная собственность (защита прав и судебные споры)группаКомплаенсгруппаМеждународный арбитражгруппаНалоговое консультирование и споры (high market)группаСанкционное правогруппаФармацевтика и здравоохранение (фармацевтика)группаФинансовое/Банковское правогруппаЧастный капиталгруппаМеждународные судебные разбирательстваПрофайл компании Например, расходы на строительство инфраструктуры часто относят на счет инвестора, а власть сама определяет критерий «комплексности» проекта. В итоге получается ситуация, когда «комплексное» развитие реализуется в отношении крохотного участка с одним зданием, которое просто не понравилось администрации. Это особенно применимо к Москве.
В регионах ситуация с КРТ другая, рассказывает Олег Гришунин, директор по правовым и корпоративным вопросам «БЭЛ Девелопмент». Его компания реализует крупные проекты в Калининградской области, Приморском крае, Адыгее, и власти этих регионов открыты к диалогу и помогают в реализации планов инвестора. Гришунин пожаловался на отсутствие «капитальной» бумаги, которая бы зафиксировала правила пользования земли и гарантировала возможность завершить проект. Частая смена правил — общероссийская негативная практика.
Другая важная проблема застройщиков — изъятие неиспользуемых земельных участков, убеждена Анна Жолобова, управляющий партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» РегионсервисРегионсервисФедеральный рейтинг.группаНедвижимость, земля, строительство (mid market)группаНедвижимость, земля, строительство (споры)группаПриродные ресурсыгруппаСемейное и наследственное правогруппаУголовное правогруппаЭкологическое правогруппаАПК и сельское хозяйствогруппаАрбитражное судопроизводство (корпоративные споры)группаАрбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)группаЗемельное правогруппаТранспортное правогруппаЭнергетикагруппаСанкционное правогруппаЧастный капиталгруппаИнтеллектуальная собственность (консультирование) Установленный законодательством срок слишком короткий, чтобы была возможность реализовать по-настоящему крупный проект.
Возникает риск, что государство придет и изымет ваш «заброшенный» участок. И власть не заботится о том, что дом на нем должен появиться только во второй, третьей или последующей очереди строительства.
Анна Жолобова, управляющий партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» РегионсервисРегионсервисФедеральный рейтинг.группаНедвижимость, земля, строительство (mid market)группаНедвижимость, земля, строительство (споры)группаПриродные ресурсыгруппаСемейное и наследственное правогруппаУголовное правогруппаЭкологическое правогруппаАПК и сельское хозяйствогруппаАрбитражное судопроизводство (корпоративные споры)группаАрбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)группаЗемельное правогруппаТранспортное правогруппаЭнергетикагруппаСанкционное правогруппаЧастный капиталгруппаИнтеллектуальная собственность (консультирование)
Концентрируясь на развитии КРТ, законодатель забывает о проблемах рядовых застройщиков, констатирует Жолобова. Из-за этого большинство вынуждено получать решение на уровне судебной практики, что не всегда хорошо.
Споры о недвижимости: судебная практика
Анастасия Шашкова, руководитель практики Orlova\ErmolenkoOrlova\ErmolenkoФедеральный рейтинг.группаНалоговое консультирование и споры (mid market)группаВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование)группаЗемельное правогруппаКорпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)группаТрудовое и миграционное правогруппаАнтимонопольное правогруппаАрбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)группаЗащита персональных данныхгруппаИнтеллектуальная собственность (консультирование)группаНедвижимость, земля, строительство (high market)группаСанкционное правогруппаСемейное и наследственное правогруппаБанкротство (реструктуризация и консультирование)группаЧастный капитал, рассмотрела механизм КРТ с точки зрения защиты прав собственников зданий, включенных в проект. Владельцы подпавших под снос зданий могут согласиться с изъятием, а могут попытаться оспорить это решение. Одно из таких дел дошло до Верховного суда (№ А40-40567/2023). Так как сопротивляться публичной власти в этом отношении трудно и малоперспективно, эксперт советует сосредоточиться на расчете справедливой компенсации и установлении рыночной цены актива.
