Строительство торгового центра с академией имени известного хоккеиста приостановили на том основании, что в плане застройки не были отражены "возможные объекты культурного наследия". У всех судебных инстанций было свое мнение на этот счет, а сегодня решение принял и Верховный суд. Он поддержал Мосгосстройнадзор, признав отзыв разрешения на стройку законным. Аргументы о выходе за пределы исчерпывающего списка оснований и наличии решения суда общей юрисдикции, выносящего "культурное наследие" за пределы участка, не сработали.
Защита культурного наследия и "свободное усмотрение" госорганов
Еще в 2002 году Московский земельный комитет заключил договор долгосрочной аренды с фондом знаменитого советского хоккеиста (а ныне – президента Федерации хоккея России) "Международная спортивная академия Владислава Третьяка", занимающимся развитием спорта. По соглашению последнему на льготных условиях в пользование были переданы два земельных участка общей площадью 87 000 кв. м на территории ландшафтного парка в Митине. Земля предназначалась для строительства спортивно-оздоровительного и культурно-развлекательного комплексов (согласно проекту туда должны были входить ледовый дворец, школа хоккейных вратарей, фитнес-клуб и теннисные корты). Но работы не велись более 10 лет из-за проблем с поиском инвесторов. Наконец, к 2012 году вложиться в строительство захотели чешская группа PPF и российская девелоперская компания ADG Group. Самой же стройкой должна была заняться компания "Митино спорт сити", которой фонд передал свои права и обязанности арендатора.
Первое время все складывалось удачно. 23 декабря 2011 года Градостроительно-земельная комиссия Москвы (ГЗК) выдала утвержденный Москомархитектурой градостроительный план земельного участка с возросшей до 118 000 кв. м площадью проекта, а 13 декабря 2012 года Комитет государственного строительного надзора г. Москвы (Мосгосстройнадзор) выдал "Митино спорт сити" и разрешение на строительство.
Однако 25 июля 2013-го, после протестов жителей района Митино и возражений депутатов местного самоуправления по поводу месторасположения застройки на территории ландшафтного парка, ГЗК приостановила реализацию инвестиционного проекта, а также аннулировала ранее выданный градостроительный план и разрешение на строительство. Причиной такого вердикта комиссии стали границы земли, в которые, по мнению госоргана, входит объект культурного наследия регионального значения – памятник археологии "1-е Митинское селище, XII–XIII, XVI вв.", информации о котором, как указывала ГЗК, в градостроительном плане не содержится. Не нравилось властям и местным жителям и то, что инвесторы планировали выделить большую часть земли не под спортивную арену, а под торговые площади.
В результате на основе решения ГЗК 2 августа Москомархитектура аннулировала ранее выданный градостроительный план, а 30 июля Мосгосстройнадзор отозвал у "Митино спорт сити" и свое разрешение на строительство. Компания сочла отзыв незаконным и пошла оспаривать его в ноябре 2013-го в Арбитражный суд г. Москвы (№ А40-167282/2013). Судья Александр Полукаров требования удовлетворил в полном объеме.
В своем решении от 12 февраля 2014-го судья Полукаров сослался на п. 21.1 ст. 51 Градостроительного кодекса (ГрК), где, по его мнению, установлен исчерпывающий перечень оснований для прекращения разрешения на строительство: принудительное прекращение права собственности и иных прав на земельные участки, отказ от этих прав, расторжение договоров аренды, прекращение права пользования недрами. Ничего из перечисленного к случаю с "Митино спорт сити" не подходило, а значит, решил судья, решение Мосгосстройнадзора об отзыве разрешения неправомерно.
Однако решение Полукарова не устояло в 9-м арбитражном апелляционном суде: 25 апреля коллегия (Петр Румянцев, Станислав Мухин, Татьяна Маркова) его отменила и в требованиях "Митино спорт сити" полностью отказала. Судьи пришли к выводу, что Мосгосстройнадзор при отзыве разрешения действовал в пределах своей компетенции и правомерно руководствовался решением ГЗК. Судьи сослались на ст. 43 ГрК, согласно которой градостроительный план земельного участка является обязательным документом для выдачи разрешения на строительство. А так как план спорной земли аннулирован, то и разрешение у "Митино спорт сити" отозвали законно, сочли судьи, отметив, что права компании этот отзыв никоим образом не нарушает.
С ними, в свою очередь, не согласилась коллегия АС Московского округа (Александр Кузнецов, Михаил Агапов, Римма Латыпова), поддержав 24 июля решение судьи Полукарова. Судьи кассации разделили его мнение о том, что отзыв разрешения допускается исключительно в случаях, предусмотренных ст. 21.1 ГрК. "Органы, осуществляющие государственно-властные полномочия, не вправе произвольно препятствовать осуществлению гражданских и иных прав физических и юридических лиц, в том числе в отношении ранее предоставленных таким лицам специальных прав, – писали судьи в своем постановлении. – Осуществление целей и задач деятельности публичных образований основывается на строгом соблюдении общеобязательных предписаний всеми участниками правоотношений, что исключает возможность свободного усмотрения при избрании мер реализации публичного интереса".
