ПРАВО.ru
Практика
24 ноября 2020, 15:28

Юристы оценили изменения порядка земельной аренды в Москве

В Москве изменился порядок расчета аренды земельных участков для застройщиков. Одновременно с вводом повышающих коэффициентов столичные власти расширяют льготы на арендную плату. Эксперт называет новеллу «юридическим монстром».

Мэр Москвы Сергей Собянин подписал постановление, которое меняет порядок выплаты за смену вида разрешённого использования земельного участка (ВРИ) и земельную аренду. Документ вводит ряд повышающих коэффициентов на эти услуги, но также предусматривает новые льготы для застройщиков.

К стоимости изменения ВРИ добавлен новый коэффициент. Он сделает эту услугу в восемь раз дороже для участков в Новой Москве, а в два раза – на прочих территориях города. Формула расчета стоимости аренды земельного участка тоже изменится и будет привязана к базовому стоимостному показателю для разных помещений, их назначению, коэффициенту ренты и ряду других факторов.

Документ также вводит понятие «место приложения труда». Это объект капитального строительства или его часть, назначение которого включено в особый перечень (в частности, туда входят торговля, общепит и производство). На такие места теперь будут распространяться льготы, которые ранее были предусмотрены для промышленно-производственных или административно-деловых объектов.

Что это значит

Управляющий партнёр Содружество Земельных Юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа Управление частным капиталом 23место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47место По выручке Профайл компании Денис Литвинов отметил, что расчёт арендной платы за землю для застройщиков существенно усложнился.

Ранее при её определении учитывались следующие факторы:

  • кадастровая стоимость (КС) земельного участка;
  • общая площадь планируемых объектов;
  • средний удельный показатель кадастровой стоимости исходя из ВРИ ЗУ;
  • показатель плотности застройки;
  • длительность строительства (с третьего года применялся повышающий коэффициент).

Теперь арендная плата будет зависеть от таких показателей, как:

  • кадастровая стоимость ЗУ;
  • общая площадь планируемых объектов с разбивкой на количество видов функционального назначения помещений в объекте капитального строительства;
  • базовый стоимостный показатель для различных видов помещений;
  • коэффициент ренты (зависит от кадастрового квартала ЗУ, то есть от его местоположения);
  • коэффициента местоположения (установлен понижающий коэффициент для нежилых зданий внутри ТТК, а также для гостиниц);
  • коэффициента доходности, который Росстат определяет ежеквартально.

Таким образом, указал Литвинов, столичные власти отказались от факторов плотности застройки и продолжительности строительства в пользу показателей рентабельности и доходности. При этом непонятно, возможно ли будет оспорить базовые стоимостные показатели для различных кадастровых кварталов и ВРИ.

Интересно, что, меняя порядок расчета арендных платежей для застройщиков, московские власти создали очередного юридического монстра под названием «место приложения труда».

Денис Литвинов, управляющий партнер СЗЮ

Согласно задумке, стать таким местом могут любые объекты капитального строительства или отдельные помещения в них, если их вид использования входит в установленный перечень. При этом правоприменителям при определении арендной платы придётся догадываться, считается ли строящийся ТЦ местом будущего или текущего приложения труда, считает Литвинов.

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России, сочла вероятные результаты этой правовой новеллы неравнозначными. С одной стороны, новые повышающие коэффициенты приведут к росту стоимости жилья, с другой – жилищная застройка однозначно станет комплексной, так как застройщики будут намеренно формировать из спальных районов новые деловые центры. В теории это должно снизить транспортную и экологическую нагрузку на центр Москвы. Что выйдет на практике из нововведения и перевесят ли плюсы или минусы изменений в условиях пандемии, покажет только время, подытожила Эттлер.