Комитет по финансовому рынку рекомендовал Госдуме в первом чтении принять законопроект, которые позволяет гражданину самому продать заложенное в банке имущество по максимально выгодной цене. Законопроект ранее инициировала вице-спикер нижней палаты парламента Ирина Яровая.
Как следует из пояснительно записки к документу, его разработали для того, чтобы обеспечить гарантии гражданам, а также баланс интересов кредитных организаций и заёмщиков. По словам авторов законопроекта, стимулируя кредитование, необходимо защищать заёмщиков от необоснованных потерь в случае добровольного или вынужденного отказа от обязательства и при продаже заложенного имущества.
По действующим законам, проценты по договору займа выплачивают вплоть до его возврата: даже в суде и при исполнительном производстве банки продолжают начислять проценты и долг постоянно растёт. Механизм продажи заложенного имущества не облегчают ситуацию: он носит длительный характер и только увеличивает задолженность.
Так, продать активы сейчас можно только на публичных торгах или через аукцион. Для этого должнику приходится дополнительно оплачивать услуги организатора торгов в размере до 3% стоимости имущества. Иногда надо оплатить ещё и работу оценщика, а также дополнительный сбор в размере 7% от стоимости активов.
При этом, действующие сейчас процедуры не позволяют гражданину самостоятельно искать покупателя, чтобы продать имущество в краткие сроки и быстро рассчитаться с долгами. Хотя это не только помогло бы исполнить долговые обязательства перед банком, но и защитить права должника.
Законопроект же позволит залогодателю-физлицу продавать заложенное имущество самому. Для этого ему надо будет лишь подать соответствующее заявление.
Максимальный срок, в течение которого имущество можно будет реализовать, составит шесть месяцев с того момента, как залогодатель направит соответствующее заявление. Деньги поступят в распоряжение залогодержателя. Разницу же между суммой долга и выручки от продажи получит тот, чьё имущество находилось в залоге.
Если же за полгода продать активы не получится, то взыскивать будут уже в общем порядке на основе действующего закона об ипотеке.
Яровая указывает, что «именно должник максимально заинтересован в том, чтобы продать имущество как можно быстрее и по максимально возможной цене». Введённые же новации позволят ускорить эту процедуру, сократить рост долга, снизить затраты на продажу, поскольку не надо будет приглашать организатора торгов, судебных приставов и оценщика, считает автор законопроекта.
Адвокат Ирина Орешкина оценивает законопроект положительно. «У многих граждан год выдался непростой, доходы многих сократились, а кто-то и вовсе потерял работу». — говорит юрист. В этом смысле законопроект подоспел вовремя.
Положительно оценивая открывающиеся возможности продавца имущества, Орешкина ставит под вопрос позицию покупателя. «Далеко не многие согласятся покупать недвижимость, которая мало того, что находится в залоге, так еще и владелец недвижимости уже не в состоянии погасить имеющуюся задолженность». — говорит адвокат.
При этом, по её словам, риски покупателя компенсируются тем, что залогодержатель участвует в договоре в качестве третьей стороны. В контракте прописаны сроки, в которые он должен обратиться в Росреестр с заявлением о снятии ипотеки.
Орешкина также говорит о том, что сейчас существует практика продажи квартир с долгом по ипотеке.
«При заключении таких договоров также требуется участие залогодержателя, а цена на такие квартиры, как правило, чуть ниже рыночной. — поясняет эксперт. — Поэтому есть вероятность, что при реализации механизма самостоятельной продажи недвижимости заёмщиком, договоры купли-продажи будут заключаться по цене ниже рыночной». Тем не менее, она считает, что такие финансовые потери будут однозначно меньше, чем, если бы квартира продавалась с торгов или через аукцион в ходе обращения взыскания на заложенное имущество.
Законопроект № 907072-7 о внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»