Сначала компании дали в аренду огромный земельный участок, на десятой части которого она возвела торговый центр. Потом как его собственник она выкупила всю землю без торгов и собиралась с одобрения администрации построить там супермаркет. Антимонопольный орган это возмутило, а вот суды двух инстанций нет, однако, их поправила экономколлегия. Юристы рассказывают, что теперь ждет публичных собственников и почему решение ВС справедливо.
Коллегия Верховного суда по экономическим спорам (КЭС) опубликовала определение по антимонопольному делу, где главным фигурантом выступила Администрация города Дубны (№ А40-125042/2015). «Определение посвящено тонкому и болезненному вопросу предоставления земли в свете соблюдения законодательства о защите конкуренции в системной взаимосвязи с Земельным кодексом», – говорит Анна Заброцкая, советник и руководитель практики «Разрешение споров» Санкт-Петербургского офиса «Борениус». На ее взгляд, решение КЭС является позитивным примером борьбы с разного рода схемами обхода закона.
Анна Заброцкая, «Борениус». Фактически КЭС устранила расширительное толкование исключительных случаев, когда земельные участки предоставляются без публичных процедур. Практически это означает, что публичный субъект обязан каждый раз обосновывать площадь отчуждаемого земельного участка.
"Схема" началась в 2007 году, когда ООО «Столичные инвестиции. Дубна» арендовало у Администрации города земельный участок для строительства торгово-офисного центра. После завершения стройки общество как собственник здания на земле обратилось с заявлением о ее выкупе без торгов – в порядке тогда еще действовавшей ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса. Неоднозначность ситуации была в том, что площадь центра была всего 796 кв. м, а площадь выкупленной земли – целых 10 000 кв. м.
Антимонопольный орган попросили проверить законность таких действий. В результате Управление Федеральной антимонопольной службы по Московской области (УФАС) признало Администрацию и застройщика нарушившими закон о защите конкуренции. Впрочем, суды признали решение УФАС незаконным. Общество как собственник здания имело преимущественное право покупки земельного участка, коротко объясняется в актах. При этом ссылка УФАС на значительную разницу в площади суды не смутила. Это, по их мнению, значения не имеет: ст. 36 ЗК не устанавливает предельных размеров.
Такая логика ошибочна, констатировала КЭС. Для понимания этого достаточно обратиться к п. 3 ст. 33 ЗК (в редакции, действовавшей до января 2015-го), согласно которой предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Как разъяснила КЭС:
<…> при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке исходя из назначения объекта недвижимости, градостроительных и иных требований, а также проектов планировки и развития территории населенного пункта.
Нужно учесть и «согласованность» действий виновников спора, которую также не оставили без внимания антимонопольщики (в отличе от судов). До передачи земли в собственность застройщика город планировал построить там многоэтажный жилой дом. Однако после общество разделило участок на два, а сразу после этого администрация издала постановление, разрешив тем самым возвести на свободной от офисного центра земле супермаркет. С учетом этого, а также того факта, что Администрация никакого обоснования своим действием не дала, тройка ВС (Татьяна Завьялова, Наталья Павлова, Марина Пронина) акты нижестоящих инстанций отменила, признав решение УФАС законным.
Мнение юристов
«Действительно, ни Земельный кодекс, ни другие законодательные акты не содержат предельных размеров участков, которые можно приватизировать без торгов в порядке ст. 36 ЗК (в ранее действовавшей редакции)», – рассказывает Виталий Можаровский, партнер Goltsblat BLP. Но это и оправданно, поскольку невозможно заранее определить эти размеры. На них влияет большое количество разных параметров.
Виталий Можаровский, Goltsblat BLP. Одно дело, например, жилой дом эконом-класса в мегаполисе и другое, – логистический парк, которому требуются большие свободные пространства для маневрирования и стоянок тяжёлых грузовиков. И таких примеров можно приводить десятки.
По мнению Можаровского, вполне разумно, что в законе есть просто ссылка на проектную документацию: «Именно она должна определять "разумные размеры", принимая во внимание специфику бизнеса и производственных процессов, конфигурацию участка, транспортно-логистические решения, вопросы безопасности и т. д.». Как указывает Можаровский, КЭС своим определением последовательно призывает оценивать сделки исходя из существа отношений, а не формально: внешне каждая из последовательных сделок между администрацией и застройщиком сама по себе выглядит полностью соответствующей закону.
При этом, по словам Ирины Афанасьевой, юриста практики "Недвижимость. Земля. Строительство" юридической фирмы VEGAS LEX, достаточно распространены случаи, когда органы местного самоуправления отказывают в предоставлении земельного участка в связи с тем, что его площадь несоразмерно больше площади расположенного на нем объекта недвижимости. Такие отказы суды признают правомерными (см., в частности, определение ВС от 15 сентября.2016 года № 305-КГ16-11133).
"С практической точки зрения, определение КЭС должно помочь пресечению выстраивания недобросовестных схем с целью обхода закона, коих уже придумано немало. Логика определения ВС должна снизить желание их разрабатывать и применять", – резюмирует Наталья Афиногенова, юрист Dentons.
