Президиум ВАС отправил на новое рассмотрение дело, в рамках которого суды трех инстанций признали правомерной продажу ликвидатором заложенной недвижимости без судебного контроля, если банк известили о торгах. Надзор, судя по всему, согласился с тройкой судей, которая решила, что такое расширительное толкование норм закона о ипотеке, неправомерно. Эксперты довольны: будет меньше злоупотреблений ликвидаторов.
В мае 2008 года ОАО "МДМ-банк" заключило кредитный договор на 45 млн руб. с тольяттинским ООО "Рантье", компанией-посредником на рынке недвижимости. В обеспечение кредита свое недвижимое имущество — офисный центр и ряд небольших зданий общей площадью более 13 000 кв. м — банку заложила ЗАО "Фирма ФРОК", выступившая как поручитель (гендиректор "Рантье" Денис Парчайкин был также техническим директором ФРОКа). Договор залога и ипотека были зарегистрированы в установленном порядке, а заложенное имущество оценивалось в них в 58 млн руб.
Свои обязательства по кредиту "Рантье" не выполнила, и 11 марта 2011 года банк обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к фирме "ФРОК" об обращении взыскания на заложенные по договору о залоге объекты недвижимости (дело № А55-3964/2011). Параллельно в Автозаводском районном суде Тольятти МДМ-банк начал судиться с "Рантье" и пятью его учредителями — физлицами — о взыскании солидарной задолженности по кредитному договору и в итоге дело выиграл.
А вот с залогом все обстояло не столь радужно: после двух кругов рассмотрения банку в иске было отказано. Дело в том, что в самом начале 2011 года "ФРОК, вступил в стадию добровольной ликвидации, и залоговые требования банка были включены в четвертую очередь кредиторов. Затем ликвидационный управляющий выставил заложенную банку недвижимость на торги, и банк о них в срок уведомляли. Первые и вторые торги были признаны несостоявшимися, после чего ликвидатор предложил банку оставить за собой нереализованное имущество в счет погашения задолженности.
Но банк промолчал, и ликвидатор "ФРОКа" решил, что имеет полное право ссылаться на правила п. 5 ст. 58 Закона об ипотеке, согласно которым отказ залогодержателя приобрести предмет залога со скидкой 25 % после несостоявшихся повторных торгов приводит к прекращению ипотеки. Это же, по мнению фирмы, привело и к прекращению договора поручительства — в силу п. 3 ст. 367 ГК (поручительство прекращается, если кредитор отказался принять надлежащее исполнение, предложенное должником или поручителем). В итоге суды с такой позицией согласились, отказали МДМ-банку, и ему пришлось обратиться в надзор.
Тройка судей Высшего арбитражного суда в составе Александры Маковской, Оксаны Козырь и Галины Поповой своих коллег из нижестоящих судов не поддержала. В своем определении они отразили противоположную позицию, согласно которой применение п. 5 ст. 58 Закона об ипотеке может иметь место только в случае обращения взыскания на предмет ипотеки в установленном порядке (судебном или внесудебном), а расширительное толкование этой нормы недопустимо. "В настоящем деле торги, которые были проведены обществом, в том числе и по продаже объектов недвижимого имущества, находящегося в залоге у банка, были проведены не в связи с обращением взыскания", — указывает тройка судей ВАС. По мнению коллегии, право ликвидируемого лица продать с публичных торгов принадлежащее ему имущество в целях удовлетворения требований кредитора не может изменить порядок обращения взыскания на предмет ипотеки, предусмотренный законом или договором.
Эти же доводы повторял при рассмотрении дела на заседании Президиума ВАС во вторник представитель МДМ-банка. На его взгляд, допустив реализацию залога без контроля суда, нижестоящие судебные инстанции тем самым лишили банк принадлежащего ему по праву имущества. Отвечая на вопрос судьи Юлии Горячевой о цене недвижимости и ее дальнейшей судьбе, юрист пояснил, что проведенная по просьбе ликвидатора независимая оценка дала цифру в 200 млн руб., однако это имущество собственностью фирмы "ФРОК" уже не является. "Мы узнали об этом только из отзыва [оппонента], а ответа из реестра пока не получили", — добавил представитель банка. Он также рассказал, что от "Рантье" и его учредителей, несмотря на выигранное дело, денег банк не получил.
Его оппонент — Алексей Русаков — в прошлом директор фирмы "ФРОК", а впоследствии ее ликвидатор, — уверял президиум, что несколько раз обращался к банку после решения о ликвидации компании и предлагал переговоры. "Но банк пошел длиннющим путем в суд", — недоумевал он.
— У вас договор [с банком] подразумевает судебный порядок взыскания, думаете ли вы, что его "убивает" решение о ликвидации [фирмы]? — поинтересовалась у Русакова судья Маковская. Тот в ответ начал рассказывать, сколько у фирмы было других кредиторов, которые тоже хотели денег. А судья Горячева поинтересовалась, что же сейчас стало с имуществом, некогда выступавшим залогом. Русаков ответил, что оно реализовано.
После совещания Президиум ВАС решил передать дело на новое рассмотрение. Эксперты считают, что это оправданно. "В рассматриваемом деле речь идет фактически о легализации нового способа внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки" — так оценивает ситуацию, в которой оказался МДМ-банк, старший юрист фирмы "Некторов, Савельев и партнеры" Константин Галин. По его словам, заложенная недвижимость отчуждается при продаже имущества ликвидируемого общества-залогодателя, что даже не требует согласия залогодержателя. Распространение такой позиции, уверен он, могло бы привести к различным злоупотреблениям со стороны ликвидаторов фирм-залогодателей, которых в настоящее время и так очень много. По мнению Галина, президиум согласился с "тройкой" в том, что право ликвидируемого лица продать с публичных торгов принадлежащее ему имущество для удовлетворения требований кредиторов не может изменить порядок обращения взыскания на предмет ипотеки, предусмотренный законом или договором. А вот коллега Галина — юрист адвокатского бюро "Линия права" Алексей Костоваров — полагает, что в данном деле ВАС РФ делал выбор между формальным и неформальным подходами. "С одной стороны, существует строгая процедура обращения взыскания на заложенное имущество, а с другой — по существу такая процедура была осуществлена, пусть и без контроля суда", — сказал он. Тем не менее позицию коллегии судей Костоваров поддерживает, называя ее оправданной с точки зрения стабильности гражданского оборота.
