Федерального арбитражный суд Центрального округа сегодня представил на своем сайте Обзор судебной практики по рассмотрению споров, связанных с нарушением правил проведения торгов по реализации прав аренды земельных участков и участков лесного фонда.
Как отмечает ФАС ЦО, основанием для признания торгов недействительными в судебном порядке могут выступать лишь нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленной законом. При этом отсутствие в извещении о проведении торгов в форме конкурса сведений о начальной цене предмета торгов и шаге аукциона не является нарушением правил проведения торгов.
Так, общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании недействительными торгов по предоставлению права на заключение договора аренды трех земельных участков для сельскохозяйственного производства, признании недействительным договора аренды, заключенного по результатам торгов и обязании провести повторные торги по предоставлению права на заключение договора аренды указанных земельных участков.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении иска отказано.
При этом суд исходил из следующего. В извещении о проведении торгов по предоставлению права на заключение договора аренды трех земельных участков, опубликованном в установленном порядке, указан размер арендной платы, порядок его изменения, а также критерии определения победителя конкурса, то есть лица, предложившего лучшие условия использования земельного участка и набравшего наибольшее количество баллов за:
- пятипольный (плодосменный) севооборот: соя, озимая пшеница, сахарная свекла (не менее 10% арендной площади), в том числе 5 — 7% засеваемой площади — подсолнечник, ячмень, кукуруза на зерно;
- наличие сельскохозяйственной техники, оборудования и автотранспорта в собственности участника, зарегистрированной на территории области, на праве аренды, по иным основаниям;
- наличие прямых договоров на поставку органических удобрений, обеспечивающих внесение не менее 8 тонн на 1 га арендуемой площади;
- занятость жителей, проживающих на территории сельского поселения, в границах которого расположен земельный участок, в организации-участнике;
- наличие прибыли от производственной деятельности;
- отсутствие задолженности перед бюджетами и внебюджетными фондами;
- оказание социальной поддержки гражданам, продавшим свои земельные паи в собственность области.
Согласно части 1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
По смыслу названной нормы права основанием для признания торгов недействительными в судебном порядке могут выступать лишь нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленной законом.
Под заинтересованным лицом, которое вправе обратиться с требованием о признании недействительными результатов конкурса или аукциона, следует понимать участников конкурса или аукциона, а также лиц, которым было отказано в участии в конкурсе или аукционе.
Согласно статье 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного
кодекса РФ.
Как установлено пунктом 3 статьи 38 Земельного кодекса, собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов и сумму задатка.
Согласно пункту 4 названной статьи, порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством РФ в соответствии с Гражданским кодексом РФ и названным Кодексом.
Общие положения о торгах, организации и порядке их проведения предусмотрены статьями 447, 448 Гражданского кодекса РФ, а торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков — Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808.
Согласно пункту 2 указанных Правил, торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы. Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка.
В данном случае формой проведения торгов был выбран конкурс, целью проведения которого является передача земельных участков в аренду на наиболее выгодных условиях использования земель с учетом их целевого назначения, а не по наибольшей цене.
В связи с этим доводы истца о том, что извещение о проведении торгов не содержит сведения о начальном размере арендной платы и шаге аукциона правомерно признаны судом несостоятельными, т.к. в данном случае аукцион не проводился.
Кроме того, судами первой и апелляционной инстанций справедливо указано на то, что, поскольку торги проводились в форме конкурса, данное обстоятельство предопределило содержание извещения о проведении торгов, исключив необходимость публиковать сведения, требующиеся для аукциона, в частности указывать начальную цену предмета торгов и шаг аукциона.
Согласно пункту 4 статьи 447 Гражданского кодекса РФ, выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.
Как следует из материалов дела, условием оспариваемого конкурса согласно решению представителя собственника земельных участков являлось наиболее эффективное использование земель для производства сельскохозяйственной продукции, а не величина предложенной участниками конкурса арендной платы.
Поскольку победитель торгов предложил лучшие, чем истец условия, он правомерно был признан лицом, выигравшим торги, заключает кассационный суд (дело № А08-2410/2009-19).
С полным текстом обзора судебной практики ФАС ЦО можно ознакомиться здесь.
