На фоне роста ключевой ставки застройщики особенно заинтересованы в выгодном финансировании. На профильном мероприятии VERBA LEGAL эксперты рассказали, зачем девелоперам знать, от чего зависит бонус их менеджера в банке, и стоит ли бояться пускать кредитные организации в капитал. А представители застройщиков обсудили, как повышение лимита на покупку ЦФА для неквалифицированных инвесторов стимулирует продажи квартир. Поговорили и о том, почему собственникам недвижимости нужно больше времени для ответа на предложение властей заключить договор КРТ, чем предусматривает закон.
Банковские тонкости
В начале мероприятия участники узнали, какие финансовые аспекты нужно учитывать при получении кредитов. Выстраивая свою позицию на переговорах с клиентскими, кредитными и риск-менеджерами банков, важно понимать их текущие задачи и отчего зависит их бонус, рассказал директор акционерного офиса ГК «Родина» Захар Калмыков. По его словам, менеджерам иногда нужно продать клиенту дополнительный продукт, а в ответ они готовы частично пожертвовать комиссией или снизить ставку. Вдобавок эксперт посоветовал изучить положение № 590-П Центробанка, чтобы узнать, как от поведения заемщика зависит обязанность банков увеличивать отчисления на резервы, покрывающие возможные потери по кредитам.
«Когда заемщик ведет себя не так, как должен, резервы доначисляются, это снижает финансовый результат банка, и это влияет на бонус. А покушаться на чужой бонус — это табу», — пояснил эксперт. Помимо этого, Калмыков рекомендовал обговаривать с банком сезонные колебания соотношения долга к EBITDA (прибыль компании до вычета процентов, налогов, амортизации и износа) и в зависимости от квартала устанавливать разные уровни этого показателя, которых нужно достичь.
В свою очередь, руководитель практики «Банковское и финансовое право» VERBA LEGAL Владислав Скворцов рассказал, что в условиях повышенной ключевой ставки актуально использовать структурированное финансирование. Это когда кредит обвязывают не только стандартным банковским обеспечением в виде залога, резервных счетов или уступки права на получение выручки от проекта, но и корпоративными элементами. Это может быть, например, предоставление банку возможности участвовать в капитале заемщика через опцион на акции или долю в компании. В таких сложных сделках банк может снизить ставку по кредиту, потому что заемные средства хорошо обеспечены. Либо это убедит финансовую организацию предоставить средства, если она сомневается.
Мы часто сталкиваемся с опасениями заемщика, что он может утратить контроль над своей группой, своими акциями, если банку понравится его бизнес. Такие опасения с учетом развития правовых инструментов скорее теоретические и необоснованные.
Еще об одном инструменте привлечения финансирования говорила директор по корпоративным финансам ГК «ФСК» Олеся Пирогова. По ее словам, компания использует цифровые финансовые активы, на выпуск которых уходит всего два-три дня. Другие преимущества ЦФА — это простая документация, отсутствие залога и ограничений по целевому использованию, перечислила спикер. Среди минусов она назвала короткие сроки размещения (до года) и ограничение числа потенциальных инвесторов клиентами платформы, на которой размещаются активы. А еще большинство покупателей ЦФА — это неквалифицированные инвесторы, которые могут приобретать их в пределах 600 000 руб. в год.
Пирогова считает, что нужно увеличить этот лимит. Тогда людям, которые не могут приобрести жилье даже в ипотеку, будут доступны ЦФА, выпущенные на квадратные метры. Это помогло бы накопить на первый взнос или даже целиком на квартиру, но с текущим ограничением в год можно приобрести только 1,5–2 кв. метра в год, подсчитала эксперт. Она отметила, что в Центробанке уже работают над увеличением лимита. «Это могло бы стать существенным инструментом стимулирования продаж», — добавила Пирогова.
Сложности с застройкой
В этом году исполняется пять лет законодательству о комплексном развитии территорий, но до сих пор есть трудности с его исполнением. Представитель комитета по законодательству Ассоциации инвесторов Москвы Марина Мохначева сказала, что одна из самых серьезных — слишком короткий срок на ответ. Сейчас правообладателям недвижимости в границах КРТ дают 45 дней на подготовку согласованного ответа на предложение властей заключить договор. По ее опыту, если на территории много собственников и арендаторов, то они не успевают найти друг друга и договориться, особенно когда среди них есть физлица. А без согласия даже одного правообладателя заключать договор КРТ нельзя. В связи с этим ассоциация предлагает увеличить срок на ответ и предоставлять собственникам информацию друг о друге, соблюдая баланс между их интересами и защитой персональных данных.
А застройщикам необходимо дать право продлевать сроки реализации проектов КРТ и переуступать на них права, считает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Он заявил, что на фоне роста ключевой ставки участники договоров КРТ уже столкнулись с отказами в предоставлении финансирования. Для этого и нужна возможность переуступить право реализации проекта. Продление же требуется, потому что, во-первых, девелоперы сейчас стараются снизить скорость строительства, чтобы средства, поступающие на эскроу-счета, соответствовали «выборке» кредита. Во-вторых, зачастую компании не могут начать строительство в рамках КРТ, потому что на участке выявили госсобственность или объект РЖД. «По договору КРТ ты закован в определенные рамки, из которых ты выйти не можешь и не можешь переуступить права по договору. При этом и регион заинтересован в реализации договоров, и застройщик не заинтересован в банкротстве», — добавил спикер.
Советник VERBA LEGAL Татьяна Яковлева подтвердила, что девелоперу обязательно нужно проверять территорию комплексного развития, ведь там могут оказаться федеральные объекты гражданской обороны. Юрист рассказала, что иногда неожиданно выявляют зоны с особыми условиями использования территорий, например санитарные полосы отчуждения, зоны охраны инженерных коммуникаций, лесозащитные полосы и технические и охранные зоны метрополитена. Эксперт рекомендовала меньше полагаться на автоматизированные системы и в первую очередь искать возможные нюансы вручную. Для этого нужно смотреть генеральные планы, правила землепользования и застройки, документацию по планировке территории, информацию на сайтах местных администраций.
Если самостоятельно не можем снять противоречия, обращаемся в уполномоченный орган, а иногда даже в архив, чтобы докопаться до истины и понять, что находится в границах участка и на прилегающей территории, так как это может повлиять на реализацию проекта.
Мероприятие проходило в музее «Собрание», поэтому отдельное внимание уделили зонам с особыми условиями использования вокруг объектов культурного наследия. При работе с ними обязательно нужно изучать местное законодательство и нормативные акты, подчеркнула юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» VERBA LEGAL Наталия Дубова. Например, если в Москве рядом с развиваемой территорией находится объект культурного наследия, застройщик обязан провести визуально-ландшафтный анализ, чтобы не испортить вид на него. Так делали при строительстве жилого комплекса на территории бывшего Бадаевского пивоваренного завода, расположенного вблизи от гостиницы «Украина». «Объекты культурного наследия охраняют со всех сторон, чтобы даже визуально их не закрывать, — отметила эксперт. — Поэтому рекомендую очень тщательно относиться к их сохранению».
