Сотрудниками Двадцатого арбитражного апелляционного суда подготовлено обобщение судебной практики по рассмотрению споров, связанных с самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ), сообщает пресс-служба суда.
За 2009 год и 11 месяцев 2010 года в Двадцатом арбитражном апелляционном суде рассмотрено 62 апелляционные жалобы (что соответствует 0,7% от общего числа рассмотренных дел за период) на решения арбитражных судов первой инстанции по делам, связанным с применением статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Из рассмотренных судом дел данной категории 10 судебных актов (16,1%) арбитражных судов области было отменено или изменено, 52 (83,9%) оставлено без изменения.
Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", Земельным кодексом Российской Федерации самовольное строительство запрещено. Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Из анализа сложившейся в апелляционном округе практики применения судами статьи 222 ГК РФ следует, что связанные с самовольной постройкой споры можно разделить на три основные группы:
1. признание возведенного объекта самовольным;
2. признание права собственности на самовольную постройку;
3. снос самовольной постройки.
I. Споры о признании возведенного объекта самовольным
При отсутствии доказательств того, что спорный объект является недвижимым имуществом, возведенное строение не может быть признано самовольной постройкой.
Администрация города обратилась в Арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе самовольной постройки — незавершенного строительством комплекса автосервиса с автомойкой.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из отсутствия оснований для квалификации спорного объекта как самовольной постройки.
Материалами дела установлено: ответчиком представлено техническое заключение о состоянии строительных конструкций автосервиса с автомойкой, в котором сделан вывод о том, что спорный объект является "Унифицированным сборно-разборным зданием", не связан с землей и возможен демонтаж с перемещением без его разрушения.
Движимый характер спорного объекта свидетельствует о том, что спорный металлический ангар не является самовольной постройкой, в связи с чем по указанным основаниям требования истца удовлетворению не подлежали.
Судом кассационной инстанции судебные акты оставлены без изменения.
(Постановление апелляционной инстанции от 03.03.2009 г. и постановление кассационной инстанции от 23.06.2009 г. по делу № А68-6471/2008).
II. Признание права собственности на самовольную постройку
1. По аналогии закона порядок признания права собственности на реконструированный объект регулируется нормами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации
Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования о признании права собственности на здание № 1 и здание № 2.
На вышеуказанных объектах недвижимого имущества истцом были произведены работы по реконструкции и переоборудованию нежилых складских помещений с изменением их назначения.
Решением Арбитражного суда исковые требования были удовлетворены, суд апелляционной оставил решение суда первой инстанции без изменения по следующим основаниям.
Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации изменение количества этажей, площади объекта капитального строительства является реконструкцией. Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, установленных п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
Поскольку гражданское право не содержит норм, регулирующих последствия проведения самовольной реконструкции, то в силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ применяется аналогия закона: сходные отношения урегулированы ст. 222 ГК РФ, которая, по мнению суда второй инстанции, была правомерно применена судом первой инстанции.
Поскольку созданные в результате реконструкции объекты соответствовали строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим требованиям, не создавали угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушали права и охраняемые законом интересы других лиц, и земельный участок, на котором они расположены принадлежал истцу на праве собственности, то суд удовлетворил иск о признании права собственности на реконструированный объект.
В кассационной инстанции дело не рассматривалось.
(Постановление апелляционной инстанции от 14.05.2009 г. по делу № А62-5518/2008; постановление апелляционной инстанции от 20.07.2010 г. по делу № А09-11648/2009; постановление апелляционной инстанции от 04.06.2009 г. по делу № А09-7268/2008; постановление апелляционной инстанции от 19.02.2009 г. по делу № А09-11377/2008-14; постановление апелляционной инстанции от 27.02.2009 г. по делу № А09-7645/2008-18-6).
2. Признание права хозяйственного ведения на самовольную постройку за унитарным предприятием невозможно до признания на нее права собственности учредителя этого предприятия.
Муниципальное унитарное предприятие "Жилищно-эксплуатационное управление" (далее — МУП ЖЭУ) обратилось в Арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города о признании права хозяйственного ведения на недвижимое имущество; административное здание, административное здание 2 этажа, мастерские, складские помещения и гаражи, производственное помещение.
В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что спорные объекты самовольно построены им за счет собственных средств в 2003 году на земельном участке, предоставленном ему в аренду для размещения производственной базы. Спорные объекты находятся в фактическом владении и пользовании истца и отражены в его бухгалтерской документации.