О тенденциях в спорах с дольщиками рассказал Никита Филиппов, заведующий Бюро адвокатов «Де-юре»Бюро адвокатов «Де-юре»Федеральный рейтинг.группаАрбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)группаБанкротство (споры mid market)группаНедвижимость, земля, строительство (mid market)группаРазрешение споров в судах общей юрисдикциигруппаБанкротство (реструктуризация и консультирование)группаКорпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)группаНалоговое консультирование и споры (mid market)группаНедвижимость, земля, строительство (споры)группаСемейное и наследственное правогруппаУголовное право12место
По количеству юристов25место
По выручке25место
По выручке на юристаПрофайл компании Осознав, что застройщики — это драйвер экономики, государство решило исправить баланс интересов, нарушенный «отцовским» подходом к защите прав дольщиков-потребителей. Так, правительство зафиксировало ключевую ставку для расчета неустоек (7,5%) и ужесточило порядок приемки квартир — теперь дольщик вправе отказаться, только если есть существенные недостатки. Эти решения перевели фокус судов на интересы застройщиков.
Изменился подход суда и к профессиональным дольщикам, говорит Антон Кравченко, старший юрист BFL | Арбитраж.руBFL | Арбитраж.руФедеральный рейтинг.группаБанкротство (споры mid market)группаАрбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)Профайл компании Это те дольщики, которые заключают договоры долевого участия в отношении нескольких квартир для их последующей перепродажи. Неоднородная практика включения таких дольщиков в реестр банкротов-застройщиков изменилась после решения Верховного суда по делу Паначева (№ А41-34210/2020). Теперь суды могут легко отказать во включении в реестр больше одной квартиры. Защитить права можно, но для этого нужно доказать, что квартиру приобретали для личных целей.
Теперь суды учитывают состав семьи, текущее жилье ваших родственников и возможность объединения купленных квартир. В целом для инвесторов складывается негативная практика.
Антон Кравченко, старший юрист BFL | Арбитраж.руBFL | Арбитраж.руФедеральный рейтинг.группаБанкротство (споры mid market)группаАрбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)Профайл компании
Тему банкротства продолжил Денис Быканов, доцент Финуниверситета, партнер Павлова, Голотвин, Быканов и партнерыПавлова, Голотвин, Быканов и партнерыФедеральный рейтинг.группаСемейное и наследственное правогруппаБанкротство (споры mid market)группаРазрешение споров в судах общей юрисдикции Он рассказал о двух делах, в которых арбитражный управляющий попытался оспорить сделки купли-продажи недвижимости, ссылаясь на их безденежность. Это обособленные споры в банкротстве Ларисы Маркус (№ А40-90960/2016) и компании «Ландиа ТМ» (№ А40-68228/2019). Расчеты по этим сделкам совершались в наличной форме, на что и обратили внимание арбитражные управляющие. Другими факторами риска выступают сложная схема расчета и покупка по цене ниже рынка.
Инна Фирсова, советник практики недвижимости и строительства ALUMNI PartnersALUMNI PartnersФедеральный рейтинг.группаАПК и сельское хозяйствогруппаАнтимонопольное правогруппаВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право)группаЗемельное правогруппаИнтеллектуальная собственность (консультирование)группаИнтеллектуальная собственность (регистрация)группаКорпоративное право/Слияния и поглощения (high market)группаНедвижимость, земля, строительство (high market)группаРитейл, FMCG, общественное питаниегруппаТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)группаТрудовое и миграционное правогруппаФармацевтика и здравоохранение (медицина и здравоохранение)группаЦифровая экономикагруппаЭнергетикагруппаАрбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)группаВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование)группаГЧП/Инфраструктурные проектыгруппаИнтеллектуальная собственность (защита прав и судебные споры)группаКомплаенсгруппаМеждународный арбитражгруппаНалоговое консультирование и споры (high market)группаСанкционное правогруппаФармацевтика и здравоохранение (фармацевтика)группаФинансовое/Банковское правогруппаЧастный капиталгруппаМеждународные судебные разбирательстваПрофайл компании, рассказала о судебной практике по реконструкции, которая тоже претерпела смену направления. До 2023 года суды самостоятельно оценивали, возник ли при реконструкции новый объект. С принятием постановления Пленума ВС «О самовольной постройке» усмотрение уступило место закону и нормам ст. 222 ГК. В итоге суды стали относиться к реконструкции строже, чем к самовольным постройкам, заключает Фирсова. Но отстоять ее законность сложно. Для этого нужно доказать наличие условий для легализации самостроев.
