Безграничный участок
Районная администрация Брянской области в 2001 году передала Юлии Канарейкиной* участок площадью 23 000 кв. метров для личного подсобного хозяйства. Сделку оформили постановлением, приложили к нему план расположения земли, а в ЕГРН координаты участка не отразили. В 2022-м Канарейкина решила провести межевание и выяснила, что ее участок частично пересекается с землями Алексея Соловьева* и Юрия Метелина*, которые они приобрели после нее. При этом границы их участков были зафиксированы в реестре. Тогда собственница обратилась в суд с требованием исключить из ЕГРН сведения о спорных границах. А Соловьев и Метелин подали встречный иск с просьбой признать за ними право собственности в существующих реестровых границах по приобретательной давности.
Комаричский районный суд Брянской области инициировал экспертизу. Специалисты определили примерное расположение участка Канарейкиной по старым планам и подтвердили, что границы соседских участков, закрепленные в ЕГРН, заходят на эту территорию. В то же время они отметили, что границы земель Соловьева и Метелина не совпадают с первоначальными планами, по которым их выделяли. Поэтому эксперты допустили, что в ЕГРН могла быть ошибка.
В итоге суд удовлетворил требования Канарейкиной и указал, что ответчики при установлении границ своих участков не согласовали с ней разметку. Инстанция также учла, что положение их земель расходилось с первоначальными документами. Во встречном иске суд отказал: приобретательная давность не позволяет узаконить ошибочные границы участков, которые уже и так принадлежат ответчикам на праве собственности.
Ответчики успешно обжаловали решение в Брянском областном суде. Апелляция пояснила, что границы участка Канарейкиной не были указаны не только в реестре, но и на местности, а эксперт определил их с недопустимой погрешностью. Дополнительно суд отметил, что часть старых документов указывала на расположение спорных участков на разных полях. Но отказ во встречном иске апелляция пересматривать не стала. Стороны пытались обжаловать акт в кассации, но Первый КСОЮ оставил его в силе. В итоге дело дошло до Верховного суда (дело № 83-КГ26-5-К1).
Гражданская коллегия ВС напомнила, что при определении границ земли нужно исходить прежде всего из документов, по которым ее местоположение определяли при образовании. Участок Канарейкиной был обозначен не только на плане 2001 года, но и на более поздних планах соседних земель, а экспертиза подтвердила пересечение участков, подчеркнул суд. Но апелляция эти обстоятельства проигнорировала и не объяснила, почему их нельзя положить в основу решения по делу. На этом основании ВС вернул спор в Брянский областной суд и предписал вновь проверить все имеющиеся в деле материалы.
Широкая, но неоднозначная практика
Межевые споры — одни из наиболее распространенных разбирательств в сфере недвижимости, отмечает руководитель практики специальных проектов Versus.legal Алексей Калинкин. По его словам, чаще всего стороны спорят по поводу земельных участков, образованных много лет назад, границы которых описаны графически или посредством ориентиров. Юрист также напоминает, что с 1 марта 2025 года Росреестр приостанавливает регистрацию сделок с земельными участками, если сведения об их границах не внесены в ЕГРН. Из-за этого работа по установлению границ сейчас ведется более активно, и межевых споров становится еще больше.
Устоявшейся и однозначной судебной практики решения таких дел нет, говорит Калинкин. Обычно сильнее позиция стороны, которая может подтвердить предлагаемое местоположение границы совокупностью доказательств: документами, которые оформили при предоставлении и образовании участков, обстоятельствами землепользования и результатами судебной экспертизы. Без проведения судебной землеустроительной экспертизы подобные споры чаще всего не разрешаются, отмечает юрист Регионсервис Виктория Галицкая. Эксперт объясняет: заключение эксперта позволяет установить реальное местоположение границ земельных участков на дату подачи искового заявления и сопоставить полученные сведения с иными документами, а также установить погрешность или выявить кадастровую либо реестровую ошибку.
Еще одно существенное доказательство — акт согласования границ, продолжает Калинкин. Он уточняет, что документ может быть подписан правопредшественником лица, который участвует в деле. Но абсолютного значения этот акт не имеет, предупреждает юрист. Если будет доказано, что при межевании допустили ошибку и согласованная граница не соответствует документам об образовании участка, суд может отдать приоритет историческим документам.
Галицкая рассчитывает, что разъяснения ВС сделают практику более однородной, так как суд обозначил последовательность проверки доказательств в подобных спорах.
Сначала суду нужно изучить документы, на основании которых образовали каждый из участков.
Затем сопоставить их содержание и хронологию установления границ.
Если обнаружилось наложение, необходимо выяснить его причину и оценить все представленные сторонами доказательства в совокупности.
По словам эксперта, такой подход должен исключить ситуации, когда в иске отказывают без полноценной проверки исторической и актуальной документации.
ВС продолжает развивать сформировавшийся в последние годы подход к разрешению межевых споров: при определении границ участка суды должны прежде всего исследовать документы, которые фиксировали его местоположение при образовании. На необходимость учитывать такие сведения ВС указывал еще в обзоре судебной практики № 2 за 2019 год. В дальнейшем этот подход неоднократно подтверждался в отдельных делах, где именно исторические документы становились ключевым доказательством при установлении границ.
Алексей Калинкин, руководитель проектов практики специальных проектов Versus.legal
Порядок действий для минимизации рисков
Если в ЕГРН нет координат участка, собственнику не следует откладывать уточнение его границ, предупреждает ведущий юрист Land Law Firm Мария Денисова. В таком случае эксперт рекомендует запросить сведения о соседних участках, проверить пересечения и согласовать границы в предусмотренном законом порядке с правообладателями.
Еще до согласования границ желательно сопоставить предложенное кадастровым инженером местоположение участка с документами, на основании которых землю предоставили или образовали, старыми планами и схемами, а также реальными границами землепользования, дополняет Калинкин. Если таких документов нет на руках, юрист советует получить их в государственном фонде данных землеустройства или в соответствующем архиве.
Галицкая добавляет, что проверять реальные границы участка стоит как до его покупки, так и при использовании независимо от того, когда землю поставили на кадастровый учет. Особое значение эксперт придает согласованию границ с соседями: в случае будущего спора оно поможет подтвердить, что собственник действовал добросовестно и принимал необходимые меры для определения границ своего участка.
Не менее важно отслеживать кадастровые работы смежных правообладателей и публикуемые извещения о согласовании границ, продолжает Калинкин. И если у собственника есть возражения относительно местоположения границ, их нужно подавать в письменном виде и с приведением соответствующей мотивировки, подчеркивает юрист.
Также важно сохранять документы, которые связаны с возникновением права на землю, отмечает Денисова. Эксперт объясняет: в случае разногласий с соседями они могут стать основным способом доказать первоначальное местоположение земли. К ним относятся постановления органов власти, планы-приложения, схемы, землеустроительное дело, старые кадастровые и технические документы.
Но даже если границы согласовали со смежными правообладателями и закрепили в ЕГРН, это лишь уменьшает риск последующего оспаривания, но полностью его не исключает, обращает внимание Калинкин. Поэтому он рекомендует сохранять исторические документы на земельный участок даже после внесения точных координат в реестр.
* Имя и фамилия изменены редакцией.