Отказывая в удовлетворении иска суд указал, что возможность признания права хозяйственного ведения на самовольную постройку действующим законодательством не предусмотрена. (Постановление апелляционной инстанции от 18.02.2010 г. по делу № А09-8992/2009).
3. В отсутствие доказательств того, что самовольная постройка безопасна для жизни и здоровья граждан, иск о признании права собственности на нее не может быть удовлетворен.
Истец обратился в Арбитражный суд с иском к администрации муниципального района о признании права собственности на объект самовольного строительства — артезианскую скважину.
В удовлетворении иска отказано.
Материалами дела установлено, что спорный объект обладает признаками самовольной постройки, расположенной на принадлежащем истцу земельном участке.
В силу требований пунктов 1, 2 ст. 61 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляется на основе проектной документации, которая разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора в соответствии с федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации.
В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
По смыслу приведенных норм установленная ст. 222 ГК РФ возможность признания права собственности на самовольную постройку сама по себе не освобождает заинтересованное лицо соблюдать установленные законом и иными нормативными актами условия возведения объектов недвижимости.
Обратное означало бы возможность введения в хозяйственный оборот и государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости, эксплуатация которых небезопасна либо вообще невозможна (объектов, не отвечающих нормам пожарной, технической или экологической безопасности, санитарным и градостроительным правилам и нормам и т.п.).
Таким образом, лицо, обратившееся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, обязано доказывать ее безопасность.
(Постановление апелляционной инстанции от 07.05.2009 г. и постановление кассационной инстанции от 15.10.2009 г. по делу № А23-2047/2008Г-15-124; постановление апелляционной инстанции от 23.03.2010 г. по делу № А68-10515/2009; постановление апелляционной инстанции от 27.07.2009 г. и постановление кассационной инстанции от 13.11.2009 г. по делу № А68-636/2009; постановление апелляционной инстанции от 23.09.2009 г. и постановление кассационной инстанции от 16.02.2010 г. по делу № А23-2045/08Г-15-123; постановление апелляционной инстанции от 28.08.2009 г. по делу № А54-5267/2008-С17).
4. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, владеющим земельным участком на праве аренды.
Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования о признании права собственности на объект недвижимости — здание торгового павильона.
Решением Арбитражного суда в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, индивидуальный предприниматель обратился в апелляционный суд с жалобой.
В обоснование своих доводов заявитель сослался на то, что земельный участок, на котором возведен объект недвижимости, был предоставлен истцу в аренду для размещения торгового павильона.
Одним из самостоятельных оснований для отказа в жалобе апелляционная инстанция указала, что наличие между сторонами арендных правоотношений на земельный участок, право собственности на самовольную постройку не могло бы быть признано за лицом, владеющим земельным участком на праве аренды. Обратное противоречило бы положениям пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая содержит исчерпывающий перечень таких лиц и не предусматривает подобного права арендатора земельного участка.
(Постановление апелляционной инстанции от 16.07.2010 г. по делу № А68-719/2010; постановление апелляционной инстанции от 21.07.2009 г. и постановление кассационной инстанции от 16.11.2009 г. по делу № А68-641/2009).
5. Отсутствие у истца права собственности на земельный участок является безусловным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, независимо от доказательств ее безопасности.
Истец обратился в Арбитражный суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку и представил доказательства ее безопасности для жизни и здоровья граждан.
Судом в иске отказано.
В силу ст. 222 ГК РФ круг владельцев земельного участка, имеющих право обратиться с требованием о признании права на самовольную постройку, ограничен только собственниками земельного участка и лицами, у которых он находится на праве пожизненного наследуемого владения, постоянном (бессрочном) пользовании.
Оставляя без изменения решение суда, апелляционная инстанция указала, что оснований для признания за истцом права собственности на самовольную постройку не имеется, поскольку истец не представил доказательств нахождения у него земельного участка под спорным строением на каком-либо праве, указанном в п. 3 ст. 222 ГК РФ (праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании).
(Постановление апелляционной инстанции от 23.09.2009 г. по делу № А68-391/09).
III. Снос самовольной постройки
1. Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.
Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования (далее — ФГОУ ВПО) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о признании недействительным зарегистрированного права собственности, погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и снесении самовольной постройки.
Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены в полном объеме, суд апелляционной инстанции оставил без изменения решение первой инстанции.
