28 января Конституционный суд вынес постановление по делу «сочинских садоводов», которые оспаривали национализацию частных участков и положения законодательства об имуществе и недвижимости. КС решил, что ст. 12 и 304 ГК и ч. 5 ст. 1 закона «О государственной регистрации недвижимости» не противоречат Конституции при требовании признать отсутствующим право частного собственника на участок, который частично или полностью находится на особых видах земель. Но для истребования участка есть несколько правил и условий.
Добросовестность и срок исковой давности
Сначала нужно оценить, насколько добросовестно действовал текущий владелец земли при приобретении участка. В этом случае применяются как общие требования к добросовестности (ст. 1 и 10 ГК), так и специальные правила для добросовестного приобретателя (п. 1 ст. 302 ГК).
Кроме этого, нужно определить, истек ли срок исковой давности. КС выделил четыре события, с которых может начаться течение срока:
- на земельном участке появились видимые признаки его освоения правообладателем;
- в кадастре недвижимости отобразили конкретные данные о расположении участка;
- есть правовой спор, из содержания которого уполномоченному органу должно было стать очевидным, что в ЕГРН внесли право частного лица на земельный участок;
- орган публичной власти отменил правовой акт, по которому предоставили земельный участок.
Такой дифференцированный подход КС добавляет только неопределенности, говорит Иван Брикульский, руководитель Центра конституционного правосудия. В целом эти основания достаточно слабо ограничат публичную власть в произвольном определении начала течения срока исковой давности.
КС описал правила о сроках исковой давности таким образом, что сложно представить, когда они смогут истечь. Так, наличие правового спора или отмена правового акта напрямую зависят от истца, то есть от государства.
При этом у судов остается еще возможность не применять последствия пропуска срока исковой давности, если установят, что ответчик как-то препятствовал предъявлению требования. Это правило превращает срок исковой давности в горизонт, который только отдаляется по мере приближения, продолжает Тай.
КС продолжает размывать действие института срока исковой давности, делая его еще более зависящим от усмотрения суда, говорит Иван Бабин, адвокат и руководитель проектов адвокатского бюро В определении указана новая категория споров, которая не подчиняется срокам исковой давности, — споры, связанные с особо охраняемой природной территорией. А в широком смысле это споры о публичной собственности. Кроме этого, КС связал срок исковой давности с уровнем технического развития, упомянув большой объем государственных земель, отсутствие единой базы учета земельных участков в 1990-е. Теперь даже реестровый учет имущества или фактов нельзя назвать однозначным началом течения срока исковой давности, продолжает адвокат.
Когда можно истребовать землю
КС определил, что требование о признании права отсутствующим можно удовлетворять, только если земля находится в границах охраняемой природной территории федерального значения. Это же правило применяется, если участок в момент передачи частному лицу был в рамках такой территории, но сейчас не относится к ней.
КС указал, что этот вид земли может быть только в публичной собственности. Это значит, что у частного лица не может возникнуть право на такой участок ни на каком основании. Из этого следует, что конституционные положения о защите прав добросовестных приобретателей (ст. 35 Конституции) не действуют. Эта позиция КС вызывает тревогу, говорит Брикульский.
«По смыслу определения можно сделать вывод, что защиты собственности нет там, где соответствующего права не было изначально», — продолжает юрист.
При этом КС уточняет, что если собственник земли при приобретении такого участка действовал добросовестно, не совершал никаких противоправных действий или если истек срок исковой давности, то ему должны предоставить равноценное возмещение — землю такой же площади, которой можно пользоваться для личных нужд. Если нет возможности передать новый участок, то госорганы должны другим способом компенсировать не только прекращение прав человека на землю, но и стоимость законно созданных объектов на этом участке.
И хотя КС делает оговорку о компенсации для добросовестных приобретателей проблема может возникнуть на этапе «точки отсчета» такой добросовестности, объясняет Брикульский. Если публичная власть докажет, что участок приобрели недобросовестно, то компенсации не будет. Эта лазейка позволит прокуратуре просто сместить акцент в исках об истребовании, но не лишит возможности и дальше изымать садоводческие участки.
Тай добавляет, что вероятность получения компенсации от государства непонятна, учитывая, сколько оговорок и правил об исчислении исковой давности, добросовестности, порядка и условиях возмещения для частных собственников установил КС.
«Еще неясно, почему КС специально оговорил недопустимость применения аналогичного института — изъятия земельных участков для государственных нужд. Это решило бы многие вопросы и было бы более логичным решением в такой ситуации», — считает Тай.
Кроме этого, компенсацию будут выплачивать органы местного самоуправления, у которых нет значительных бюджетов, продолжает юрист. Вызывает вопросы и то, что решение о возмещении будут рассматривать в рамках искового требования прокурора о признании права отсутствующим, хотя взыскание возможно с органа местного самоуправления. «Он же вообще не участвует в деле», — уточняет Тай.
Но в этом определении КС есть и другая сторона: суд снижает привилегированность публичного субъекта в частноправовых спорах, считает Бабин.
КС указывает на единство госорганов, что идет вразрез с текущим особым положением прокуратуры в споре. Кроме этого, суд признает сумбурность их действий в переходный период 1990-х, что не должно отражаться на частных субъектах.
Когда нельзя истребовать землю
При этом КС определил, что если участок был в границах земель лесного фонда, а приобретатель вел себя добросовестно или истек срок исковой давности, то такой актив нельзя истребовать. Судьи КС напомнили о «лесной амнистии» 2017 года, которая предусматривала следующее: если сейчас земля относится к лесному фонду, но право на нее возникло до 2016 года, а в ЕГРН и правоустанавливающих документах указан другой вид земли, то суды принимают решения на основании именно этой информации, а не текущего регулирования.
В целом КС аргументировал позицию, основываясь на защите экологических прав и публичного интереса. Это, по мнению Брикульского, позволило суду частично преодолеть старую позицию: человек не должен нести ответственность за допущенные государством ошибки и недосмотры. Кроме этого, КС впервые четко описал режим объектов, которые изъяты из оборота и могут находиться только в собственности государства, добавляет Тай. Но этот подход не применяется к землям лесного фонда, особо охраняемым объектам в черте города и тем более к неправильно приватизированным объектам.
В 1988 году из состава Сочинского национального парка выделили участки. В 1990-х одну часть из них передали в частную собственность, а другую — в пожизненное наследуемое владение. Из-за несогласованности действий местной администрации и лесничеств эти земли оказались в границах национального парка и лесного фонда. Вместе с тем Росреестр не раз регистрировал переход прав на спорные участки.
В 2021 году прокуратура посчитала, что недвижимость изначально передали с нарушением действовавшего на тот момент законодательства. Участки частично образованы в границах земель, которые могут находиться только в федеральной собственности. Со ссылкой на это основание ведомство подало иски о прекращении прав текущих землевладельцев.
Суды встали на сторону госоргана, аннулировали права собственников на спорные участки и отклонили доводы о пропуске исковой давности и добросовестном открытом владении. Они исходили из того, что государство за это время не теряло прав на земли.
Сейчас остается ключевой вопрос о том, как исполнять это постановление. В определении КС указал, что дела заявителей нужно пересмотреть. Но фактически речь идет о запуске нового витка судебных споров, особенно о предусмотренной компенсации, объясняет Брикульский. В такой ситуации нельзя исключать и повторного обращения в КС или ходатайства о разъяснении этого постановления.