Иван Понкратов занял у Николая Жданова 400 000 руб., но не вернул долг вовремя. Предприниматели договорились, что в качестве отступного Понкратов передаст займодавцу две из четырех долей земельного участка сельхозназначения в Курской области. Росреестр отказался регистрировать переход доли, и Жданов обратился в суд (дело № А35-7877/2021).
Первая инстанция и апелляция поддержали позицию регистратора. В силу ГК распоряжаться долевым имуществом можно только с согласия сособственников. Заявитель не представил их отказы от преимущественной покупки, чем нарушил требования закона. Суд округа направил дело на новое рассмотрение. После того как нижестоящие суды вновь отказали Жданову, дело вернулось в кассацию, которая на этот раз сама удовлетворила требования заявителя.
Суд округа посчитал, что отступное нельзя рассматривать как куплю-продажу, поскольку это способ прекращения обязательств, для которого не требуется соблюдение правил ГК о распоряжении долевым имуществом. Более того, российское законодательство не признает сделки без согласия сособственников недействительными. Для этого ГК предусмотрел особый механизм перехода права. Если же оно не будет зарегистрировано за новым покупателем, то сособственник, считающий свое право нарушенным, не сможет обратиться в суд за его защитой.
Росреестр не согласился с таким выводом суда и подал жалобу в Верховный суд. Госорган утверждал, что отступное — это возмездная передача имущества и требуется соблюдать нормы о таком переходе. ВС поддержал заявителя и разъяснил правила распоряжения долевым имуществом сельскохозяйственных земель и нормы об отступном.
По общему правилу к сделкам с общедолевой собственностью применяют положения ГК. Для сельскохозяйственных земель есть специальная норма, по которой согласие других собственников не нужно (п. 2 ст. 12 закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Это правило применяется, когда совладельцев участка больше пяти и когда собственник продает свою долю другим участникам долевой собственности, сельскохозяйственной организации или члену крестьянского хозяйства. Ни одно из условий применения специального правила не подходит под ситуацию в деле, поэтому нужно использовать общие нормы ГК.
ВС указал, что отступное — это распоряжение имуществом в виде возмездного отчуждения. В этом случае все остальные сособственники имеют преимущественное право покупки передаваемой доли (ст. 250 ГК). Экономколлегия разъяснила, что регистрация перехода права собственности на участок по отступному прекращает первоначальное обязательство, но право преимущественной покупки нарушается еще до исполнения соглашения об отступном. И чтобы понять, применяются ли правила о преимущественном праве других сособственников, нужно оценить, собирается ли лицо передать объект именно за деньги. В случае с отступным обязанная сторона, по сути, продает кредитору долю за сумму долга.
На этом основании коллегия отменила решение суда округа и оставила в силе решения нижестоящих судов, которые поддержали приостановку регистрации перехода права собственности на долевое имущество.