В 1992 году предприятию «Светогорск» передали в бессрочное пользование участок площадью 217,9 га. Через два года произошла приватизация, а еще через четыре года акционеры передали имущественный комплекс, который раньше использовал «Светогорск», в уставный капитал дочерней компании, ООО «Светогорск Тишью» (после переименования — «Эссити»).
Затем региональный кабмин и «Светогорск Тишью» заключили договор аренды двух земельных участков, в том числе земли площадью 25,81 га, которое раньше использовал «Светогорск», на 49 лет. В первые пять лет плата была фиксированной, а потом ее можно было менять каждые пять лет, а позже стороны предусмотрели право арендодателя менять плату не чаще одного раза в год. В 2020 году арендодателем по договору стало Управление Росимущества, а размер платы установили в размере 23 млн руб.
«Эссити» посчитало, что плату по договору нужно исчислять по п. 2 ст. 3 закона № 137, который вводит льготную ставку для участков, право бессрочного пользования которыми переоформили на аренду. В иске компания потребовала установить плату в размере 2% кадастровой стоимости участка и взыскать с управления 67,8 млн руб. неосновательного обогащения в виде излишне внесенной оплаты и процентов (дело № А56-50173/2022).
Две инстанции удовлетворили иск. Они отметили, что п. 2 ст. 3 закона № 137 распространяет льготу на всех лиц, которые переоформили право до 1 августа 2012-го, что «Эссити» и сделало. Изменять договор суды отказались, так как посчитали арендную плату регулируемой. Суд округа отменил эти решения и указал, что закон не обязывал перерегистрировать права, и здесь был просто частный случай переоформления. Значит, оснований для перерасчета платы нет, тем более, что компания на протяжении двадцати лет не обращалась к арендодателю с таким запросом.
В жалобе в Верховный суд «Эссити» утверждало: отказ в применении арендной льготы ставит в неравное положение субъектов, у которых право бессрочного пользования возникло в один и тот же период, а переоформлено в разные сроки — до или после вступления в силу закона № 137. Хотя никаких отличий в правовом статусе таких лиц или участков, кроме даты переоформления, нет.
Как указал ВС, именно арендодатель должен исчислять арендную плату с учетом требований закона. «При этом арендатор, исполнивший обязанность по уплате неверно рассчитанной арендодателем арендной платы, не может быть признан недобросовестным и лишен права на судебную защиту», — подчеркнул ВС, и отметил, что в этой части выводы суда округа ошибочны.
Но при расчетах проверочные инстанции ошиблись тоже: «Эссити» требовало взыскать проценты, начисленные как до 1 апреля 2022-го, так и за период действия моратория на банкротство, который ввели с этой же даты. Вопрос о применении моратория стороны дела не обсуждали. Поэтому ВС отменил постановление суда округа, а также решения первой инстанции и апелляции в части взыскания процентов, и отправил дело в этой части в АС Санкт-Петербурга и Ленобласти.