Завтра Президиум ВАС РФ рассмотрит дело, которое по сути затрагивает интересы всех собственников жилья. Спор идет о том, кто может владеть общими помещениями многоквартирного дома. В данном деле — это подвал одного из жилых домов, находящихся в Санкт-Петербурге на улице Черняховского (рядом с Лиговским проспектом). Именно из-за него поссорились и дошли до Президиума ВАСа комитет по управлению государственным имуществом (КУГИ) Санкт-Петербурга и ТСЖ "Черняховского 51А". ТСЖ требовало признать право собственности на подвал за жильцами дома. Комитет же не захотел отказываться от помещения и свое право на подвал оспорил. Речь идет о 100 квадратных метрах. Тем не менее, если ТСЖ выиграет, это определит будущее подобных споров о праве собственности жильцов многоквартирных домов на общие помещения.
КУГИ против того, чтобы подвалом владели жильцы дома. По мнению комитета, подвальное помещение десятилетиями использовалось в качестве объекта недвижимости для размещения различных учреждений, и поэтому подвал может эксплуатироваться как самостоятельное помещение, и должно остаться за городским комитетом. Более того, комитет указывал и представлял доказательства, что часть подвального помещения состояла из бывших квартир, и использовалась как самостоятельный объект, не связанный с обслуживанием других помещений, еще до создания товарищества и возникновения права собственности на квартиры у жильцов дома.
Между тем, согласно действующим гражданскому и жилищному кодексам РФ общие помещения многоквартирного дома, его несущие конструкции, электричество, вентиляция, а также лестницы, лифты, шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, санитарное хозяйство внутри и за пределами квартир, принадлежат собственникам квартир на праве общей долевой собственности. В силу существующих технологий многоэтажные квартирные дома строятся так, что в подвале каждого дома проходят трубы водоснабжения и канализации. А исходя из статьи 36 ЖК РФ, определения КС РФ от 19.05.2009 №489-О-О, как отмечено в Определении ВАС РФ, право собственности жильцов возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, не имеющие самостоятельного назначения. Следовательно, для того, чтобы подвал остался у жильцов, необходимо признать его техническим.
Эксперты, проводившие судебную экспертизу, в своем заключении заявили, что нашли в подвале инженерные коммуникации. Это обстоятельство, казалось, доказывало техническую принадлежность спорного помещения, а значит, играло в пользу интересов ТСЖ. Однако из материалов экспертизы не следовал четкий ответ: пригоден ли, тем не менее, подвал для самостоятельного использования, и возможно ли там кому-либо работать? КУГИ, между тем, указывал, что несмотря на расположенные коммуникации, в подвальном помещении в разные годы работали учреждения. Суд первой инстанции первоначально не обратил на это внимание. Однако в ходе дела этот вопрос окажется решающим.
Рассматриваться будет также и вопрос о правомочиях ТСЖ, так как по закону право собственности на общие помещения принадлежит именно собственникам жилья, а не товариществу, как юридическому лицу. Исходя из этого, владеют общими помещениями все жильцы — собственники, а ТСЖ выступает всего лишь, как представитель их интересов.
Скорее всего, подвал питерского дома останется в собственности городского комитета, если только расторопные жильцы вместе со своим ТСЖ не проведут в нем еще пару десятков санитарных труб и не разместят еще более серьезную техническую конструкцию для нужд своего дома.
В то же время, по словам руководителя департамента "Недвижимость.Земля.Строительство" юридической фирмы "Вегас Лекс" Юрия Борисенко: "Спор, скорее всего, направят на новое рассмотрение". Также Юрий Борисенко заметил, что Жилищный кодекс не предусматривает такого детального подхода к технической составляющей общих помещений жилого дома. В противном случае, это коренным образом нарушает его систему и концепцию.
Какой именно довод в деле окажется определяющим для ВАС РФ, станет известно завтра.
Цыганкова Виктория, обозреватель Право.ru
