Брянское управление Росимущества передало ЗАО «Клинцовский силикатный завод» недостроенный цех в аренду на 50 лет. Стороны прописали в соглашении, что арендатор получит долю в собственности на этот цех, если его достроит. Нижестоящие суды разошлись во мнении, как трактовать такой договор. Арбитражный суд Брянской области и 20-й ААС расценили этот документ как инвестиционное соглашение, а Окружной суд истолковал как аренду. Точку в деле предстоит поставить Экономколлегии Верховного суда.
Сложный договор
В Брянской области простаивал недостроенный цех. Местное управление Росимущества нашло для него пользователя – ЗАО «Клинцовский силикатный завод» (далее – завод). В 2007 году стороны заключили договор аренды федерального имущества сроком на 50 лет. По этому соглашению управление разрешало заводу достроить цех и использовать здание для производственных нужд. Арендатор реконструировал здание на свои деньги. И за такие вложения предприятие получало долю в собственности на цех, сразу после ввода здания в эксплуатацию. Размер доли зависел от затрат на строительство.
Цех достроили в 2013 году. Тогда же выдали разрешение на ввод недвижимости в эксплуатацию. Но управление уклонялось от передачи доли в праве собственности, и завод начал добиваться своего в судебном порядке. В деле № А09-10227/2014 предприятие просило признать право собственности на часть достроенного цеха, а в другом споре (№ А09-6655/2016) завод хотел, чтобы управление подписало акт о распределении долей – этот документ позволил бы компании самостоятельно оформить права на часть цеха. Арбитражный суд Брянской области объединил дела в одно производство под номером А09-10227/2014.
Мнения судов разошлись
Суд первой инстанции удовлетворил требование истца в части подписания акта о распределении долей. В своем решении первая инстанция обязала управление составить бумагу о том, что предприятие исполнило свои обязательства по реконструкции цеха и теперь получает 89/100 долей в праве собственности. А вот в части признания права собственности суд отказал заводу, поскольку требования из договора нельзя удовлетворить путем признания права собственности. При этом суд трактовал отношения сторон как инвестиционные и свои выводы обосновал ссылкой на постановление Пленума ВАС от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». 20-й ААС полностью согласился с подходом суда первой инстанции.
Иное мнение оказалось у первой кассации. Арбитражный суд Центрального округа отменил акты первой инстанции и апелляции, решив, что между сторонами нет инвестиционных отношений. Договор содержит условие о возврате арендованного цеха через 50 лет, поэтому завод не может претендовать на долю в праве собственности на эту недвижимость, посчитал Окружной суд. Кроме того, стороны не заключали специального инвестиционного контракта, предусмотренного ФЗ «Об инвестиционной деятельности», добавил суд.
Завод не согласился с выводом первой кассации и оспорил его в Верховный суд. В своей жалобе заявитель указывает, что спорный договор является смешанным. Соглашение включает в себя не только обязательства по аренде цеха, но и по реконструкции объекта с последующей передачей заводу доли в праве собственности на здание, добавляет истец. По мнению предприятия, ГК позволяет заключить такой документ (п. 3 ст. 421), поэтому иск завода следовало удовлетворить. Эти доводы заинтересовали судью Верховного суда Галину Попову, которая передала дело на рассмотрение Экономколлегии ВС. Заседание состоится 30 ноября.
Эксперты "Право.ru": Речь идет об инвестиционном договоре
Управляющий партнер юрфирмы "Тиллинг Петерс" Оксана Петерс полагает, что спорное соглашение следует оценивать как инвестиционный договор. Но вне зависимости от квалификации соглашения стороны должны подписать акт о тех результатах, которые они достигли по итогам реализации своих договоренностей, подчеркивает эксперт. Юрист уверена, что судебный акт Экономколлегии по этому спору способен позитивно повлиять на судебную практику: сохранить ее правовую определенность и обеспечить адекватную правовую защиту для всех сторон инвестиционного контракта.
Сложность спора в том, что, с одной стороны, надо защитить стабильность гражданского оборота, с другой – пресечь возможные злоупотребления и "скрытую приватизацию". Обсуждаемый случай будет оптимально рассмотреть через призму договора аренды с правом выкупа, расценив так, что выкупная цена оплачена арендатором путем реконструкции цеха.
– Управляющий партнер Адвокатского бюро «А2» Михаил Александров
