Арбитражный суд Уральского округа представил на своем сайте итоговую справку, посвященную вопросам применения законодательства об аренде недвижимого имущества.
Кассация анализирует основания для взыскания арендной платы за помещения, которые являются местами общего пользования, особенности расторжения договора аренды земельного участка, право арендатора государственного или муниципального имущества на заключение договора без проведения торгов и другие вопросы.
Так, АС УО разъясняет, является ли требование о признании права аренды отсутствующим надлежащим способом защиты при наличии действующего договора аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ, ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ защите в арбитражном суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Способы защиты гражданских прав приведены в ст. 12 ГК РФ.
Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.
Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Пунктом 52 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" возможность оспаривания зарегистрированного права или обременения путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим ограничена случаями, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено посредством признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратилось).
По смыслу приведенных разъяснений иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Соответствующие этому разъяснения содержатся и в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12576/11.
Исходя из смысла положений ГК РФ регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на объект аренды, а представляет собой запись в ЕГРП о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Арендные правоотношения являются обязательственными договорными правоотношениями, основания и порядок прекращения которых урегулированы нормами обязательственного права и гл. 34 ГК РФ.
Таким образом, при наличии действующего, исполняемого сторонами договора аренды оспариванию подлежит сам договор (требование о признании договора недействительным, о расторжении договора и проч.). Погашение в ЕГРП записи о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества возможно только по результатам рассмотрения данного требования.
Требование о признании отсутствующим права аренды является ненадлежащим способом защиты и не приведет к восстановлению прав истца.
С полным текстом итоговой справки Арбитражного суда Уральского округа, посвященной вопросам применения законодательства об аренде недвижимого имущества, можно ознакомиться здесь.