О такой легализации рассказала Ксения Ульянова, советник Land Law FirmLand Law FirmФедеральный рейтинг.группаАрбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)группаЗемельное правогруппаНедвижимость, земля, строительство (high market)группаНедвижимость, земля, строительство (споры)группаРазрешение споров в судах общей юрисдикциигруппаРитейл, FMCG, общественное питаниеПрофайл компании Судебная практика подтверждает: легализация — это исключительный способ, который не может подменять собой установленную законом процедуру. Но как быть, если застройщик изначально действовал недобросовестно, игнорировал процедуру, а затем пришел в суд? В одном из дошедших до ВС споре экономколлегия дала ответ на этот вопрос и поставила во главу угла принцип правовой определенности.
О тенденциях споров с прокуратурой рассказала Дарья Чуева, руководящий юрист BIRCH LEGALBIRCH LEGALФедеральный рейтинг.группаАПК и сельское хозяйствогруппаВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право)группаЗащита персональных данныхгруппаЗемельное правогруппаИнтеллектуальная собственность (защита прав и судебные споры)группаТрудовое и миграционное правогруппаФармацевтика и здравоохранение (медицина и здравоохранение)группаЭнергетикагруппаАнтимонопольное правогруппаАрбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)группаБанкротство (реструктуризация и консультирование)группаИнтеллектуальная собственность (консультирование)группаКорпоративное право/Слияния и поглощения (high market)группаНалоговое консультирование и споры (high market)группаНедвижимость, земля, строительство (high market)группаПриродные ресурсыгруппаРитейл, FMCG, общественное питаниегруппаСанкционное правогруппаТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)группаФармацевтика и здравоохранение (фармацевтика)группаЦифровая экономикагруппаЧастный капиталгруппаЭкологическое правогруппаФинансовое/Банковское правоПрофайл компании Самые частые претензии надзорного органа — нарушение порядка приватизации. Основным аргументом защиты в таких делах выступало истечение исковой давности. Но все это круто изменилось 31 октября после постановления Конституционного суда, которое отменило исковую давность в спорах об изъятии «коррупционного» имущества. Это превратило риск деприватизации в одну из основных угроз сохранению актива.
Денис Литвинов, управляющий партнер Land Law FirmLand Law FirmФедеральный рейтинг.группаАрбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)группаЗемельное правогруппаНедвижимость, земля, строительство (high market)группаНедвижимость, земля, строительство (споры)группаРазрешение споров в судах общей юрисдикциигруппаРитейл, FMCG, общественное питаниеПрофайл компании, обращает внимание на формулировку условия о применении этой практикообразующей позиции КС: она не применяется автоматически к иным спорам без коррупционного элемента.
Указанная «автоматичность» говорит лишь о том, что суду нужно объяснить основания для применения этого определения. Вероятно, будет достаточно сослаться на обстоятельства спора или усмотрение суда. Это сильно повышает риски собственников.
Денис Литвинов, управляющий партнер Land Law FirmLand Law FirmФедеральный рейтинг.группаАрбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)группаЗемельное правогруппаНедвижимость, земля, строительство (high market)группаНедвижимость, земля, строительство (споры)группаРазрешение споров в судах общей юрисдикциигруппаРитейл, FMCG, общественное питаниеПрофайл компании
Это постановление КС — самое значимое решение последних месяцев, говорит Владимир Бояринов, адвокат Аронов и партнерыАронов и партнерыФедеральный рейтинг.группаФармацевтика и здравоохранение (медицина и здравоохранение)группаНедвижимость, земля, строительство (споры)группаРазрешение споров в судах общей юрисдикциигруппаУголовное правогруппаАрбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)группаВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право)группаНедвижимость, земля, строительство (mid market)24место
По выручке на юриста28место
По количеству юристов34место
По выручке Оно размывает границы уголовной ответственности и самого понятия «коррупция», превращаясь в вечный риск, который невозможно минимизировать.
Предсказать и избежать: правила работы с рисками
Елизавета Кожевникова, юрист Enforce Law Company, открыла разговор о комплексной оценке рисков (due diligence). По ее мнению, любой рассматриваемый для покупки проект должен пройти эту процедуру. При этом важно оценить не только документацию и историю актива, но и фактическое состояние объекта.
