Жителю Петербурга оказалось недостаточно решения суда о разделе дома и кадастрового паспорта, чтобы зарегистрировать право собственности на вновь образованную квартиру. Росреестр потребовал еще обращение соседа. Заявитель обжаловал отказ в суде, но услышал его только в ВС. Эксперты Право.ru рассказали, чем объясняется формальный подход ведомства, и дали советы, как с ним бороться.
Когда собственником своей квартиры стать непросто
Владимир Нилов*, владелец половины одноэтажного дома, в 2012 году разделил его в суде. По его решению он потерял право долевой собственности и приобрел свою часть как отдельную квартиру (дело № 2-142/2012 (2-4933/2011;) ~ М-4375/2011 в Выборгском районном суде Санкт-Петербурга). В июне 2014 года Нилов обратился в Росреестр за регистрацией, но получил отказ. Ведомство потребовало заявления собственника второй вновь образованной квартиры. Нилов не согласился с таким решением и обжаловал его в Смольнинский районный суд Санкт-Петербурга.
Суд же посчитал действия Росреестра законными и решил, что фактический раздел дома не привел к образованию квартиры, расположенной в этом здании (дело № 2-5431/2014 ~ М-5316/2014). Чтобы зарегистрировать ее как вторичный объект недвижимости, нужно сначала прекратить права на дом всех собственников, о чем они должны попросить в письменном виде, объяснила судья Татьяна Матусяк. Отсутствие такого заявления от второго собственника не позволяет зарегистрировать квартиру истца, подчеркнул суд. Апелляция оставила это решение без изменений (дело № 33-11821/2015).
Нилов оспорил эти акты в ВС. "Тройка" под председательством Владимира Хаменкова указала, что Нилов получил квартиру по решению суда. На его основании прекратились и права на дом, а значит, для этого не нужно заявления второго собственника (дело № 78-КГ16-23). Кроме того, у заявителя есть кадастровый паспорт на квартиру как самостоятельный объект недвижимости. То есть фактический раздел дома привел к образованию отдельных жилых помещений, значит, за Ниловым признано право на квартиру.
ВС отменил решения нижестоящих инстанций, признал незаконным отказ Росреестра и обязал его повторно рассмотреть заявление владельца квартиры.
Как заставить Росреестр исполнять судебные решения: совет от экспертов Право.ru
Наталья Шалуба, адвокат КА "Бурцева, Агасиева и партнеры", поддерживает решение ВС, который защитил заявителя от необоснованного отказа Росреестра. Она считает, что такое поведение регистратора обусловлено многочисленными внутренними инструкциями по ведению ЕГРП: "Зачастую они противоречат нормам действующего законодательства". Бороться с такими действиями Росреестра сейчас можно только через суд, с сожалением отмечает Шалуба. Чиновники должны нести серьезную ответственность на законодательном уровне, иначе неизбежны бюрократические проволочки и долгие тяжбы, продолжает адвокат Олег Сухов, президент "Гильдии юристов рынка недвижимости".
Горячо приветствует акт ВС и Дмитрий Железнов, адвокат практики "Недвижимость и строительство" юридической фирмы "ЮСТ". По его мнению, Росреестр в этом деле занял строго формальную позицию, а ВС пошел "сущностным" путем.
Чтобы избежать подобных ситуаций, юрист советует приложить к документам в Росреестр сопроводительное письмо, в котором кратко описать суть ситуации и сделать четкую отсылку к определению Верховного суда. Железнов уверен, что это заставит регистратора проанализировать перспективы судебного спора в случае отказа и принять верное решение.
* – имя и фамилия изменены редакцией
