Экономическая коллегия
Как применять повышающие коэффициенты к земельному налогу
Казанские компании «Корнер Констракшн-1» и «Корнер Агент» оспаривают расчет земельного налога за 2023 год (дела № А65-42003/2024 и № А65-42007/2024). Истцы полагают, что ФНС ошибочно применила два повышающих коэффициента (2 и 4) к налоговой ставке 1,5% для участков под индивидуальное жилищное строительство, которые используются в предпринимательских целях. Заявители указывают, что положения п. 15 ст. 396 НК необходимо толковать во взаимосвязи с п. 1 ст. 394 НК. Так, пониженная ставка 0,3% применяется с повышающим коэффициентом, а ставка 1,5% — без него. Применение коэффициентов к максимальной ставке носит избыточный и дискриминационный характер по отношению к коммерческим собственникам ИЖС, утверждают истцы. Это увеличивает для них налоговую нагрузку до 3–6% против 0,6–1,2% для других видов жилищного строительства.
Три инстанции отклонили иск и оставили в силе решение налоговой. В кассационной жалобе в Верховный суд «Корнер Констракшн-1», помимо прочего, ссылается на постановление Конституционного суда по жалобе «Корнер Казань» № 52-П. КС рассматривал тот же вопрос и вынес решение в июле. Тогда судьи запретили одновременно применять максимальную ставку земельного налога и повышающий коэффициент и признали п. 1 ст. 394 и п. 15 ст. 396 НК в этой части неконституционными. КС подчеркнул: порядок исчисления налога имеет вспомогательное значение и не может использоваться для увеличения налогового бремени. На момент поступления дел «Корнер Констракшн-1» и «Корнер Агент» в кассационную инстанцию КС уже принял жалобу «Корнер Казань» к рассмотрению. Компании ходатайствовали о приостановлении производства, но суд округа не стал дожидаться решения КС.
Кроме того, истцы оспаривают применение ставки 1,5% к участкам под блокированную жилую застройку (таунхаусы). Фирмы настаивают, что запрет на применение пониженной ставки 0,3% распространяется только на участки под ИЖС, используемые в предпринимательской деятельности. А блокированная жилая застройка — это самостоятельный вид использования (код ВРИ 2.3), отличный от ИЖС (код ВРИ 2.1).
Налоговые инспекции часто расширительно толкуют это ограничение и отказывают в льготной ставке и по другим, «близким» к ИЖС категориям земель, говорит Гузель Валеева, старший партнер АНП ЗЕНИТ Юрфирма представляла интересы трех компаний в судах. Эксперт отмечает, что включение обоих видов в обобщенную группу «Жилая застройка» не делает их тождественными, а толкование нормы налоговыми органами и нижестоящими судами сводит на нет саму идею льготы по земельным участкам, которые приобретались для жилищного строительства. Валеева ждет от экономколлегии разъяснений относительно формализма и поспешности судов.
Сложившаяся практика действительно противоречит изначальной логике введения стимулирующих механизмов, поддерживает управляющий партнер Zharov Group Евгений Жаров. Это подталкивает бизнес либо формально менять целевое назначение земель, либо совсем отказываться от их освоения, что в конечном счете негативно сказывается на комплексном развитии территорий и соблюдении экологических нормативов при застройке, полагает адвокат.
После разъяснений Конституционного суда для застройщиков формируется более предсказуемая налоговая среда. Но законодателю следует как можно скорее внести ясность в этот вопрос, иначе лазейки для противоречивого толкования сохранятся, а это вновь может привести к спорам и необоснованному давлению на бизнес.
Евгений Жаров, управляющий партнер Zharov Group
Возмещение по недействительному требованию
В 2022 году «Строительная компания № 1» заключила с застройщиком АНО «РСИО» договор на выполнение работ на одном из объектов. В обеспечение обязательств по соглашению «Алеф-Банк» выдал в пользу застройщика независимую гарантию на сумму до 162 млн руб. Риск самого банка по невыплате возмещения застраховала компания «ВСК» в размере 50% от суммы гарантии.
