Собственниками питерской "трёшки" оказались чужие друг другу люди. Владелица большей доли попробовала оставить за собой всю квартиру, заплатив жильцу, который фактически жил в другом месте, компенсацию. Тот отказался и, как решили первые две судебные инстанции, имел на это право. Но когда дело оказалось в Коллегии по гражданским спорам ВС, судьи заключили: возможность обязать жильца взять компенсацию и лишить его права собственности есть.
Что делать, если собственниками квартиры оказались чужие друг другу люди? Оптимальный вариант – договориться, выделив долю в общем имуществе или, если это невозможно, согласовать выплату компенсации. Но прийти к компромиссу удается не всегда, и возникает вопрос: можно ли обязать одного из собственников получить компенсацию взамен жилплощади. Нет, ответили на аналогичный вопрос жительнице Санкт-Петербурга районный и городской суды. Но в Верховном суде с таким выводом не согласились.
Чужой среди своих
Мария Екименкова* владела 2/3 квартиры, в которой проживала вместе с прописанной там же дочерью, Анной Екименковой*. Фактически они занимали две комнаты "трёшки" площадью 18,7 кв. м и 10,9 кв. м. Остальная часть на правах общей долевой собственности принадлежала Максиму Петрову* – постороннему для Екименковых человеку. В квартире Петров не жил – в последние четыре года отведенную ему комнату площадью чуть более 13 кв. м он использовал под склад старой мебели. Комната была не единственным жилым помещением, находящимся в собственности у Петрова. На праве общей совместной собственности с двумя членами его семьи ему также принадлежала другая квартира.
Екименкова решила получить в собственность всю квартиру и обратилась в суд (дело № 2-2795/2014 ~ М-1547/2014). В иске, направленном в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга, она указала, что выделить изолированную квартиру без нанесения ущерба имуществу технически невозможно. В связи с этим она попросила признать долю Петрова незначительной и прекратить его права собственности. Основания для этого имелись, была уверена Екименкова. В исковом заявлении она указала, что Петров не живет в квартире и не проявляет существенного интереса к ее использованию, и поскольку он для нее и дочери – посторонний, проживать с ним в одной квартире не представляется возможным. Невозможность совместного проживания Екименкова всячески демонстрировала: как рассказал суду Петров, она чинила ему препятствия в пользовании жилым помещением – например, не давала пользоваться сантехникой – ванной и раковиной, которые, как заявляла Екименкова, принадлежали ей.
Петров указал, что всё, что он мог, с учетом сложных отношений с соседкой – хранить в комнате свои вещи. В квартире он не жил, поскольку хотел избежать скандалов. Это удавалось не всегда: так, Екименкова заявляла в полицию о незаконном пребывании Петрова в спорной квартире, а он, в свою очередь, обращался в правоохранительные органы с заявлением о незаконном проникновении Екименковой в его жилище.
По сути, спорная квартира – коммуналка, обратили внимание в райсуде. Но требования Екименковой не поддержали. Выплата компенсации вместо выдела доли в натуре возможна только по желанию самого собственника, указала в решении судья Надежда Найденова, на рассмотрение к которой попало дело. Петров же подобных намерений не озвучивал. Кроме того, решил суд первой инстанции, принадлежащая ответчику доля не является малозначительной, истец препятствует ответчику в пользовании квартирой, а то, что Петров не заинтересован в использовании квартиры, Екименкова не доказала – ведь там находятся его вещи. С такими выводами согласились и в апелляции – Санкт-Петербургском городском суде (дело № 33-8454/2015).
Когда жилплощадь заменят деньгами
Однако когда дело дошло до ВС, выводы оказались иными. Вопросом занялась гражданская коллегия под председательством судьи Вячеслава Горшкова. В Верховном суде решили: первые две инстанции допустили ошибки, и дело следует отправить на пересмотр в апелляцию. Почему заявительница права, судьи подробно разъяснили в определении по делу (дело № 78-КГ16-36).
Потребовать компенсацию Екименкова имеет право, решили в ВС, напомнив порядок раздела имущества в долевой собственности. Так, согласно п. 1 ст. 252 ГК имущество можно делить только по соглашению между участниками долевой собственности. Если договориться не удалось, то следует обратиться в суд и потребовать выделить в натуре долю из общего имущества. Когда подобное невозможно – выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК). Если выделяемое имущество несоразмерно доле, это также можно устранить компенсацией. Выплаты в этих случаях допускаются, если сам собственник согласен на подобную схему.
Когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК), напомнил Верховный суд. "Законодатель исходил из исключительности таких случаев", – указали в определении судьи. Дело Екименковой, сочли судьи ВС, и стало подобным исключением.
В определении они указали и на другие ошибки коллег. Имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, также решается судом. Но суд первой инстанции не дал правовой оценки тому, насколько общее имущество было нужно Петрову. Формальное нахождение вещей Петрова в комнате, в которой он не проживал, не доказывает, что жилое помещение использовалось по его целевому назначению, указано в определении ВС. Также в суде первой инстанции не дали оценки доводу Екименковой о том, что у Петрова была другая квартира, где он и жил, а возможность договориться о пользовании спорным имуществом отсутствовала, обратили внимание в ВС. Кроме того, суду надлежало оценить, насколько соответствовал требованиям добросовестности отказ Петрова от выплаты ему компенсации взамен доли в квартире, указали судьи.
Дата пересмотра дела (дело № 33-22800/2016) в Санкт-Петербургском горсуде еще не назначена.
* – имена и фамилии участников процессов изменены редакцией
