Минэкономразвития опубликовало проект поправок в Гражданский кодекс, которые касаются недвижимости и серьезно меняют существующий порядок. В частности, предложено отказаться от такого критерия здания, как его неразрывная связь с землей, и заменить его другими признаками. Объяснено, как отличить здание от сооружения. Меняется правовое регулирование предприятий и подход к регистрации недвижимости. Эксперты оценили некоторые идеи положительно, но в целом были настроены критически.
На прошлой неделе были опубликованы поправки в ГК о недвижимости, которые подготовило Минэкономразвития (сейчас находятся на стадии обсуждения). Проект ставит перед собой серьезные задачи уточнить понятие недвижимого имущества, улучшить гражданский оборот его отдельных объектов и устранить некоторые сложности и барьеры, говорит партнер «Линии права» Руслан Нагайбеков. Эксперты поделились мнением, удалось ли это авторам.
Новые критерии недвижимости
Минэкономразвития предлагается отменить для зданий такой обязательный признак, как неразрывная связь с землей. Его используют сейчас, чтобы отличить движимые объекты от недвижимых. Иными словами, можно ли переместить постройку в пространстве без значительного вреда для нее? Разделение важно, потому что действительно недвижимые объекты дают владельцу ряд прав, например, получить участок под ними без торгов.
Авторы предлагают считать зданием строение, "в котором может быть образовано не менее двух помещений или машино-мест". Это в целом соответствует подходу, который существует в строительстве, правда, непонятно, почему авторы настаивают минимум на двух помещениях, недоумевает Нагайбеков. Наоборот, Антон Демченко из КА «Делькредере» критикует предлагаемую норму: по его мнению, существующий критерий [неразрывной связи с землей] куда понятнее и логичнее.
Если применять новый критерий, то к недвижимости можно отнести строительные "времянки", современные дачные разборные дома, которые не имеют фундамента, то есть, по сути, их можно двигать, и многие другие некапитальные постройки. Об этом предупреждают сразу несколько юристов. Управляющий партнер «Содружества земельных юристов» Денис Литвинов видит потенциальную опасность еще и в том, что законопроект предлагает заявительный порядок внесения изменений. Если постройка по новым правилам перестала считаться недвижимостью, исключить ее из реестра можно будет лишь по заявлению собственника объекта или земельного участка, обращает внимание Литвинов. По мнению Литвинова, это может существенно дестабилизировать оборот. Действительно, покупатели недвижимости не смогут быть уверены, не станет ли их приобретение "движимостью".
Стройки, недострои и предприятия
Авторы проекта предприняли попытку разрешить проблему «недостроев» на арендованной земле, которая ведет к большому числу споров арендодателей и арендаторов (подробнее см. «Строительная аренда: Верховный суд формирует практику по недостроям»). «Незавершенку» до регистрации прав (равно как и здание, сооружение с признаками недвижимости) предлагают считать неотделимым улучшением земельного участка. В оборот они будут включаться совместно, то есть разрешается покупать, продавать, закладывать землю с "незавершенкой".
В законопроекте определяется момент, когда в юридическом смысле возникает объект недвижимости. И тут есть противоречие: с одной стороны, он считается завершенным, когда на него зарегистрированы права. С другой стороны, как гласит другая статья, здание и сооружение образуются, когда они построены. Два противоположных правила создают путаницу. Когда именно объект становится недвижимостью, непонятно партнеру BMS Law Firm Денису Фролову. Он предлагает четко указать, что объект недвижимости начинает существовать, когда завершено его строительство (как фактически это и происходит). А с момента государственной регистрации с объектом можно совершать юридически значимые действия, разъясняет Фролов.
Авторы законопроекта предлагают изменить подход к предприятиям. Сейчас они считаются недвижимостью, но могут стать комплексом, который объединяет движимые и недвижимые объекты. Фролов одобряет идею, потому что она на практике поможет избежать целого ряда проблем, например, при переходе права собственности на цельный объект.
Для сооружений критерий неразрывной связи с землей остается. Но судя по законопроекту Минэкономразвития, у сооружений могут появиться такие новые признаки, как «самостоятельное хозяйственное значение» и «способность выступать в обороте обособленно от других вещей». Эту идею одобряет Литвинов. Новая норма должна пресечь такую пагубную практику, как регистрация в качестве недвижимости асфальтобетонных площадок (см. "Верховный суд подвинул недвижимую вещь"), деревьев (см. "Деревья как способ приватизации: ВС объяснил, почему не признал сосны недвижимостью") и прочих сомнительных объектов.
Литвинова также обрадовало предложение на законодательном уровне защитить право общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений. Сейчас такого правила нет, используют по аналогии норму для жильцов. Но в целом, считает Литвинов, законопроект в нынешнем виде не улучшит, а ухудшит структуру ГК и создаст новые противоречия. Нагайбеков надеется, что авторы исправят недоработки, «по крайней мере, нынешняя стадия обсуждения для этого и существует».
