Компания «Аланта» купила у «Универсам-САДКО» несколько объектов недвижимости – в том числе железнодорожный путь длиной в 1330 метров. После регистрации 10 ноября 2013 года перехода права собственности на имущество, приобретенного по указанному договору, «Аланта» в процессе хозяйственной деятельности обнаружила, что на участке нет купленного железнодорожного пути в 1330 м, а есть путь длиной 754 м, находящийся в собственности РЖД.
«Аланта» подала в суд на «Универсам-САДКО». По мнению истца, ответчик предоставил недостоверную информацию об объекте недвижимости относительно его фактической протяженности, продал имущество, обремененное правами другого лица. Компания потребовала признания недействительным договора купли-продажи в части продажи подъездного пути и возврате уплаченных за него денежных средств (дело № А45-8173/2015).
Первая инстанция и апелляция указали, что, поскольку обязательства сторон по не заключенному в указанной части договору не возникли, уплаченные «Алантой» денежные средства за подъездной путь являются неосновательным обогащением продавца и подлежат возврату истцу. Окружной суд отменил это решение: он исходил из того, что вывод судов о незаключенности договора является неверным, поскольку договор купли-продажи юридически оформлен и исполнялся сторонами, а требование истца о признании договора купли-продажи недействительным суды не рассмотрели.
При новом рассмотрении суды пришли к выводу, что право на путь длиной в 754 м зарегистрировано и за «Алантой», и за РЖД. Оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено только путем предъявления иска о признании права отсутствующим, а это значит, что в рамках настоящего дела, исходя из предмета и основания заявленного иска, подобный спор разрешен быть не может. «Общество «Аланта» не лишено права поставить вопрос о расторжении договора, если ему не было известно о нахождении приобретаемой вещи в споре на момент заключения договора», – указал окружной суд.
«Аланта» пожаловалась в Верховный суд. Компания пишет, что целью иска является восстановление нарушенных прав компании: возврат денег, уплаченных за ж/д путь, обремененный правом РЖД, о чем истцу не было и не могло быть известно при заключении договора купли-продажи ввиду наличия в государственном реестре прав записей о праве собственности на два железнодорожных пути с разными характеристиками. «Между тем суды требование о возврате истцу неосновательно полученных продавцом за несуществующий и не принадлежащий ему объект не рассмотрели, формально сославшись на избрание истцом ненадлежащего способа защиты права», – указывает компания в жалобе.
«Установив факт нарушения ответчиком-продавцом прав истца-покупателя путем продажи объекта недвижимости, фактически ему не принадлежащего, суды не вправе были устраняться от рассмотрения по существу спора между покупателем и продавцом, ссылаясь на неправильно избранный истцом способ защиты права, а должны были рассмотреть спор по существу и применить те нормы закона, которые подлежат применению к изложенным истцом обстоятельствам дела с учетом результатов судебной экспертизы», – указала компания. К этому доводу прислушалась экономколлегия ВС, которая отменила судебные акты нижестоящих инстанций и направила спор на третий круг в АС Новосибирской области.