В 2024 году АНО «РСИО» отказалась от исполнения обязательств и обратилась в банк за выплатой. Тот перечислил бенефициару 156 млн руб., а затем через суд взыскал с принципала выплаченную сумму. Поскольку принципал не исполнил решение в полном объеме, «Алеф-Банк» потребовал выплату от страховщика. Но «ВСК» отказала в выплате, сославшись на решение по делу № А40-200292/2024, которым односторонний отказ АНО «РСИО» от договора признали незаконным. Это, по мнению страховщика, исключает выплату возмещения. «Алеф-Банк» пытался взыскать возмещение в размере 77 млн руб. через суд (дело № А40-99642/2025). Три инстанции отказали в иске. Они пришли к выводу, что выплата по недействительному требованию не порождает правовых последствий в виде страхового возмещения.
Последующее признание требования заказчика незаконным само по себе не доказывает, что банк нарушил закон при выплате по гарантии, отмечает юрист практики по банкротству и арбитражным спорам АНП ЗЕНИТ Алина Нургаянова. Банк проверяет, соответствует ли требование условиям независимой гарантии, и оценивает приложенные документы по внешним признакам. По общему правилу он не обязан исследовать исполнение договора между заказчиком и подрядчиком, устанавливать объем выполненных работ, обоснованность прекращения договора и размер неотработанного аванса, объясняет эксперт.
Оценивать правомерность действий банка можно с учетом сведений, которыми он располагал на момент выплаты, добавляет Нургаянова. Если требование бенефициара соответствовало условиям гарантии и признаков очевидного злоупотребления не было, то последующее признание его недействительным не должно автоматически лишать банк возмещения. Поэтому ВС предстоит проверить, установили ли нижестоящие суды нарушение закона со стороны самого банка, заключает юрист.
Отмена продажи объекта культурного наследия
В 2023 году ДОМ.РФ продал предпринимателю Дмитрию Морозову объект культурного наследия стоимостью 73 млн руб. и передал земельный участок в аренду. Позднее новый собственник продал отдельные помещения в здании третьим лицам, но не сообщил об этом бывшему владельцу, как этого требовал договор. Прокуратура Москвы после этого возбудила в отношении предпринимателя дела об административных правонарушениях (статьи 7.13 и 7.14.1 КоАП). Департамент культурного наследия также выяснил, что новый собственник незаконно проводил перепланировку здания и другие работы.
ДОМ.РФ обратился с иском о расторжении договора купли-продажи объекта (дело № А40-217637/2024). Три инстанции не нашли оснований для его удовлетворения. Истец не доказал существенное нарушение ответчиком условий спорного договора. Совокупность действий или бездействие нового собственника, которые могут создать угрозу разрушения объекта, должен установить Департамент культурного наследия Москвы, а он каких-либо требований не заявлял. Суды также учли, что по условиям расторгнуть договор можно только спустя семь лет.
В мае Верховный суд отказал в пересмотре дела, но ДОМ.РФ подал еще одну жалобу. В ней говорится, что ответчик в срок не выполнил работы по сохранению объекта культурного наследия, а проведенные Морозовым работы внутри здания противоречат условиям охранного обязательства. Кроме того, ответчик передает отдельные помещения в здании третьим лицам без согласования с компетентными органами. Заявитель указывает, что бездействие ответчика говорит о том, что тот не успеет выполнить условия конкурса в установленный договором семилетний срок. Поэтому ДОМ.РФ полагает, что с учетом всех обстоятельств дела сделку можно расторгнуть с применением п. 2 ст. 450 ГК.
По мнению советника Land Law Firm Алены Дурневой, ВС следует четко определить нарушения, которые могут стать основанием для досрочного расторжения таких договоров. Иначе для покупателей госимущества ситуация оказывается слишком неопределенной: даже относительно незначительное промежуточное нарушение потенциально может использоваться как основание для прекращения договора и возврата объекта. Поэтому важно обозначить характер и системность нарушений, их связь с невозможностью своевременно исполнить основное обязательство по договору, объем уже выполненных работ и другие критерии, полагает эксперт.