В современном мире у специалиста due diligence нет права на ошибку, дополняет Марина Гниловакс, руководитель департамента правового сопровождения инвестиционной деятельности «Синара-Девелопмент». Она рассказала об основных этапах оценки риска и отметила, что в любом случае важно покупать актив по рыночной стоимости, проверять правоустанавливающие документы и обязательные согласия, включать в текст договора заверения о законности недвижимости.
При налоговом комплаенсе важно оценивать скрытые риски, считает Иван Цветков, руководитель направления налоговой практики Tax ComplianceTax ComplianceФедеральный рейтинг.группаНалоговое консультирование и споры (high market)группаНалоговое консультирование и споры (споры)группаРитейл, FMCG, общественное питаниеПрофайл компании Работа с налоговыми рисками должна быть системной и встраиваться в модель принятия решений. Это поможет создать документальное подтверждение каждой операции и в конечном счете поможет защитить от требований налоговой. Цветков считает, что платежные агенты — это бич современности. И то, что сейчас ФНС закрывает на них глаза, не должно успокаивать налогоплательщиков, ведь все может измениться в один миг.
Об уголовно-правовых рисках управления активами рассказала Анна Голуб, партнер Criminal Defense FirmCriminal Defense FirmФедеральный рейтинг.группаУголовное правоПрофайл компании Это и риски работы с застройщиком, махинации после подписания актов приема-передачи, коррупционные схемы, факты нарушения правил безопасности при выполнении работ.
Уголовно-правовые риски возникают на любом этапе работы с
недвижимостью, и от них не застрахован никто. Поэтому важно детально проверять каждого контрагента, избегать «договорняков» и вовремя обращаться за консультацией адвокатов.
Анна Голуб, партнер Criminal Defense FirmCriminal Defense FirmФедеральный рейтинг.группаУголовное правоПрофайл компании
Коррупционные риски в сфере строительства – еще одна распространенная угроза, говорит Ольга Апалькова, старший менеджер, отдел форензик, группа компаний Б1 – КонсалтБ1 – КонсалтФедеральный рейтинг.группаВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право)группаКорпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)группаНалоговое консультирование и споры (споры)группаФармацевтика и здравоохранение (фармацевтика)группаАрбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)группаГЧП/Инфраструктурные проектыгруппаЗемельное правогруппаНалоговое консультирование и споры (high market)группаНедвижимость, земля, строительство (high market)группаТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)группаФинансовое/Банковское правогруппаЭкологическое правогруппаЭнергетикагруппаИнтеллектуальная собственность (консультирование)группаКомплаенсгруппаПриродные ресурсыгруппаСанкционное правогруппаТрудовое и миграционное правогруппаЧастный капитал Она рассказала, что с преступлениями в своей деятельности сталкиваются большинство компаний. Противоправные действия могут быть как на этапе переговоров, так и при исполнении контракта. Например, приемка фиктивных или некачественных ремонтных работ.
Минимизировать риски можно с помощью повышения качества внутреннего контроля в компании. Это особенно актуально для девелоперов.
Ольга Апалькова, старший менеджер, отдел форензик, группа компаний Б1 – КонсалтБ1 – КонсалтФедеральный рейтинг.группаВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право)группаКорпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)группаНалоговое консультирование и споры (споры)группаФармацевтика и здравоохранение (фармацевтика)группаАрбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)группаГЧП/Инфраструктурные проектыгруппаЗемельное правогруппаНалоговое консультирование и споры (high market)группаНедвижимость, земля, строительство (high market)группаТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)группаФинансовое/Банковское правогруппаЭкологическое правогруппаЭнергетикагруппаИнтеллектуальная собственность (консультирование)группаКомплаенсгруппаПриродные ресурсыгруппаСанкционное правогруппаТрудовое и миграционное правогруппаЧастный капитал
Один из актуальных рисков — угроза остановки развития компании из-за недоступности кредитов, подорожавших вслед за высокой ключевой ставкой, рассказывает Елена Чуканова, руководитель проектов «Сбербанк Инвестиции». В связи с этим в компании разработали новый продукт предпроектного финансирования, который предполагает включение банка в качестве партнера. Затем новый участник вносит вклад в имущество организации, на который застройщик и приобретает необходимый ему участок или рассчитывается по другим кредитам. После окончания строительства застройщик выкупает у банка его долю. Это пилотный проект, в настоящее время заключено не более десяти таких контрактов, говорит Чуканова.