Новый круг из-за юридического пуризма
После этого Мосгосстройнадзор обратился с кассационной жалобой в Верховный суд, и судья Елена Борисова увидела основания для передачи спора на рассмотрение экономколлегии. В своем определении она сослалась на дело № А40-52843/2014, в рамках которого "Митино спорт сити" безуспешно пытался оспорить сам приказ Москомархитектуры от 2 августа 2013-го об аннулировании градостроительного плана земли: 7 июля 2014-го АСГМ и 5 ноября 2014-го 9-й ААС признали правомерность решения и в требованиях компании отказали. АС МО рассмотрит конфликт только 5 февраля этого года.
Сегодня же в Верховном суде состоялось заседание по спору о законности отзыва разрешения на строительство. Началось оно с того, что представитель "Митино спорт сити" Юлий Тай, управляющий партнер адвокатского бюро "Бартолиус", заявил ходатайство об отложении. Мотивировал он его тем, что, во-первых, через два дня АС МО рассмотрит кассационную жалобу его доверителя по делу об оспаривании приказа Москомархитектуры об аннулировании градостроительного плана, где законность самого решения как раз и является предметом спора. А во-вторых, по словам адвоката, 26 февраля должен быть утвержден новый градостроительный план. "Этот конфликт может исчерпать себя, если будет утвержден градостроительно-земельный план в тех же границах, – пояснял Тай. – В этой связи спор станет беспредметен, и будет возможен даже отказ от кассационной жалобы". Представитель Мосгосстройнадзор Александа Беспалова оставила этот вопрос на усмотрение суда. В итоге коллегия под председательством судьи Борисовой оснований для отложения не увидела, решив разобрать спор сегодня, и предоставила слово Мосгосстройнадзору.
– Мы просим оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции, – начала Беспалова. – Речь в споре идет о градостроительном плане земельного участка, который является отмененным документом. Мы полагаем, что градостроительный план является одним из основополагающих документов, который определяет все технические и экономические показатели объекта капитального строительства.
По словам Беспаловой, при отсутствии такого плана разрешение на строительство также должно быть отменено. Кроме того, она отметила, что решение Мосгосстройнадзора об отзыве разрешения основывалось на вердикте ГЗК, а значит, оно законно и обоснованно.
– А по каким основаниям был отменен ранее выданный план? – поинтересовалась у нее судья Борисова.
– Это было связано с тем, что в плане не были отражены возможные объекты культурного наследия, не прошло согласование с Мосгоснаследием.
После этого слово взял Тай. Он сразу заявил, что суды первой и кассационной инстанций абсолютно правомерно руководствовались ст. 21.1 ГрК, где определен закрытый перечень оснований для прекращения ранее выданного разрешения. "Решение ГЗК таковым основанием не является", – отметил адвокат.
Аннулирование градостроительного плана земельного участка, по словам Тая, само по себе также не подтверждает правомерность решения об отзыве разрешения на строительство. "Разрешение на строительство дается с точки зрения права осуществлять застройку вне зависимости от плана и имеет некий автономный характер, – пояснял он. – Если образно говорить, решение о плане землеустройства находится внутри разрешения на строительства".
Тай также попросил коллегию обратить внимание на то, что вопрос о границах объекта культурного наследия "1-го Митинского селища" был разрешен в суде общей юрисдикции. Так, 16 июля 2014 года Тушинский районный суд отказал в требовании "Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры" признать незаконным первый градостроительный план и разрешение на строительство, выданные еще в 2012 году, что подтвердил потом Мосгорсуд. "В рамках этого решения, вступившего в законную силу, было установлено, что "Митинское селище" находится за пределами, за границами участка, отведенного для строительства. Объект культурного наследия на нашем участке не находится", – комментировал юрист, посетовав, что никто на это решение не обращает внимания.
– Как вы себе представляете выдачу разрешения на строительство в отсутствие градостроительно-земельного плана? Требуется ли выдача разрешения? – спросила его судья.
– Требуется. Но дело в том, что разрешение на строительство выдавалось в момент, когда градостроительный план действовал! И появление решения ГЗК было значительно позже. И получается, из-за чистой казуистики, юридического пуризма мы делаем ровно круг всех административных согласований, что приводит нас к разному правовому результату.
Но коллегию слова Тая не убедили. Судьи жалобу Мосгосстройнадзора удовлетворили, оставив в силе постановление 9-го ААС. В удовлетворении требований "Митино спорт сити" полностью отказано.
