Банки и застройщики на фоне снижения интереса к ипотеке начали предлагать ее по крайне низкой процентной ставке — вплоть до 0,01%. Это возможно за счет получения субсидий от государства, реинвестирования банком комиссии от застройщика и завышения изначальной цены на квартиру. Такая политика чревата рисками для всего рынка, говорится в докладе Центробанка. Для их снижения регулятор предложил новые меры.
Основной риск на себя берет заемщик. Продать жилье по той же цене будет невозможно, что невыгодно само по себе и может оставить гражданина в итоге без квартиры и с долгом перед банком.
Но и банки могут недооценивать риски по такой ипотеке. В частности, в отличие от обычных ипотечных кредитов ее заемщику невыгодно погашать досрочно, поэтому время ожидания средств для банка вырастет.
Для застройщиков такой подход в среднесрочной перспективе выгоден. Но в будущем он ведет к системным рискам для всего рынка, указывает ЦБ. Программы льготных ипотек от застройщика искажают реальное состояние рынка, ведут к искусственному завышению цен на жилье, которые при нормальной ипотечной политике должны были бы сейчас снижаться. К тому же средства для окончания строительства блокируются на счете эскроу, то есть застройщикам придется изыскивать средства, чтобы самим до тех пор платить комиссию банкам.
Чтобы снизить эти риски и сократить объем выдачи такой льготной ипотеки, регулятор разработал ряд мер. Для этого ЦБ предлагает использовать повышенные макропруденциальные надбавки. Тут возможны два подхода:
- высокая надбавка для первоначального взноса на уровне 10–20%, но это снизит достаточность капитала банков и отчасти повлияет на кредиты с экономически обоснованным залогом недвижимости;
- выделение «ипотеки от застройщиков» с нерыночным уровнем ставок и установление макропруденциальных надбавок именно для таких кредитов, но это потребует больше времени для подготовки нормативной базы.
ЦБ также разъясняет участникам рынка опасности «льготной ипотеки от застройщика». Регулятор также разрабатывает рекомендации, которые обяжут банки и застройщиков раскрывать потребителям больше информации о специфике такой ипотеки и реальных рыночных ценах на жилье при других процентных ставках.