Участник конкурсной процедуры должен еще до приобретения объекта реалистично оценивать объем предусмотренных договором и охранным обязательством работ, сроки и необходимые для их выполнения ресурсы. Если ВС допустит возможность досрочного расторжения договора в ситуации, когда из поведения собственника уже следует высокая вероятность будущего неисполнения, цена ошибки при такой оценке существенно возрастет.
Алена Дурнева, советник Land Law Firm
Неосновательное обогащение недобросовестного поставщика
Администратор Московского парковочного пространства по итогам аукциона заключил с предпринимателем Кириллом Давыдовым договор на поставку установок генерации тока. Цена контракта составила 14,7 млн руб. Во время приемки выяснилось, что оборудование не соответствует техническим требованиям контракта. Давыдов не смог заменить товар на подходящий, поэтому заказчик отказался от исполнения контракта, а самого предпринимателя включили в реестр недобросовестных поставщиков на два года.
Учреждение обратилось в банк, чтобы получить выплату по гарантии в размере 10 млн руб. Гарант исполнил требование в полном объеме, а затем обратился к поставщику с регрессным требованием о выплате суммы, которое тот тоже исполнил. При этом позднее Давыдов обратился с иском в суд, полагая, что заказчик не имел права на получение выплаты по банковской гарантии за вычетом штрафа в 736 188 руб. (дело № А40-68468/2025). Поставщик решил, что на стороне учреждения возникло неосновательное обогащение, и потребовал взыскать с него 10 млн руб.
Первая инстанция отказала в иске, но апелляция решила иначе. 9-й ААС учел, что учреждение не оплачивало товар, поэтому получить всю сумму гарантии оно не могло. Кассация позднее отказала в иске: условия банковской гарантии все же позволяют выплатить заказчику всю цену контракта в случае его неисполнения. Предприниматель направил жалобу в Верховный суд. По его мнению, подлежащая выплате сумма должна устанавливаться с учетом реальных обстоятельств поставки и не может быть заявлена на всю сумму гарантии без обоснования.
Денежная выплата вместо завершения строительства
В 2020 году Фонд развития территорий решил профинансировать завершение строительства объектов обанкротившегося «Ситистрой-Комфорта». Требование фонда в размере 5,5 млн руб. включили в третью очередь реестра кредиторов. Это разница между размером требований участников строительства и стоимостью переданных фонду прав застройщика на земельный участок. Спустя три года фонд изменил способ восстановления прав участников строительства и вместо завершения проектов решил выплатить им денежное возмещение. После расчетов фонд попросил дополнительно включить в реестр кредиторов свое требование в размере 32 млн руб., но конкурсный управляющий отклонил заявление, поэтому фонд обратился в суд (дело № А21-14563/2019).
Первая инстанция отказала в иске. К моменту выплаты компенсаций у банкрота уже не было прав на земельный участок и обязательств перед участниками строительства, а правом на замену в реестре по таким обязательствам фонд уже воспользовался, когда включил свое требование на 5,5 млн руб. Апелляция же решила, что при восстановлении прав граждан путем выплаты возмещения разница, которая образовалась из-за этих выплат, подлежит включению в реестр кредиторов. Это касается и случаев изменения способа восстановления прав участников строительства. Суд округа поддержал решение первой инстанции. Кассация признала выплату возмещения публично-правовым обязательством фонда, которое не может возлагаться на кредиторов.
По мнению юриста практики разрешения споров Адвокатское бюро Nordic Star Александры Кузнецовой, экономколлегия либо признáет за фондом принципиальное право на дополнительное требование и восстановит подход апелляции, либо направит спор на новое рассмотрение для уточнения размера требования. Такой подход прямо затронет интересы остальных кредиторов застройщика, поскольку дополнительные требования повлияют на размер конкурсной массы, отмечает она.