По смыслу п.2 и п. 3 ст. 222 ГК РФ, право требовать сноса самовольной постройки принадлежит, в частности, и лицу, в постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором она возведена.
Так как земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, принадлежит истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, то суд удовлетворил иск о ее сносе.
Кассационной инстанцией судебные акты оставлены без изменения.
(Постановление апелляционной инстанции от 26.05.2009 г. и постановление кассационной инстанции от 25.06.2010 г. по делу № А09-12419/08).
2. Муниципальное образование при обращении с иском о сносе самовольной постройки не наделено правом заявлять подобные требования в общественных интересах. Соответствующий иск может быть удовлетворен в случае предоставления доказательств права муниципальной собственности на соответствующий земельный участок.
Муниципальное образование обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе самовольно возведенной мини-АЗС.
Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены.
В апелляционной жалобе ответчик сослался на отсутствие у администрации муниципального образования права на предъявление такого иска, поскольку последняя не является собственником земельного участка, занятого спорным объектом недвижимости.
Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено.
Согласно п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.
Судом апелляционной инстанции установлено, что администрация муниципального образования не представила доказательств своего права собственности на соответствующий земельный участок. Более того, земельный участок находится в государственной собственности, что подтверждено выпиской из государственного земельного кадастра.
Поскольку муниципальное образование не наделено полномочиями по защите прав и интересов Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, а права и законные интересы администрации в результате осуществления ответчиком строительства мини-АЗС не нарушены, то истец не имел права на предъявление подобного иска.
(Постановление апелляционной инстанции от 30.07.2010 г. по делу № А68-8486/08-342/17).
3. Лицо, права и охраняемые законом интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, при обращении в суд с иском о сносе самовольное постройки, обязано доказать в суде факт такого нарушения.
Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением об обязании ответчиков: индивидуального предпринимателя, Департамента имущественных и земельных отношений области, Администрации города произвести снос металлического ангара.
Решением Арбитражного суда в удовлетворении исковых требований отказано, суд апелляционной инстанции посчитал данные выводы законными и обоснованными.
В соответствии с п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.
Судом установлено, что индивидуальный предприниматель не относится к кругу лиц, обладающих правом на заявление подобных требований, поскольку им не представлено доказательств вещного права на соответствующий земельный участок, а так же доказательств, подтверждающих факт нарушения его прав сохранением самовольной постройки.
(Постановление апелляционной инстанции от 02.06.2010 г. по делу № А62-8913/2009).
4. Несоблюдение установленного ст. 222 ГК РФ порядка признания права собственности на самовольную постройку может служить основанием для ее сноса независимо от государственной регистрации права на нее.
Истец обратился с иском к индивидуальному предпринимателю о признании недействительным зарегистрированного права собственности, погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и снесении самовольной постройки.
Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с вынесенным решением, индивидуальный предприниматель обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, ссылаясь на то, что квалификация спорного здания как самовольной постройки не является безусловным основанием для его сноса, поскольку право собственности на нее зарегистрировано.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставил без изменения.
Возведенный ответчиком объект обладает признаками самовольной постройки. Право собственности индивидуального предпринимателя на спорный объект зарегистрировано в установленном законом порядке.
В силу ч. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, за исключением случаев предусмотренных п. 3 ст. 222 данного федерального закона.
Порядок сохранения самовольной постройки и признания права собственности на нее, сформулированный в ст. 222 ГК РФ носит исключительный характер и свидетельствует о недопустимости признания этого права в каким-либо иным способом.
Поскольку ответчиком не представлено доказательств нахождения у него земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании, а также доказательств предоставления ему в установленном порядке земельного участка под возведенную постройку, то в настоящем случае государственная регистрация права на спорный объект является недействительной в связи с отсутствием оснований для нее.
Суд кассационной инстанции поддержал доводы судов первой и второй инстанций.
(Постановление апелляционной инстанции от 26.05.2009 г. и постановление кассационной инстанции от 08.09.2009 г. по делу № А09-12419/08; постановление апелляционной инстанции от 21.06.2010 г. и постановление кассационной инстанции от 23.08.2010 г. по делу № А62-9506/2009; постановление апелляционной инстанции от 15.06.2010 г. и постановление кассационной инстанции от 07.10.2010 г. по делу № А54-720/2009; постановление апелляционной инстанции от 13.07.2010 г. по делу № А62-287/2010).
