Бутик "Bosco Sport", который открылся в 2011 году в одном из торговых комплексов Тольятти, оказался нерентабельным, и владельцы решили его закрыть. Встал вопрос: что делать с долгосрочным договором аренды помещения под магазин? Предприниматели решили просто съехать, письменно известив об этом арендодателя. По их мнению, такими действиями они прекратили действие арендного соглашения. Нижестоящие суды посчитали этот способ правомерным. Но ВС оказался иного мнения.
Бизнес не пошел
В 2009 году ООО "БоскоВолга" арендовало у ООО "МД-Тольятти" помещение площадью 68 кв. м под магазин одежды. Бутик "Bosco Sport" расположился в Торгово-развлекательном комплексе "Парк Хаус". Договор заключили на 5 лет с момента государственной регистрации, которую Управление Росреестра по Самарской области произвело 21 марта 2011 года. Но в начале 2014 года владельцы магазина пришли к выводу, что деятельность "Bosco Sport" нерентабельна и решили закрыть его. Тогда же они направили собственнику помещений письмо, попросив расторгнуть арендное соглашение с 1 апреля 2014 года. Через три месяца – в середине апреля –арендатор послал ООО "МД-Тольятти" еще два письма. В одном из них он попросил о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды (прим. ред. – апрель 2014 года), а в другом отправил подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора с 30 апреля 2014 года. Однако ответа на них так и не последовало. Не пришли представители ООО "МД-Тольятти" и на подписание передаточного акта о возврате помещения, хотя тоже получали уведомление об этом.
Выехать из арендованного помещения порой непросто
В итоге представители ООО "БоскоВолга" 30 апреля 2014 года составили односторонний документ об освобождении помещения. Более того, они заполнили обходной лист, который подписали уполномоченные лица специальных служб торгового центра, и сдали ключи в пункт охраны. Молчание со стороны собственников торговых площадей продолжалось больше месяца. Но, начиная с середины июня, ООО "МД-Тольятти" стало отправлять ООО "БоскоВолга" претензии, в которых потребовало оплатить задолженность по арендной плате за май вместе с пени за просрочку. В ответ экс-арендатор снова послал передаточный акт от 30 апреля 2014 года. ООО "МД-Тольятти" подписало его лишь 30 июня 2014 года, посчитав эту дату последним днем аренды. Не добившись урегулирования конфликта мирным путем, арендодатель обратился в Арбитражный суд Самарской области, чтобы взыскать с ООО "БоскоВолга" задолженность по арендной плате – 5214 евро и 9472 руб. + пени за ее просрочку в сумме 2472 евро (дело № А55-28556/2014).
Арендатор действовал "разумно и добросовестно"
Истец ссылался на то, что ответчик не имел права на односторонний отказ от исполнения арендного соглашения. По мнению собственника помещений, арендатор должен был обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор, но вместо этого просто прекратил его исполнение. Судья Татьяна Бредихина отказалась удовлетворять требования ООО "МД-Тольятти", ссылаясь на то, что ответчик действовал разумно и добросовестно. Он уведомил истца о прекращении арендных отношений и готовности передать помещение, а последний не совершил необходимых действий, чтобы принять его. Таким образом, дальнейшее образование задолженности зависело исключительно от арендодателя, заключил суд.
Апелляция и кассация оставили это решение без изменений, добавив ссылку на п. 37 Информационного письма ВАС от 11 января 2002 года № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". В нем указано, что арендодатель не может требовать с арендатора плату за просрочку возврата имущества, если сам уклонился от его приемки. ООО "МД-Тольятти" не согласилось с такими выводами судов и обжаловало их в Верховный суд.
Возврат ключей не помог прекратить арендное соглашение
На судебном заседании представитель истца Элла Форос говорила о том, что нижестоящие инстанции признали правомерным безосновательный отказ от исполнения договора: "Единственная причина отказа, на которую ссылается ответчик, – это нерентабельность магазина, но закон не связывает с этим обстоятельством право перестать исполнять обязательства". По словам Форос, прекращение обязательств простым направлением писем может приводить к анархии в предпринимательских отношениях.
Уже в самом начале выступления председательствующая Ольга Киселева поинтересовалась у представителя ответчика: "У вас в договоре было предусмотрено право на односторонний отказ?" Последовала предельно лаконичная фраза: "Нет, не было". Киселева пыталась узнать, что мешало ответчику обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор, но четкого ответа не последовало.
Представляющий интересы "БоскоВолга" Андрей Радаев объяснял суду, что арендные отношения прекратились надлежащим образом: "Мы действовали добросовестно, в отличие от истца, который не отвечал на наши письма, злоупотребив своими правами". По словам Радаева, они даже передали арендодателю оба комплекта ключей от помещения: "Первый – представителю охранной организации торгового комплекса, а второй отправили экспресс-почтой истцу. То есть мы фактически вернули помещение".
"Тройку" судей эти аргументы не убедили, и они отменили все решения нижестоящих инстанций, отправив дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.