Правила расчета компенсации дольщикам
После банкротства застройщика «Созвездие» требования дольщицы Любови Горминой в размере 7,6 млн руб. включили в четвертую очередь как обеспеченные залогом имущества должника (дело № А56-85873/2018). Позднее земельные участки и объекты незавершенного строительства банкрота передали фонду защиты прав дольщиков Ленинградской области. В связи с этим Гормина попросила суд взыскать с фонда компенсацию. По решению суда региональный фонд перевел заявительнице первую часть выплат — 3 млн руб. Затем она обратилась за взысканием второй части. Три инстанции поддержали иск и обязали ответчика выплатить еще 4,6 млн руб. — разницу между ценой договора участия в долевом строительстве и ранее присужденной Горминой выплатой.
Региональный фонд направил жалобу в Верховный суд. По мнению кассатора, размер компенсации нужно рассчитать по формуле из ФЗ № 282, который вступил в силу 8 августа 2024 года, когда суд разрешал вопрос об определении первой части компенсации. Так, размер выплаты должен определяться исходя из суммы, которую можно было бы получить от продажи имущества на торгах за вычетом расходов на обеспечение его сохранности и требований залоговых кредиторов. Если бы компенсация рассчитывалась по такой схеме, то ее сумма не превысила бы 2,7 млн руб., которые фонд уже выплатил истцу, следует из жалобы.
Гражданская и другие коллегии
Кто устранит препятствия на земельном участке
Максиму Гусеву* принадлежит земельный участок, через который проведен подземный газопровод компании «Астраханьгазсервис». Собственник обратился с иском в суд и потребовал устранить препятствия, которые создает этот газопровод (дело № 25-КГ26-7-К4). Гусев также указывает, что газопровод несет угрозу жизни и здоровью истца и его семьи, мешает строительству дома, препятствует въезду на участок грузовых машин и создает неудобства в перемещении крупногабаритных предметов.
Советский районный суд Астрахани удовлетворил требования и обязал ответчика за свой счет демонтировать подземный газопровод. Апелляция поддержала это решение. «Астраханьгазсервис» направил кассационную жалобу и сообщил, что к делу не привлекли первоначального продавца земельного участка, права и интересы которого затрагивает этот судебный процесс. В этом случае все затраты по демонтажу следует возложить именно на это лицо в порядке регресса, считает ответчик. Кроме того, суд не установил нарушений градостроительных и строительных норм при строительстве газопровода, следует из жалобы. Кассатор подчеркивает, что установленные нарушения эксплуатации объекта устранимы и при качественном техническом обслуживании газопровод не несет опасности для жизни и здоровья граждан. Четвертый КСОЮ не нашел оснований для пересмотра принятых судебных актов. Суд учел заключения экспертов, согласно которым газопровод эксплуатируется со значительными нарушениями, что может привести к аварийным ситуациям.
Судейские жалобы
Андрей Кузнецов обжалует решение ККС Волгоградской области о досрочном прекращении полномочий судьи Иловлинского райсуда Волгоградской области (дело № ДК26-148). В июле ВККС оставила его в силе. В 2025 году судье не удалось оспорить решение о вынесении ему замечания за утрату важных доказательств. Кузнецов рассматривал дело, где истец требовал взыскать с предпринимателя 15 млн руб. долга. Судья прекратил дело и посоветовал заявителю обратиться в арбитражный суд. Когда истец попытался вернуть оригиналы договора займа и залога, оказалось, что их по ошибке передали ответчику. За потерю документов в итоге отвечал секретарь, а сам судья получил замечание. Кузнецов работал в Иловлинском райсуде с 2023 года, а до этого руководил Ольховским районным судом Волгоградской области.
Еще одну жалобу подал Рашад Набиев, который с 2010 года работал в Клетском районном суде Волгоградской области, а с 2013-го его возглавлял. Переизбраться на должность руководителя у него не получилось: в 2019 году ВККС выяснила, что у судьи есть гражданство Азербайджана, и отказала ему в рекомендации. Позднее это стало причиной для досрочного лишения его полномочий. Судья безуспешно пытался обжаловать решение коллегии (дело № АПЛ20-452). Теперь он оспаривает отказ ВККС в пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам (дело № АКПИ26-702).
* Имя и фамилия изменены редакцией.
