Рыночная цена против изначальной
Застройщик «МИЦ-Инвестстрой» заключил договор участия в долевом строительстве с двумя гражданами: Антоном и Еленой Алтуховыми. По соглашению, компания обязалась построить многоквартирный жилой дом в подмосковной Балашихе. Участок принадлежал застройщику на праве собственности. После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, компания должна была передать его участникам до 31 декабря 2017 года. Цена договора — 5,2 млн руб.
Застройщик свои обязательства не выполнил, и дольщики в одностороннем порядке отказались исполнять договор. В конце октября 2018-го они уведомили об этом компанию. Застройщик, в свою очередь, вернул гражданам их 5,2 млн руб., уплаченные по договору.
Дольщики же решили обратиться к независимым оценщики, и те сказали, что рыночная стоимость такой квартиры на начало ноября 2018-го составляет уже 6 млн руб. Итого, разница между ценой жилья на момент оплаты и на момент расторжения договора составила 788 480 руб.
Тогда Антон и Елена Алтуховы обратились в марте 2019 года к индивидуальной предпринимательнице — Марине Макушевой. Они заключили с ней договор, уступив права требования на взыскание убытков, процентов за пользование чужими деньгами и разницы рыночной стоимости жилья.
Макушева попыталась урегулировать спор на досудебной стадии, но это ни к чему не привело. В итоге, она обратилась в суд с иском. Среди прочего, она также указала, что за отказ добровольно выполнить требования о выплате убытков, застройщик должен заплатить штраф — 50% от суммы, которую взыщет суд.
Истица обосновала наличие спорных убытков тем, что компания нарушила сроки передачи квартиры. По её мнению, именно из-за этого квартира подорожала — возникли так называемые абстрактные убытки.
Первые три инстанции отказались удовлетворять иск. В своих решениях они исходили из того, что проценты в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, которые причитаются дольщикам, покрывают убытки, о которых говорит Макушева. По мнению инстанций, истица не представила доказательств того, что законной неустойки не хватит, чтобы покрыть спорные убытки. Тогда предпринимательница пошла с жалобой в Верховный Суд.
ВС объяснил убытки
ВС сказал, что начисленные проценты — это минимальный презюмируемый размер платы за то, что застройщик пользовался деньгами и не предоставил взамен обещанную по договору квартиру. Но проценты компенсируют лишь те убытки, которые вызваны непосредственной просрочкой. Убытки, которые возникли из-за полного неисполнения обязательства они не покрывают, пояснили в Верховном Суде.
Поэтому, когда кредитор расторгает договор и требует возмещения абстрактных убытков, возникших из-за удорожания в данном случае жилья на рынке, их надо взыскать в полном размере, наряду с процентами. Причём, сторона должна возместить убытки независимо от того, заключал ли её контрагент замещающую сделку или нет. По словам ВС, если проценты компенсируют убытки, которые связаны с отсутствием денег в определённый период времени, то взыскание разницы — покрывает будущие потери дольщика, позволяют ему купить жильё, которое он не смог получит из-за неисполнения договора застройщиком.
По мнению Верховного Суда, расчёт абстрактных убытков, который предусмотрен ст. 393.1 ГК, можно применять в договорах долевого участия, поскольку законодательство о государственной кадастровой оценке позволяет рассматривать объекты недвижимости как сопоставимые товары, указанные в положении ГК.
В итоге, решения первых трёх инстанций ВС отменил, а дело направил на повторное рассмотрение в Арбитражный суд Москвы.
Как изменится положение дольщиков — мнение юристов
По словам юриста Практики разрешения споров Мурата Рахимова, судебная практика последних лет говорит о том, что участники долевого строительства довольно часто предъявляют подобные требования к застройщикам. С ним соглашается и Старший юрист Кирилл Чухалдин. По опыту юриста, долевые участники часто пытаются взыскать в том числе и абстрактные убытки, но удаётся им это редко.
«При том, что суды отказывают во взыскании реального ущерба, который возникает у дольщика в виду привлечения кредитных средств на оплату по договору долевого участия (я говорю о тех процентах за пользование займом, которые дольщик выплачивает банку в период с даты заключения договора до его расторжения), взыскание абстрактных убытков почти невероятное событие», — добавляет Чухалдин.
По опыту Вероники Перфильевой, адвоката и старшего юриста практики по недвижимости и инвестициям АБ , дольщики пытаются отсудить убытки относительно нечасто, поскольку размер убытков нужно доказывать обращаясь к независимым оценщикам. А это требует дополнительных временных и финансовых затрат. «При этом, взыскание убытков в заявленном размере сложно прогнозировать, поскольку судебная практика противоречива», — добавляет эксперт.
Рахимов, в свою очередь, отмечает, что потребители в таких ситуациях несут убытки, т.к. цены на недвижимость растут, и после расторжения договора дольщик не может приобрести аналогичный объект долевого строительства по сопоставимой цене.
Для застройщиков же, наоборот, такая ситуация выгодна. «Компания, как правило, может реализовать объект по более высокой цене», — говорит эксперт.
«Решение Верховного суда РФ лишает застройщика возможности извлечь выгоду из ненадлежащего исполнения обязательств по договору долевого участия и, соответственно, позволяет защитить потребителя в подобной ситуации», — поясняет Рахимов.
Чухалдин отмечает, что такое решение ВС должно пойти на пользу рынку. Этому способствует то, что государство сейчас поддерживает сферу строительства. «Дольщики, зная, что смогут взыскать абстрактные убытки, если застройщик не исполнит договор вовремя, будут более охотно вступать в такие сделки», — говорит эксперт. По его словам, более ответственно начнут относиться к срокам сдачи жилья и застройщики.
Но справедливость решения остаётся под вопросом, считает Чухалдин. «Если бы дольщик разместил денежные средства в банке, то через некоторое время он вернул бы их с процентами и никаких дополнительных сумм в виде убытков не получил бы. — поясняет юрист. — Если бы квартира была передана в срок, то дольщик мог бы рассчитывать только на выгоду от удорожания квартиры, но ни на какие-либо проценты и неустойки». По его словам, «математически ВС поставил дольщика в несоразмерно выгодное положение».
В то же время, добавляет эксперт, застройщик с момента привлечения денежных средств и до расторжения договора пользовался деньгами и экономил на процентах, которые ему пришлось бы платить, если бы он взял деньги в банке.
Фактически, считает эксперт, компания сначала экономит на процентах по займу, а потом получает выгоду от продажи квартиры по более высокой цене. «В этом смысле, ВС лишил застройщика избыточной выгоды», — заключает Чухалдин.
Перфильева отмечает, что положение застройщиков ухудшится после этого решения Верховного суда. «С них будут взыскивать больше денег, при этом, как просрочка, так и невозможность передачи объекта долевого участия в строительстве — не всегда результат действия или бездействия застройщика», — поясняет эксперт.
Юристы полагают, что после повторного рассмотрения дела, суд первой инстанции встанет на сторону Макушевой.